Турборежим Большой стройки: главные вопросы к законопроекту о принудительном отчуждении земли

В Верховной Раде зарегистрировали законопроект, который предусматривает ускоренную и упрощенную процедуру отчуждения земельных участков в пользу общественных нужд.

Речь идет о законопроекте №6422. Инициатор – премьер-министр Денис Шмыгаль и, соответственно, Министерство инфраструктуры Украины.

Документ вносит изменения в закон об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или в связи с общественной необходимостью, в частности для строительства автомобильных дорог и других инфраструктурных объектов.

Изменения нужны для воплощения национальной транспортной стратегии Украины на период до 2030 года. Изменения также вносятся в Кодекс административного судопроизводства Украины.

Итак, если с собственником земельного участка и недвижимости, находящейся на нем, в течение одного месяца не достигается согласие о выкупе, орган исполнительной власти или профильное ведомство обращаются в административный суд с иском о платном принудительном отчуждении указанных объектов.

На это должны потратить месяц. Если согласие не достигнуто, в течение месяца решение должен принять суд. После административного суда можно подать апелляцию, но сразу в Верховный суд, у которого тоже будет только два месяца на рассмотрение.

Таким образом законопроект устанавливает четкие сроки и упрощенные процедуры рассмотрения. Решения Верховного суда вступят в силу с момента провозглашения и не могут быть обжалованы. Разве что в Европейском суде по правам человека.

Если же во время судебной тяжбы будет доказано, что владелец земли получил ее незаконным путем, то участок отчуждается без выкупа.

Общественные активисты, эксперты из транспортного моделирования и градостроительства одобрительно отзываются о законопроекте и сразу называют самые известные такие проблемные участки: прокладка Киевской обходной дороги, Подольско-Воскресенского моста в Киеве (проходящего через Русановские сады), Харьковской дороги, хотя на самом деле такие есть в каждом населенном пункте.

— Вот, например, дорогу вокруг Киева невозможно достроить, потому что там надо выкупить от 80 до 120 участков. А если один из 120 собственников не захочет продавать, то что, не строить? Идея правильная. Во всем мире так и делают.

У государства есть приоритет для приобретения земли с целью развития инфраструктурных объектов. Это нормальная практика, но у нас пока это все запутано, к сожалению. Разработчики закладывали мнение, чтобы хоть как-то формализовать процесс выкупа земли в Украине, — говорит руководитель ОО Развитие инфраструктуры Станислав Гвоздиков.

Еще один пример – строительство Подольско-Воскресенского моста, который строят уже три десятка лет.

– Там такая история, что трасса моста идет фактически по земельным участкам садовых обществ. И чтобы построить мост по тому проекту, который утвердили ранее (мост долго строится, люди действительно успели освоить некоторые участки, построить какую-то недвижимость), пришлось выкупать отдельные участки и дома, и до сих пор это не закончено, есть определенные конфликты.

Это не новая проблема. Это проблема всех стран с рыночной экономикой, где есть частная собственность. Развитие государства, развитие страны требует строительства определенной инфраструктуры. Если много земель находится в частной собственности, приходится выкупать эти участки. Поэтому в таких странах, где строят инфраструктуру и где есть частная собственность, как правило, есть законы, которые позволяют принудительный выкуп земельных участков.

Потому что интересы одного человека и даже нескольких человек не могут весить больше, чем интересы общества. Хотя даже когда есть судебные решения, все равно находятся люди, которые, как говорится, костьми лягут, но не уступят. В практике встречаются такие примеры, которые к сожалению, не решаются, — отмечает эксперт в сфере транспортного планирования Дмитрий Беспалов.

Речь идет о выкупе. Никто не говорит, что человеку не дадут деньги за это имущество. Это не национализация. Принудительный – это слово несет некий плохой оттенок. Правильнее, это выкуп для общественных нужд.

Во всех странах есть подобное законодательство, потому что дороги, железную дорогу, другую инфраструктуру строят во всех странах, и в этих странах есть собственность, и кто-то не захочет ее продавать.

Этот законопроект является приоритетным, и в идеале его стоит принять в ближайшее время, чтобы уже с началом 2022 года он вступил в силу, отмечает советник председателя Укравтодора, президент Украинской Ассоциации проектных организаций Вадим Олейник.

Он отмечает, что процедура изъятия участков за справедливую оплату в пользу общественных нужд есть и сегодня.

Но новый законопроект регулирует нормы ускорения отчуждения этих участков при ведении дорожных работ, обустройстве путепроводов, мостов, строительстве новых дорог, концессионных дорог или капитального ремонта имеющихся.

– Современная процедура, определенная законодательством, достаточно растянута во времени и мешает стремительному развитию транспортных сетей нашего государства. С чем это связано? С тем, что при проектировании, при планировании развития сети дорог иногда информация о будущих объектах строительства становится общеизвестной, и не очень добросовестные владельцы этих земельных участков или распорядители этой земли пытаются сделать наделы на территории, где в будущем должна быть дорога.

Это касается и проекта КОД (Киевская обходная дорога), и других крупных проектов, например, вокруг города Харькова, а также  планируемых проектов. Из-за таких случаев к нам не идут инвесторы, поскольку неизвестна  судьба того объекта, в который инвесторы будут вкладывать средства, — отмечает Вадим Олейник

Олейник добавляет, что люди (владельцы участков) думают, что они таким образом приумножат свое состояние. Однако это не так. Есть экспертиза, и стоимость имущества будет определяться согласно нормативным документам, а не по “хотелкам” собственников этих земельных участков.

По нынешней законодательной базе такие иски рассматриваются в общем судебном порядке. Они могут затягиваться из-за апелляции, кассации, возвращаться на новое рассмотрение, и это может длиться десятки лет.

– А такие крупные инфраструктурные и социально-экономические объекты, как кольцевая  вокруг Киева, в которую вкладывается более 80 млрд грн государственного бюджета за последние годы, — это флагманский объект, построив который, мы реализуем планы, о которых говорили десятки лет.

Его можно реализовать за два года, то есть строители могут реализовать, проектанты могут реализовать, но все упирается во владельцев участков, завладевших этим имуществом. Если будут прецеденты, что несмотря ни на что владельцы не уступят, средств хватит, чтобы построить в обход, но будет ли это рационально? Общественный интерес все же должен преобладать над чьим-то личным интересом, — отмечает господин Олейник

Новый законопроект предусматривает, что время рассмотрения на изъятие участков сократится по меньшей мере втрое, и такие вопросы будут решаться не годами, как сейчас, а месяцами.

Советник Укравтодора отметил, что есть несколько решений, которые оспариваются в судах Харьковской области и затягиваются уже год-полтора. А средства были выделены, проведены проектно-сметные работы, начались строительные работы, и к сожалению, объект упирается в чей-то участок (законно или незаконно полученный, это доказывается в суде).

— Но, например, во время инспектирования маршрута Киевской обходной дороги было выявлено 27 объектов застройки без градостроительных документов, то есть без разрешения застроили участки на месте прокладки будущей  дороги.

Это недопустимо, такие объекты нужно сносить, эти земельные участки нужно изымать, а в отношении тех, кто принимал решение о выделении участков, моя позиция четкая: их нужно привлекать к ответственности. Поскольку, зная о важности этого объекта, они выделяли земельные участки, а следовательно — злоупотребляли служебным положением. А люди, которые их получали, тоже, вероятно, имели свой интерес, — говорит Вадим Олейник

Олейник добавляет, что в целом для пользователей дорог это положительный эффект, положительный социально-экономический эффект, для перевозчиков — это более быстрый логичный маршрут и меньше потери времени в пробках.

— Через Киев, через Львов идут ежедневно грузовики, которые создают пробки, а их надо пускать в обход. Насколько это поможет развитию дорожной сети? Я думаю, что четкие сроки, безапелляционность решений Верховного суда, который определяется главным в принятии окончательных решений, сыграют свою роль. За два-три месяца вопрос об изъятии участка или другого объекта в связи с общественными потребностями будет решен.

Следовательно, это развяжет руки как Укравтодору и Мининфраструктуры, так и полноценным инвесторам, которые готовы инвестировать в частно-государственное партнерство, в концессионные объекты. И впоследствии через совсем небольшой период времени мы обновим дорожную сеть и решим проблему с транзитными потоками, поскольку мы сегодня потеряли автомобильный транзитный потенциал из-за событий на Востоке Украины, — отмечает советник главы Укравтодора.

Еще законом 2010 года было предусмотрено принудительное изъятие земельного участка в пользу общественных нужд, отмечает адвокат юридической компании Investment Service Ukraine Владимир Пищида.

В этом законе прописаны два термина: выкуп, когда собственник не возражает относительно передачи земельного участка в собственность государства и принудительный порядок – это делается в том случае, когда собственник не заинтересован в отчуждении земельного участка, однако его земельный участок крайне необходим для общих социальных нужд.

— Действующий закон предусматривает и саму процедуру принудительного отчуждения, и оценку. Оценку проводит за свой счет орган исполнительной власти, который и инициирует отчуждение. Если собственник земельного участка не согласен с ценой,  указанной органом исполнительной власти, он может провести повторную оценку, но уже за свой счет.

Новый законопроект — только о процессуальных моментах, касающихся рассмотрения дела в суде и сроках. Он ускорит все процессы, потому что раньше, если владелец отказывался добровольно отчуждать земельный участок, орган исполнительной власти обращался в суд первой инстанции – в админсуд, а владелец мог обратиться с жалобой в апелляционный суд, а потом уже, если апелляционный суд оставит решение без изменений, обратиться с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда. Теперь же апелляционным учреждением сразу определен только Верховный суд, — говорит Владимир Пищида.

За собственниками остается право подать заявление в Европейский суд по правам человека, поскольку конвенция об основополагающих правах гарантирует право собственности. Однако юристы не предполагают  массовых исков.

— Массовых исков в ЕСПЧ не будет, поскольку в пояснительной записке, которая идет вместе с законопроектом, четко объясняется, зачем этот законопроект, на что он направлен, какие общественные отношения он будет регулировать, — отмечает юрист.

В то же время большинство экспертов отмечают и откровенные коррупционные риски, неточности в законодательстве.

– Например, если собственник земельного участка будет категорически не согласен с предложенной ценой выкупа. То как быть? Значит того, кто будет принимать решение о стоимости надо будет как-то мотивировать? Нет прозрачного механизма оценки.

Вот вы, например, владеете домом на Святошино. Вам говорят: ваш дом стоит 10 тыс. грн. Что делать ? Судиться? Почему я должен судиться, если ко мне пришли. Для обеспечения прозрачности принятия решений нужно продумать механизм, например проводить процедуры выкупа через систему Prozoro, — говорит глава ОО Развитие инфраструктуры Станислав Гвоздиков.

Гвоздиков добавляет, это нужно для того, чтобы все все видели, чтобы два соседа с одной улицы, чьи земельные участки находятся на пути прокладки того или иного инфраструктурного объекта, могли знать, за какие деньги выкупили их земельные участки. Потому что первый продаст за 5, а второй за 10 тыс.

– Механизм надо выстраивать. Любой судебный процесс при желании можно затянуть. Затягивание процесса – это крайняя мера любой из сторон, которая не может найти правду. Главная проблема – обеспечить оценку. Кто ее делает и как, по какому порядку делают оценку, кто и как ее может оспорить. Потому что так можно ломать через колено и говорить, что оценка вашего участка 7 тыс. 560 грн при рыночной стоимости $200 тыс.

Законопроект в таком виде еще довольно сырой. Его надо дорабатывать, слушания проводить, депутатам надо советоваться. Не думаю, что это быстрая история, но считаю, что это очень нужная история, — говорит глава ОО Развитие инфраструктуры Станислав Гвоздиков.

Что прозрачности требует процедура эксперимента, убежден и советник главы Укравтодора Вадим Олейник.

— В вопросе экспертизы вижу риски, и для исполнения этого закона еще должны быть урегулированы подзаконные нормативно-правовые акты: постановления Кабмина, приказы министерств, где следует четко определить порядок проведения экспертизы в максимально приближенной к реальности ситуации.

Чтобы экспертизы были прозрачными, чтобы специалисты отвечали перед законом в случае нарушения норм, чтобы их нельзя было подкупить или запугать в пользу тех или иных лиц, — отмечает Вадим Олейник.

Олейник также подчеркнул, что эти специалисты должны быть высококвалифицированными, независимыми и тоже должны быть подконтрольными. То есть вновь созданная ГИАГ вместо коррумпированной ГАСИ должна таких людей аттестовать.

– У нас есть много законов, противоречащих друг другу, и тогда решение за судьей, он говорит А или Б. Это не очень правильно, потому что законы должны быть упорядочены и без противоречий. На практике, я думаю, это будут судебные истории, а судебные истории – это долго, — добавляет транспортный планировщик Дмитрий Беспалов.

Также он настаивает на том, что стоит закладывать стоимость выкупа земли в сам проект строительства, потому что бывают случаи, когда стоимость земли зашкаливает и сам проект того не стоит.

— Выкупать землю сельскохозяйственного назначения и городскую – это разные вещи, земля стоит разных денег. Кстати, тогда собственно стоимость выкупаемой земли нужно закладывать в фактическую стоимость проекта, когда делается его технико-экономическое обоснование.

Что я имею в виду, что если выкуп земли  очень дорогой, то, возможно, и проект в таком виде выполнять нет смысла. Я сейчас намекаю на Шулявскую развязку, потому что если ее реализовать в полном объеме, нужно выкупать достаточно большой кусок земли с недвижимостью, потом все это сносить, а это очень дорого. И тогда, возможно, не стоит делать проект в таком виде, если нужно выкупать такие объемы, — говорит эксперт.

Принятие этого законопроекта однозначно станет толчком к развитию украинских дорог, а это, соответственно, повысит конкурентоспособность транспортной сети, увеличит количество транзитных перевозок и туристических поездок.

Важно, чтобы в итоге государство не забрасывали исками в Европейский суд по правам человека. А для этого следует упорядочить не только сроки судопроизводства, но и обеспечить справедливую оценку земли.