Договор военного времени. Как снизить риски при аренде жилья

В Украине — новая волна эвакуации на запад из восточных и южных регионов Украины, где идут активные боевые действия. Популярность аренды квартир и домов во Львове, Ужгороде и Тернополе растет, и Фокус выяснил, как собственник жилья и арендатор могут обезопасить себя, заключая сделку в условиях военного положения.

На всякий случай: как подстраховаться арендодателю

Война не принесла много изменений для арендодателей, говорит Дмитрий Грибов, адвокат и советник юрфирмы "Ильяшев и партнеры". Конечно, речь идет о юридических деталях, поскольку рынок аренды изменился существенно — в некоторых городах он просто замер, а в других активизировался, вследствие чего ставки аренды выросли в 2-4 раза.

"На сегодняшний день для собственника ничего не изменилось, кроме двух вещей. Первое — это безопасность имущества и его состояние. Второе – может сложиться ситуация, в результате которой боевые действия перенесутся в другие регионы. В этих двух аспектах арендодатель должен предпринимать какие-то дополнительные меры, чтобы обезопасить себя", — считает адвокат.

Торгово-промышленная палата Украины (ТПП) в официальном письме от 28 февраля зафиксировала действие обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора.

Но если речь идет о новых договорах, то участники сделки уже знали о военном положении и не смогут ссылаться на это письмо ТППУ.

Чтобы уменьшить потенциальные риски или недоразумения (в первую очередь, для арендодателя), участникам сделки стоит четко выписать, какие ситуации они будут считать форс-мажором, из-за которого дальнейшее использование жилья в качестве арендованного будет фактически невозможным, рекомендует Дмитрий Грибов.

По его словам, в условиях форс-мажора арендатор будет иметь право обратиться к арендодателю с требованием уменьшить арендную плату или вообще отменить ее на некоторое время. Например, причиной сослаться на форс-мажор может быть заявление правительства с рекомендацией эвакуироваться из области или населенного пункта.

"Стороны сами могут договориться, какие случаи будут считать такими, при которых договор может быть приостановлен из-за форс-мажорных обстоятельств. Закон не приводит исключительный перечень таких обстоятельств", — подчеркнул Грибов.

Если у арендодателя есть опасения насчет арендаторов и их платежеспособности, адвокат рекомендует брать, кроме аванса и оплаты последнего месяца, дополнительные денежные гарантии, которые могут стать компенсацией в случае повреждений имущества, а кроме того, психологическим барьером для недобросовестных съемщиков.

"Вдобавок к договору аренды можно заключить акт приема-передачи с четким описанием имущества, которое передается в пользование, чтобы в будущем не возникало никаких вопросов насчет того, какое имущество передали, в каком состоянии – и в каком состоянии его нужно будет вернуть", — объяснил адвокат.

Как проверить документы при договоре аренды: рекомендации арендаторам

В Украине в условиях военного положения доступ к реестрам Министерства юстиции ограничен. Поэтому проверить собственника жилья с помощью приложения или телеграм-бота "Опендатабот" не выйдет, говорит Дмитрий Грибов. Он призывает арендаторов жилья быть максимально бдительными.

"Я бы рекомендовал посмотреть правоустанавливающие документы и по возможности хотя бы снять копии или сфотографировать. Стоит четко прописать все реквизиты правоустанавливающих документов собственника в договоре аренды. Поскольку проверить подлинность доверенности невозможно, стоит заключать договор аренды напрямую с собственником имущества", — говорит адвокат. Иными словами, юристы не рекомендуют субаренду — когда договор аренды квартиры подписывается не с владельцем, а с тем арендатором, который ранее подписал с ним договор.

Он также советует прописать в договоре порядок оплаты аренды жилья и уточнить, какие документы будет выдавать собственник, если расчет будет наличными.

"Для арендатора очень важно прописать порядок расторжения или перезаключения договора. Чтобы у арендодателя не возникло оснований заключать другие договоры за спиной у арендатора, а его самого выселять. Я бы рекомендовал предусмотреть штрафные санкции за такие действия", — резюмирует Грибов.

Шесть советов тем, кто хочет снять квартиру во время войны

1. Сделайте копии правоустанавливающих документов.
2. Проверьте, указаны ли в договоре аренды все реквизиты собственника.
3. Заключайте договор напрямую с собственником жилья.
4. Пропишите в договоре аренды порядок оплаты.
5. Уточните, какие документы будут подтверждать оплату по договору аренды наличными.
6. Отметьте в договоре порядок расторжения или перезаключения договора.

Напомним, ранее Фокус рассказывал, как купить жилье в Украине в условиях военного положения. Эксперты предупреждают: такая сделка очень рискованна из-за ограниченного доступа к реестрам.