/https%3A%2F%2Fs3.eu-central-1.amazonaws.com%2Fmedia.my.ua%2Ffeed%2F8%2Fc860dbdd744e92f2ef3918aded5283b7.jpg)
Уникальный завод или новый ЖК: какое будущее готовят "Большевику"/Вопрос с приватизацией завода переносится на 2022 год
В конце октября первый киевский машиностроительный завод "Большевик" площадью в 35 га скандально приватизировали, а затем - так же неожиданно приватизация была приостановлена Антимонопольным комитетом Украины. Пока многие в себя от "недоприватизации", "Апостроф" решил спросить у экспертов, что это было, имеет ли завод шансы на гармоничную ревитализацию, и не будет ли хуже после того, как приватизация все же состоится. Тем более, что победители аукциона - ООО "Дженерал Коммерс" - от своих намерений не отказываются.
Родом из позапрошлого века
Самый старый завод Киева без преувеличения можно назвать легендарным. Годом его рождения можно считать 1881-й - именно тогда проживавший в Киеве швейцарский предприниматель Яков Гретер приобрел в право пожизненного пользования около 4,5 га, а годом позже вместе с инженером Филиппом Мозером открыл на этом участке новое предприятие - Киевский чугунолитейный и механический завод. На заводе производили чугунную арматуру, рафинадные формы, фильтр-прессы, болты, гайки, скрепительные изделия и кровати.
При советской власти мощности завода не снизились. Его национализировали, назвали "Большевик" и продолжили развивать. Именно здесь начал свои опыты по электросварке Евгений Патон. А сварочная лаборатория стала базой для создания Института газосварки НАН Украины, известного по всему миру.
Но после распада Советского Союза затяжной экономический кризис и снижение спроса на продукцию довели завод до банкротства. Во второй половине 90-х годов “Большевик” как единая структура распадается, и создается ОАО "Научно-производственное предприятие "Большевик", акции которого принадлежали государству.
В 2018 году название завода снова изменили - с тех пор он стал называться АО "Первый Киевский машиностроительный завод" (АО "ПКМЗ").
В 2021 году завод превратился в неуклюжую промзону, поросшую сорняком. Создавалось впечатление, что там никого нет, но на самом деле части помещения арендовали предприниматели. По данным из открытых источников, на 2021 год на заводе работает около 200 человек.
Дешево и сердито
В 2021 году снова заговорили о крупной приватизации; в Фонде госимущества начали готовить ПКМЗ к продаже. 27 октября был проведен аукцион.
"Фонд государственного имущества Украины обеспечил качественную подготовку актива и проведение аукциона с соблюдением всех требований действующего законодательства. Для подготовки к приватизации "Большевика" привлекался консорциум компаний экспертов во главе с ООО "КПМГ Украина", члена большой четверки", - отметили "Апострофу" пресс-службе ФГИУ, отвечая на официальный запрос.
Стартовую цену определили, как сказали в Фонде, на уровне рыночной: 1,389 млрд грн. А продали всего за 1,429 млрд грн, что вызвало кучу нареканий, потому что, мол, не было надлежащих торгов. А продали завод фактически по цене земли, на которой он стоит.
"Методика оценки стоимости может быть разной, – говорит "Апострофу" экономист Алексей Кущ. – Это может быть стоимость земли, на которой находится завод, может быть стоимость завода как объекта производства, также может быть восстановительная стоимость – то есть сколько стоит такой завод с нуля. И в данном случае справедливой цену можно назвать только в контексте стоимости земли. Если мы будем оценивать завод как производственную мощность, целостно-имущественный комплекс, а тем более - восстановительную стоимость завода, то понятно, что это должна быть цена, которая в десятки раз больше, чем та, за которую его продали”.
Но даже если учитывать только стоимость земли – цена все равно вдвое снижена, считает Алексей Кущ.
В Фонде госимущества "Апострофу" сказали, что цена определялась, в том числе с учетом долгов завода, которые составляли около 650 млн грн (около 500 млн грн долгов и 150 млн грн пени и штрафов). Долг должен покрыть новый собственник в течение шести месяцев. В Фонде отрицают какие-либо упреки о цене земли.
"Стоит также отметить, что инвестор получил в собственность пакет акций предприятия, а не земельный участок. Земельные участки под объектами предприятия принадлежат киевской общине. Это значит, что, в отличие от аукционов малой приватизации, где стартовые цены объектов устанавливаются на уровне балансовой стоимости активов, аукционы крупной приватизации уже в начале торгов имеют цены на уровне рыночных", - заявили "Апострофу" в ФГИУ.
Билет на войну
О том, что победитель аукциона был известен заранее, тоже намекали. "Это был конкурс для своих", - говорит "Апострофу" эксперт по градостроительству Георгий Могильный.
Конечно, в Фонде говорили о прозрачных условиях конкурса и доступности информации. Фонд действительно подготовил достаточно детальное описание объекта, а Кабмин утвердил четкие условия приватизации.
"Принять участие в аукционе по приватизации АО "Первый киевский машиностроительный завод" могли все желающие. Все имели одинаковый доступ ко всей информации и равные условия – Фонд госимущества обеспечил полное раскрытие данных по активу, включая риски и возможности для его развития. На аукцион документы подали. три компании, и ни один участник не был дисквалифицирован", - ответил "Апострофу" пресс-секретарь Фонда госимущества.
Но известно, что несколько крупных предпринимателей, которые намеревались участвовать в торгах, в последний момент отказались. Среди них называют "Кадорр групп" Аднана Кивана, "Интергал-строй" Владимира Зубика, а также Вавриша и Фиала (Dragon Capital сперва тоже планировала посоревноваться).
"Эта приватизация - сплошная "Зрада". Пошли на очень хитроумную схему, в которой были задействованы судебные крючки со стороны будущего инвестора - потому что в структуре Василия Хмельницкого создали судебный бедлам, который отпугнул от аукциона многих участников", - говорит "Апострофу" Юрий Николов, журналист-расследователь и редактор издания "Наши гроши".
"Перед аукционом по меньшей мере три компании изъявили желание участвовать. Но на тендер не пошли. Появились публикации, в которых представители инвесторов говорили, что мы были готовы пойти, но не пошли, поэтому цена вдвое ниже, чем мы могли предложить. У меня есть опыт общения с представителями одного из инвесторов, которые хотели, но буквально за несколько дней до начала аукциона представители будущего победителя якобы объезжали потенциальных участников конкурса, говорили, мол, даже не рыпайтесь, вам здесь ничего не светит. И все понимали, если покупаешь объект, настолько обремененный юридически, и против тебя выходит команда такого опытного… как Василий Хмельницкий, то ты покупаешь билет на войну, а не объект для инвестиций", – рассказывает Юрий Николов.
Завод или земля для стройки?
Победитель торгов не скрывал, что интересует его именно земля под застройку. Но возникает вопрос, что он собирается строить? Но главное – есть ли у него на это разрешение?
"Отмечаем, что ДПТ реструктуризации промрайона Отрадного, в пределы которого входит территория завода "Большевик", нашей организацией не разрабатывалось и не разрабатывается", - сообщили "Апострофу" в КО "Киевгенплан".
А так не делается, считает эксперт по градостроительству Георгий Могильный. Ибо изначально должна быть решена проблема с детальным планом территории, ее функциональным предназначением. И уже тогда – выставлять объект на приватизацию.
"О жилом комплексе они, конечно, сказали – что его можно там построить и что ради этого продают "Большевик". Но земля там коммунальная, и возникает вопрос, а что вы продаете. Если земля коммунальная, то прибыль должен получать город, а не государственный бюджет". – сказал Георгий Могильный.
Эксперт отметил, что это схема, которую используют частные компании: приватизируют завод, продают юридически недвижимость или право собственности на юридическое лицо, а где факто получают деньги за землю. То есть продают по рыночной цене земли.
"Понятно, что здесь законодательством нет ничего запретного. Но государство получило прибыль. А что мешает городу сказать: "А мы не хотим эти земли давать в аренду, мы желаем их продать и взять деньги". Для чужих это можно сделать. А покупатель для городских властей в каком то смысле свой. Никто так делать не будет", - отметил Могильный.
Также эксперт добавил, что не Фонд должен решать, можно ли там строить жилье или нет. Это право исключительно территориальной общины. Не говоря уже о том, как будет выглядеть жилая застройка именно там – на перенасыщенном движением участке.
"Кто будет строить в первую очередь социальную инфраструктуру? Если частный застройщик строит жилье, он также строит пару детских садов и частную школу. Но ведь всех он не обеспечивает. И не все покупатели будут способны оплатить частные школы. Заставить собственника земли построить что-то социальное сейчас нельзя – запрещено законом”, – говорит эксперт.
Официально в ФГИУ о строительстве жилищного комплекса "ничего не знают".
"Земельный участок не был предметом продажи, а дальнейшие действия по использованию земельного участка новый собственник должен согласовывать с местными властями, - сказали в Фонде. - Одно из требований приватизации - сохранение производства, которое имеет потенциал, на участке в г. Киев или в г. Жашков или на других производственных мощностях на территории Украины".
"Если бы хотели сделать нормально, а в условиях приватизации прописать, что собственник должен построить нормальную инфраструктуру - можно было бы договориться с городом. Город бы принял ДПТ, заложил всю инфраструктуру, передал бы землю в государственную собственность, где находится 5-й цех, а государство передало бы на аукцион право собственности на землю, предварительно передав ее в собственность акционерного общества, которое бы ее приватизировало. Покупатель бы получил право собственности на землю, затем он эту землю мог, например, заложить в банк, взять деньги на развитие проекта - как это делают в цивилизованных странах. Но они фактически взяли деньги по цене земли, но эту землю никто сейчас не может никуда передать, не может заложить в банк. Деньги заплачены, а что продано – непонятно", - говорит Могильный.
Юрий Николов считает, что в этой ситуации основная ответственность лежит на Фонде госимущества. По мнению журналиста, Фонд оказался не способен нормально продать этот ценный объект как землю под застройку, а вместо этого делает вид, что завод приватизируется с сохранением деятельности.
"Оказалось, ФГИ не способен очистить судебную систему и продать объект под ключ, как это делается в развитых странах, когда объекты продаются уже с готовой разрешительной документацией под застройку. Государство при этом ничего не инвестирует в свою же разрешительную документацию, но повышает привлекательность объекта", – говорит Юрий Николов.
"Мне эта продажа не нравится вообще концептуально. Понятно, что в нынешней системе киевской власти эта продажа выглядит логично, поскольку у киевской власти полностью отсутствует городская промышленная политика. Они воспринимают Киев как набор земельных участков, на которых можно построить коммерческую недвижимость. Это подход застройщиков, а не власти, которая должна мыслить более системно", – считает экономист Алексей Кущ.
Завод - идеально для "Большевика"
"Апостроф" обратился к экспертам с вопросом, как они видят ревитализацию полузаброшенного завода. Конечно, чтобы это было полезно прежде всего городу, а не исключительно отдельным его представителям.
"Учитывая развитие киевского промышленного кластера, завод был уникальным для создания на нем новых производств, - говорит Алексей Кущ. - Такой завод можно было превратить в эффективный промышленный индустриальный парк. В этом случае можно было бы продать за гривну этот проект при условии, что инвестор создаст там 10-15 новых промышленных предприятий. Для города это было бы выгодно: новые рабочие места, добавленная стоимость в киевской региональной экономике и развитие промышленного кластера. И налоги, которые бы платились в городской бюджет с зарплат".
Алексей Кущ рассказывает о двух типах промышленных парков: гринфилд – производство строится в чистом поле, и браунфилд – строительство на базе старых и устаревших производств. И в формате браунфилд "Большевик" мог быть уникальным, ведь там есть промышленная площадка, цеха, мощные коммуникации – это и системы электроснабжения, и газо- и водоснабжения, а также подъездные пути.
"Если делать по разуму, можно было бы сделать именно так. А если делать как-нибудь, то продали за копейки. Для города эти деньги не решат никаких проблем. Если бы оптимизировать сметы на строительстве мостов, то на этой оптимизации можно было бы найти больше денег, чем город получит с этой приватизации, - говорит Алексей Кущ. - Ни метро, ни мост, ни развязку на эти деньги не построишь. А город лишится еще одной площадки, которая могла бы потенциально стать развитием промышленного кластера. Мы можем уничтожить все производство и построить ТРЦ, но где в таком случае будем брать добавленную стоимость? Жилье или коммерческая недвижимость создадут разовый эффект, и для города большой пользы в этом не будет".
С экономистом согласен и Георгий Могильный. По его словам, у участка уже есть все необходимое для нормального технопарка или промышленного производства - даже железнодорожные пути подведены. Но захочет ли нынешний инвестор этим заниматься?
"Хмельницкий строит свои непонятные "бионики" на мотоциклетном заводе. И хорошо, если в этом хотя бы треть инновационных составляющих. В большинстве своем это просто прикрытие и строящееся жилье", - говорит эксперт.
Власти города перепрофилирование "Большевика" видят по-другому.
"Считаем, что лучшим вариантом ревитализации завода "Большевик" было бы появление на этой территории комплексной экосистемы городского пространства - коммерческие (офисные) здания, органично соединенные с жилой застройкой, заведениями общественного обслуживания (учреждения образования и здравоохранения, кафе и рестораны, торгово-развлекательные заведения, спортивные сооружения и т.п.), с организацией озелененных территорий и широким использованием общедоступного публичного пространства с соблюдением принципов безбарьерной среды", - сообщил "Апострофу" заместитель начальника КО "Киевгенплан" Константин Цитович.
В то же время, в коммунальном предприятии сказали, что с инициативами перспективного использования территории инвестор к ним не обращался.
Юридическое послесловие
Фактически через две недели после приватизации в отставку подал директор Фонда госимущества Дмитрий Сенниченко. Сказал, что его отставка никоим образом не связана с приватизацией – просто нужно двигаться дальше. Заявление подано на Верховную раду, и теперь его должны проголосовать депутаты.
В то же время Антимонопольный комитет приостановил приватизацию – из-за несоответствия требованиям, в частности, несоблюдения экономической конкуренции, – и начал расследование.
Но "Дженерал Коммерс" это не смущает: они подтвердили, что покупают завод, а что касается расследования АМКУ - подождут. Кстати, деньги за завод уже заплатили.
Согласно Закону "О приватизации государственного и коммунального имущества", компания в течение 30 дней со дня подписания договора купли-продажи должна оплатить стоимость объекта, в противном случае будет начисляться неустойка.
"Что касается конкретно "Большевика", то последняя дата оплаты по заключенному договору купли-продажи АО "ПКМЗ" - была 8 декабря", - сказали "Апострофу" в пресс-службе Фонда госимущества.
Вместе с тем, юрист и государственная уполномоченная Антимонопольного комитета Украины в 2015—2019 гг. Агия Загребельская в разговоре с "Апострофом" заявила, решение АМКУ о возвращении заявления не может быть основанием для перечисления средств, если иное не предусмотрено договором купли-продажи объекта приватизации.
"По нашим данным подобных оговорок в договоре не было. Следовательно, независимо от того, что АМКУ вернул заявление, компания была обязана произвести оплату. В противном случае, она бы подвергла себя штрафным санкциям, в том числе с риском потери права на этот объект", - сказала "Апострофу" Агия Загребельская.
Но тот факт, что инвестор уже заплатил деньги государству – это 1 429 017 000 гривен, плюс более 500 млн грн долгов государственного предприятия – никоим образом не повлияет на решение Антимонопольного комитета, добавила "Апострофу" Агия Загребельская.
Более того, законодательством о защите экономической конкуренции предусмотрено, что победитель аукциона может обратиться в АМКУ с заявлением как до начала конкурсной процедуры, так и после, но не позднее тридцати дней с даты объявления победителя. А победитель аукциона по приобретению акций АО "ПКМЗ" - ООО "Дженерал Коммерс" уже вторично обратился в АМКУ.
"В то же время, несмотря на то, что договор купли-продажи акций АО "ПКМЗ" мы не видели, обычной практикой таких договоров является то, что одним из отлагательных условий договора является получение разрешения АМКУ на концентрацию. Только после выполнения этого и других условий победителем аукциона, договор приобретает законную силу", - отметила Агия Загребельская.
То есть разрешение конкурентного ведомства на концентрацию – это одна из цепочек, которую согласно договору должен выполнить победитель аукциона, чтобы получить право собственности на объект приватизации.
Комитет оценивает транзакцию по одинаковым критериям, независимо от того, перечислены деньги или нет. В частности, ведомство должно разобраться, кто является реальным покупателем объекта (конечный бенефициарный владелец), какой источник происхождения средств на приобретение и есть ли риск негативных последствий для конкуренции по результатам заявленной концентрации.
При этом в случае, если вслед за перечислением средств к покупателю перейдет право собственности, это повлияет на решение АМКУ. Ведь тогда это будет считаться концентрацией без разрешения, за которое предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 5% годового дохода группы покупателя.