Турборежим Великого будівництва: головні питання до законопроекту про примусове відчуження землі

У Верховній Раді зареєстрували законопроект, який передбачає прискорену та спрощену процедуру відчуження земельних ділянок на користь суспільних потреб.

Ідеться про законопроект №6422. Ініціатор – прем’єр-міністр Денис Шмигаль і, відповідно, Міністерство інфраструктури України.

Документ вносить зміни до Закону Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, зокрема для будівництва автомобільних доріг та інших інфраструктурних об’єктів.

Зміни потрібні для втілення Національної транспортної стратегії України на період до 2030 року. Зміни також вносяться до Кодексу адміністративного судочинства України.

Отже, якщо з власником земельної ділянки та нерухомості, що перебуває на ній, протягом одного місяця не досягається згода про викуп, орган виконавчої влади чи профільне відомство звертається до адміністративного суду з позовом про платне примусове відчуження зазначених об’єктів.

На це мають витратити місяць. Якщо згоди не дійшли, протягом місяця рішення має ухвалити суд. Після адміністративного суду можна подати апеляцію, але одразу до Верховного суду, який теж матиме лише два місяці на розгляд.

Таким чином законопроект встановлює чіткі терміни та спрощені процедури розгляду. Рішення Верховного суду набудуть чинності з моменту проголошення і не можуть бути оскаржені. Хіба що в Європейському суді з прав людини.

Якщо ж під час судової тяганини буде доведено, що власник землі отримав її незаконним шляхом, то ділянка відчужується без викупу.

Громадські активісти, експерти з транспортного моделювання та містобудування схвально відгукуються про законопроект і одразу називають найвідоміші такі проблемні ділянки: прокладання Київської обхідної дороги, Подільсько-Воскресенського мосту в Києві (що проходить через Русанівські сади), Харківської дороги, хоча насправді такі є в кожному населеному пункті.

– От наприклад, дорогу навколо Києва неможливо добудувати, тому що там треба викупити від 80 до 120 ділянок. А якщо один зі 120 власників не захоче продавати, то що, не будувати? Ідея правильна. В усьому світі так і роблять.

У держави є пріоритет для придбання землі з метою розвитку інфраструктурних об’єктів. Це нормальна практика, але в нас поки що це все заплутано, на жаль. Розробники закладали думку, щоб хоч якось формалізувати процес викупу землі в Україні, – говорить голова ГО Розвиток інфраструктури Станіслав Гвоздіков.

Ще один приклад – будівництво Подільсько-Воскресенського мосту, який зводять уже три десятки років.

– Там така історія, що траса мосту йде фактично по земельних ділянках садових товариств. І щоб побудувати міст за тим проектом, який затвердили раніше (міст довго будується, люди справді встигли освоїти деякі ділянки, побудувати якусь нерухомість), довелося викуповувати окремі ділянки і будинки, і досі це не закінчено, є певні конфлікти.

Це не нова проблема. Це проблема всіх країн із ринковою економікою, де є приватна власність. Розвиток держави, розвиток країни потребує будівництва певної інфраструктури. Якщо багато земель перебуває в приватній власності, доводиться викуповувати ці ділянки. Тому в таких країнах, де будують інфраструктуру і де є приватна власність, як правило, є закони, які дозволяють примусовий викуп земельних ділянок.

Бо інтереси однієї людини і навіть кількох людей не можуть важити більше, ніж інтереси суспільства. Хоча навіть коли є судові рішення, все одно знаходяться люди, які, як то кажуть, кістьми ляжуть, але не поступляться. У практиці є такі приклади, які на жаль, не вирішуються, – наголошує експерт у сфері транспортного планування Дмитро Беспалов.

Йдеться про викуп. Ніхто не каже, що людині не дадуть гроші за це майно. Це ж не націоналізація. Примусовий – це такий поганий відтінок. Правильніше, це викуп для суспільних потреб.

У всіх країнах є подібне законодавство, тому що дороги, залізницю, іншу інфраструктуру будують в усіх країнах і в цих країнах є власність, і хтось не захоче її продавати.

Цей законопроект є пріоритетним, і в ідеалі його варто ухвалити найближчим часом, щоб уже з початком 2022 року він набув чинності, наголошує радник голови Укравтодору, президент Української Асоціації проектних організацій Вадим Олійник.

Він наголошує, що процедура вилучення ділянок за справедливу оплату на користь суспільних потреб є і сьогодні. Але новий законопроект врегульовує норми пришвидшення відчуження цих ділянок під час ведення дорожніх робіт, облаштування шляхопроводів, мостів, будівництва нових доріг, концесійних доріг чи капітального ремонту наявних.

– Сучасна процедура, визначена законодавством, досить розтягнута в часі і заважає стрімкому розвитку транспортних мереж нашої держави. З чим це пов’язано? З тим, що під час проектування, під час планування розвитку мережі доріг інколи інформація про майбутні об’єкти будівництва стає загальновідомою, і не дуже добросовісні власники цих земельних ділянок або розпорядники цієї землі намагаються зробити наділи на території, де в майбутньому має бути дорога.

Це стосується і проекту КОД (Київська обхідна дорога), й інших великих проектів, наприклад, навколо міста Харкова, а також тих проектів, які плануються. Через такі випадки до нас не йдуть інвестори, оскільки невідома майбутня доля того об’єкта, в який інвестори вкладатимуть кошти, – наголошує Вадим Олійник.

Олійник додає, що люди (власники ділянок) думають, що вони таким чином примножать свої статки. Однак це не так. Є експертиза, і вартість майна визначатиметься згідно з нормативними документами, а не відповідно до бажань власників цих земельних ділянок.

За нинішньою законодавчою базою такі позови розглядаються в загальному судовому порядку. Вони можуть затягуватися через апеляції, касації, повертатися на новий розгляд, і це може тривати десятки років.

– А такі великі інфраструктурні і соціально-економічні об’єкти, як обхідна навколо Києва, в яку вкладається понад 80 млрд грн державного бюджету за останні роки, – це флагманський об’єкт, побудувавши який, ми реалізуємо плани, про які говорили десятки років.

Його можна реалізувати за два роки, тобто будівельники можуть реалізувати, проектанти можуть реалізувати, але все впирається у власників ділянок, які заволоділи цим майном. Якщо будуть прецеденти, що попри все власники не зійдуть, коштів вистачить, щоб побудувати в обхід, але чи буде це раціонально? Суспільний інтерес все ж має переважати над чиїмось особистим інтересом, – наголошує пан Олійник.

Новий законопроект передбачає, що час розгляду на вилучення ділянок скоротиться щонайменше втричі, і такі питання будуть вирішуватися не роками, як зараз, а місяцями.

Радник Укравтодору зазначив, що є декілька рішень, які оскаржуються в судах Харківської області, які затягуються вже рік-півтора, а кошти були виділені, проведено проектно-кошторисні роботи, розпочалися будівельні роботи, і на жаль, об’єкт впирається в чиюсь ділянку (законно чи незаконно отриману, це доводиться в суді).

– Але, наприклад, під час інспектування маршруту Київської обхідної дороги було виявлено 27 об’єктів забудови без містобудівельних документів, тобто без дозволу забудували ділянки на місці прокладення майбутньої окружної дороги.

Це неприпустимо, такі об’єкти потрібно зносити, ці земельні ділянки потрібно вилучати, а щодо тих, хто ухвалював  рішення про виділення ділянок, моя позиція чітка: їх потрібно притягати до відповідальності. Оскільки, знаючи про важливість цього об’єкта, вони виділяли земельні ділянки, а отже – зловживали службовим становищем. А люди, які їх отримували, теж, певно, мали свою зацікавленість, – каже Вадим Олійник.

Олійник додає, що загалом для користувачів доріг це позитивний ефект, позитивний соціально-економічний ефект, для перевізників – це швидший логічний маршрут і менше витрачання часу в заторах.

– Через Київ, через Львів ідуть щодня вантажівки, які створюють затори, а їх треба пускати в обхід.  Наскільки це допоможе розвитку дорожньої мережі? Я думаю, що чіткі терміни, безапеляційність рішень Верховного суду, який визначається головним в ухваленні остаточних рішень, відіграють свою роль. За два-три місяці питання щодо вилучення ділянки або іншого об’єкта у зв’язку з суспільними потребами буде вирішено.

Отже, це розв’яже руки як Укравтодору та Мінінфраструктури, так і повноцінним інвесторам, які готові інвестувати в приватно-державне партнерство, в концесійні об’єкти. І згодом через зовсім невеликий період часу ми оновимо дорожню мережу і вирішимо проблему з транзитними потоками, оскільки ми сьогодні втратили автомобільний транзитний потенціал через події на Сході України, – зазначає радник голови Укравтодору.

Ще законом 2010 року було передбачено примусове вилучення земельної ділянки на користь суспільних потреб, наголошує адвокат юридичної компанії Investment Service Ukraine Володимир Пищида.

У цьому законі прописані два терміни: викуп, коли власник не заперечує щодо передачі земельної ділянки у власність влади і примусовий порядок – це робиться в тому разі, коли власник не зацікавлений у відчуженні земельної ділянки, однак його земельна ділянка вкрай необхідна для загальних соціальних потреб.

– Чинний закон передбачає і саму процедуру примусового відчуження, і оцінку. Оцінку проводить власним коштом орган виконавчої влади, який і ініціює відчуження. Якщо власник земельної ділянки не згоден із ціною, яка зазначена органом виконавчої влади, він може провести повторну оцінку, але вже за власний кошт.

Новий законопроект – лише про процесуальні моменти, які стосуються розгляду справи в суді та термінів. Він прискорить усі процеси, бо раніше якщо власник відмовлявся відчужувати добровільно земельну ділянку, орган виконавчої влади звертався до суду першої інстанції – до адмінсуду, а власник міг звернутися зі скаргою до апеляційного суду, а потім уже,  якщо апеляційний суд залишить рішення без змін, звернутися з касаційною скаргою на постанову апеляційного суду. Тепер же апеляційною установою одразу визначений лише Верховний суд, – говорить Володимир Пищида.

За власниками залишається право подати заяву до Європейського суду з прав людини, оскільки конвенція про основоположні права гарантує право власності. Однак юристи не передбачають масових позовів.

– Масових позовів до ЄСПЛ не буде, оскільки в пояснювальній записці, яка йде разом із законопроектом, чітко пояснюється, навіщо цей законопроект, на що він спрямований, які суспільні відносини він регулюватиме, – зазначає юрист.

Водночас більшість експертів наголошують і на відвертих корупційних ризиках, неточностях у законодавстві.

– Наприклад, якщо власник земельної ділянки буде категорично не згоден із запропонованою ціною викупу. То як? То виходить, того, хто прийматиме рішення про вартість треба буде якось мотивувати? Немає прозорого механізму оцінки.

От ви, наприклад,  володієте будинком на Святошині. Вам кажуть: ваш будинок вартує 10 тис. грн. Що робити ? Судитися? Чому я маю судитися, якщо до мене прийшли. Для забезпечення прозорості ухвалення рішень необхідно продумати механізм, наприклад проводити процедури викупу через систему Prozoro, – каже голова ГО Розвиток інфраструктури Станіслав Гвоздіков.

Гвоздіков додає, це потрібно для того, щоб усі все бачили, щоб двоє сусідів з однієї вулиці, чиї земельні ділянки потрапили на шляху прокладання того чи іншого інфраструктурного об’єкта, могли знати, за які гроші викупили їхні земельні ділянки. Бо перший продасть за 5, другий за 10 тис.

– Механізм треба вибудовувати. Будь-який судовий процес за бажання можна затягнути. Затягування процесу – це крайній захід будь-якої сторони, яка не може знайти правду. Головна проблема – забезпечити оцінку. Хто її робить і як, за яким порядком роблять оцінку, хто і як її може оскаржити. Бо так можна ламати через коліно і казати, що оцінка вашої ділянки 7 тис. 560 грн за ринкової вартості $200 тис.

Законопроект у такому вигляді ще доволі сирий. Його треба доопрацьовувати, слухання проводити, депутатам треба радитися. Не думаю, що це швидка історія, але вважаю, що це дуже потрібна історія, – каже голова ГО Розвиток інфраструктури Станіслав Гвоздіков.

Що прозорості потребує процедура експертизи, переконаний і радник голови Укравтодору Вадим Олійник.

– У питанні експертизи вбачаю пересторогу, і на виконання цього закону ще має бути врегульовано підзаконні нормативно-правові акти: постанови Кабміну, накази міністерств, де слід чітко визначити порядок проведення експертизи в максимально наближеній до реальності ситуації.

Щоб експертизи були прозорими, щоб фахівці  відповідали перед законом у разі порушення норм, щоб їх не можна було підкупити чи залякати на користь тих чи інших осіб, – наголошує Вадим Олійник.

Олійник також наголосив, що ці фахівці мають бути висококваліфікованими, незалежними, а також підконтрольними. Тобто новостворена ДІАМ замість корумпованої ДАБІ має таких людей атестувати.

– У нас є багато законів, що суперечать один одному, і тоді рішення за суддею, він каже А або Б. Це не дуже правильно, тому що закони мають бути впорядковані і без суперечностей. На практиці, я думаю, це будуть судові історії, а судові історії – це довго, – додає транспортний планувальник Дмитро Беспалов.

Також він наполягає на тому, що варто закладати вартість викупу землі в сам проект будівництва, бо є випадки, коли вартість землі зашкалює, і сам проект того не вартує.

– Викуповувати землю сільськогосподарського призначення і міську – це різні речі. Земля коштує різних грошей. До речі, тоді власне вартість землі, яку викуповують, треба вкладати у фактичну  вартість проекту, коли робиться його техніко-економічне обґрунтування.

Що я маю на увазі, що якщо викуповувати землю коштує дуже дорого, то, можливо, і проект в такому вигляді виконувати немає сенсу. Я зараз натякаю на Шулявську розв’язку, тому що якщо її реалізувати в повному обсязі, треба викуповувати достатньо великий шматок землі, з нерухомістю, потім все це зносити, і це дуже дорого, і тоді, можливо, не варто робити проект у такому вигляді, якщо треба викуповувати такі обсяги,  – говорить експерт.

Ухвалення цього законопроекту однозначно стане поштовхом до розбудови українських доріг, а це, відповідно, підвищить конкурентоспроможність транспортної мережі, збільшить кількість транзитних перевезень i туристичних поїздок.

Важливо, щоб у підсумку державу не закидали позовами до Європейського суду з прав людини. А для цього слід упорядкувати не лише терміни судочинства, а й забезпечити справедливу оцінку землі.