Подальше от "элита-центров": что нового на рынке строительства жилья

Многолетние проблемы на рынке строительства жилья привели к появлению изменений в законы. 15 августа ВРУ приняла законопроект №5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", а 8 сентября закон был возвращен в парламент с подписью президента. Закон полностью вступит в силу 10 октября. Эти изменения призваны защитить инвесторов, которые вкладывают в недвижимость на этапе строительства. Об этом идет речь в статье Фокуса "Получить ключи. Как новый закон о гарантиях обещает помочь покупателям квартир".

Как отметил Александр Месяц, младший юрист компании Kinstellar, закон №5091 касается будущих объектов недвижимости: жилых и нежилых помещений (например, квартир, коммерческих помещений, гаражных боксов, машиномест), которые приобретают инвесторы. Целью закона является усовершенствование защиты прав инвесторов.

По мнению управляющего партнера, адвоката юрфирмы Totum LF Юрия Хапко, теперь, после принятия нового закона, привычные покупателям инвестиционные, предварительные договоры останутся в истории. Это значительно упростит процедуру выбора способа покупки объекта незавершенного строительства.

К основным "перемогам" нового закона Юрий Хапко отнес следующие нормы:

• введение государственной регистрации прав на будущие объекты недвижимости, введение их в гражданский оборот и прекращение практики покупки "воздуха", фактически действовавшей в закон №5091;
• введение требований о наличии всех необходимых разрешительных документов для осуществления продажи (первой продажи) специального имущественного права на будущий объект недвижимости;
• законодательное закрепление требования к существенным условиям договора отчуждения, к размещению заказчиком/девелопером основной информации об объекте строительства на своем сайте, требованиям к рекламированию объекта строительства;
• обязанность заказчика/девелопера согласовывать с владельцами специальных имущественных прав и регистрировать изменения в проектную документацию объекта строительства;
• автоматическая государственная регистрация права собственности на уже завершенный объект строительства и уменьшение дополнительной денежной нагрузки на покупателя (в виде 1% ПФУ и 1% госпошлины);
• сокращение возможных моделей инвестирования до 3-х (купля-продажа, участие в фонде финансирования строительства и эмиссия целевых корпоративных облигаций);
• возможность покупки будущего объекта недвижимости (квартиры в недостроенном доме) с привлечением ипотечного кредитования.

Однако, по словам Юрия Хапко, все проблемные вопросы рынка первичной недвижимости закон №5091 не решает.

"Открытыми остается очень много вопросов. Например, заказчик/девелопер (застройщик) потратил все полученные от продаж средства и не построил объект недвижимости, вроде бы для этого есть гарантийная доля, но кто оценит хватит ли ее стоимость в конце строительства? Кто должен поднять вопрос о замене застройщика, в каких случаях? Кто будет искать нового застройщика и договариваться с ним о принятии на себя обязательств заказчика, или кто имеет право на обращение в суд по этим вопросам. А что делать, если потенциальный новый застройщик оценил свои расходы по достройке объекта строительства, и они значительно превышают стоимость гарантийной доли?", — говорит юрист.

По его словам, также существует пробел, если у застройщика было право на выполнение строительных работ и земельный участок, а затем его лишили такого права, в законе отсутствует механизм дальнейших действий.

"То есть законом фактически устранена возможность "двойных" продаж и введено специальное имущественное право на объект незавершенного строительства (будущий объект недвижимости), что дает возможность его дальнейшего гражданского обращения и попытки защиты в судебном порядке как имущественного права (что было невозможно до этого). Но радикально вопрос невыполнения застройщиками (заказчиком/девелопером) своих обязательств не решен", — подчеркнул Юрий Хапко.

Ранее Фокус писал, что застройщиков в Украине обязали обустраивать бомбоубежища в каждом новом здании.

Напомним, по состоянию на конец мая в Украине около 40% застройщиков возобновили работы на стройплощадках.