Управляющий партнер RED Community Татьяна Шульга-Забельская: девелоперы прогнозируют рост цен на жилье по меньшей мере еще на 20% до конца 2022 года

Татьяна Шульга-Забельская

Почти половина бизнесов оценила свои запасы крепости в несколько месяцев. Однако постепенно ситуация улучшалась, темпы падения ВВП замедлились, к концу августа более 80% предприятий возобновили работу. Наибольшие трудности, с которыми пришлось столкнуться предпринимателям, были связаны с логистикой, повреждением инфраструктуры, нехваткой сырья…То есть, это те отрасли, где невозможно переориентировать работу на дистанционный режим. Одна из таких отраслей — строительство. О проблемах и перспективах девелоперов "Комментарии" поговорили с Татьяной Шульгой-Забельской, управляющим партнером сообщества девелоперов жилья RED Community. Это бизнес-объединение застройщиков жилья, основанное в 2017 году.

Татьяна, расскажите, пожалуйста, какая ситуация у застройщиков сейчас. Возобновились ли работы на стройплощадках?

По нашим данным, по состоянию на август в среднем по Украине более 50% ЖК возобновили строительство. Следует отметить, что возобновление строительства шло неравномерно. Некоторые компании возобновились уже в апреле, некоторые – в мае-июне и позже. Неравномерна и география обновления. Так, на западе страны работы возобновлено на более чем 80% стройплощадках, в столичном регионе – на 40-45%. Оживленно возобновился одесский регион – более 60%. Черниговская, Сумская, Харьковская области, подвергающиеся обстрелам (особенно Харьковская), имеют значительно более низкие показатели возобновления строительства.

Темпы и объемы возобновления строительства также разные. К примеру, на западе Украины масштабы и темпы работ в целом выше. В Киеве и области – все зависит от девелопера. При наличии собственного финансирования (фактически, финансового "плеча", которое теперь может перекрыть отсутствие достаточного для полномасштабного строительства потока средств от инвесторов), достаточных запасов стройматериалов, возобновления поставок стройматериалов, наличия рабочих кадров и т.д. работы идут активнее.

Какие проблемы больше всего беспокоят застройщиков жилья?

Понятно, что сфера строительства жилья, как и вся экономика страны, нанесла значительный ущерб в результате полномасштабного вторжения. Относительно вызовов: самый масштабный, разумеется, война. Как следствие, выделю три самых актуальных сейчас вызова, хотя это тема отдельного крупного аналитического материала. Итак, во-первых, стремительное падение спроса и соответственно денежного потока. Не у всех компаний было достаточное финансовое плечо, чтобы полноценно удерживать темпы строительства. Но даже при наличии финансовой подушки, надо понимать, что она не бесконечна. Спрос несколько восстановился в апреле, май был достаточно оптимистичен, учитывая, что война продолжается. Летний период стал временем затишья. Это справедливо по отношению к центральной Украине. Западные регионы показывают наибольший рост спроса и, кстати, есть определенное возобновление спроса в Одессе. Но речь не идет о довоенных объемах продаж. С положительного: у компаний летом были неплохие показатели выплат по рассрочкам – 70-80% и, в частности, оживленный интерес покупателей к паркоместам и кладовым.

Еще один вызов – удорожание и обеспеченность строительными материалами. В среднем в январе – августе, по отзывам участников RED Community, стоимость основных стройматериалов выросла на 20% и выше на отечественные и от 35% на импортные. Некоторые вообще выросли на 50% – например, арматура, пеноблоки. Вдвое выросла стоимость логистики стройматериалов. Кроме того, нарушены логистические цепочки доставки. Девелоперы прогнозируют дальнейшее удорожание стройматериалов.

Замечу, что застройщики вынуждены были искать новых поставщиков, перечислять себестоимость строительства (она, по оценкам некоторых компаний, выросла на 25% и выше в гривне), соответственно, регулировать цены. Плюс, учитывать удорожание доллара США. Соответственно они вынуждены были повышать цену продажи квадратного метра, что на фоне сниженного спроса не наилучшим образом влияет на бизнес. Отдельно следует отметить, что некоторые объекты получили повреждения в результате боевых действий российского агрессора, и это для девелоперов также стало вызовом – восстановить поврежденные объекты.

Третий вызов – кадры. Некоторые наши участники называли цифру в 10-20% сотрудников, ушедших защищать страну. От себя отмечу, что это профессиональные люди, умеющие брать на себя ответственность и добиваться результата. От топ-менеджеров к рядовым сотрудникам. Кроме того, это отток качественных управленческих кадров за границу – речь идет о специалистах, которые выезжали за границу в безопасное место. Речь идет о таких специальностях, как коммерческие директора, маркетинг-специалистки разного уровня, бренд-менеджерки и экспертки по коммуникациям, менеджерки по продажам, юристы, специалисты по проектному менеджменту и т.д. Далеко не все сейчас остались в штате девелоперов – ведь не все процессы можно выполнять удаленно. И если сначала это сокращало затраты на рабочую силу, то сейчас девелоперы уже начали испытывать дефицит профессиональных кадров.

Как участники сообщества оценили требование обязательного наличия бомбоубежищ в зданиях?

Девелоперы поддерживают эту инициативу государства. Более того, еще до принятия закона компании начали вычислять, планировать хранилища в своих проектах, привлекали опыт и консультировались с зарубежными экспертами (в частности, израильскими). Украинский рынок новостроек последние лет 5-10 является рынком покупателя, и девелопмент ориентируется на нужды будущих резидентов.

Однако хочется подчеркнуть, что государству сейчас важно эффективно разработать требования и процессы реализации. Говорить точнее о влиянии организации на смету-себестоимость проектов рано – пока соответствующие ГСН в разработке, ждем финального варианта.

Возобновился ли спрос на жилье, офисную, складскую недвижимость?

К показателям до 24 февраля 2022 года? Конечно, нет. По сравнению с мартом 2022 года? Да. Сейчас оптимистическая картина наблюдается в западных регионах Украины. Это и не удивительно – люди мигрируют в более безопасное место и там покупают жилье. Вместе с тем девелоперы ожидают государственных программ – выкупа жилья для внутренне перемещенных лиц, ипотеки и т.д. Это положительно повлияло бы на отрасль.

Каких цен на жилье следует ожидать?

По прогнозам наших участников, цены в гривне будут расти. Так, в августе называли цифру от 15-20% до конца года. Но отмечали, что может быть и более заметный рост. Сейчас трудно прогнозировать — ведь много "неизвестных" относительно факторов, которые повлияют на цену квадратного метра. Кстати, обвал рынка девелоперы пока не прогнозируют :)