Получить ключи. Как новый закон о гарантиях обещает помочь покупателям квартир

Три года назад Украину всколыхнул так называемый "кейс компании "Укрбуд". Тогда появилась информация, что строительство более 20 объектов компании остановлено, а 13 тысяч инвесторов оказались в ловушке неизвестности. Позже часть объектов начала достраивать известная компания "Киевгорстрой".

Как сообщает "Интерфакс-Украина", ХК "Киевгорстрой" из 18 принятых на достройку жилых комплексов "Укрбуда" уже полностью или частично ввела в эксплуатацию десять, а еще два на завершающей стадии. Кроме упомянутой, к окончанию строительства домов "Укрбуда" подключились и другие застройщики – в частности, Perfect Group, "Интергал-Буд". То есть, в итоге для инвесторов этого проблемного застройщика история завершилась (или вскоре завершится) ключами и заселением в купленную квартиру.

А вот для тысяч других покупателей квартир в новостройках все сложилось менее радужно. В прокуратуре – сотни дел о мошенничестве на рынке строительства жилой недвижимости. Стоит лишь вспомнить историю скандально известного Анатолия Войцеховского, который продал квартиры в более чем 20 новостройках, а затем сбежал, и 15 тысяч покупателей не увидели ни своих денег, ни своих новых квартир.

Что и зачем меняет новый закон о гарантиях

Указанные проблемы на рынке строительства жилья привели в итоге к появлению законодательных изменений. 15 августа ВРУ приняла законопроект №5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", а 8 сентября закон был возвращен в парламент с подписью президента. Закон полностью вступит в силу 10 октября.

В пояснительной записке к закону сказано, что заказчик строительства может вводить в заблуждение потенциальных инвесторов относительно важных для них сведений.

"За неимением указанной информации инвестор не может качественно и в полной мере оценить риски, связанные с инвестированием в тот или иной объект строительства. Также инвестор лишен реальной возможности контролировать деятельность заказчика строительства. Вследствие отсутствия прозрачного механизма государственной регистрации прав на строящуюся недвижимость невозможно достоверно без помощи застройщика определить объем привлеченных им для строительства объекта средств и объем прав третьих лиц относительно объекта или жилых/нежилых помещений в нем. В связи с несовершенством законодательного регулирования инвесторы долго не могут ни получить в собственность объекты недвижимого имущества, ни вернуть средства, привлеченные в строительство таких объектов", — считают авторы проекта.

"Закон касается будущих объектов недвижимости: жилых и нежилых помещений (например, квартир, коммерческих помещений, гаражных боксов, машиномест), которые приобретают инвесторы. Последние являются физическими и юридическими лицами – будущими владельцами таких помещений (покупателями), которые оформят право собственности на недвижимость после ввода строительства в эксплуатацию. Целью закона является усовершенствование защиты прав инвесторов", — говорит Александр Месяц, младший юрист компании Kinstellar.

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Груба сообщил Фокусу, какие самые главные изменения вносит принятый законопроект №5091. По его мнению, такими изменениями можно считать:

• появление новых объектов гражданских прав, в частности, будущего объекта недвижимости;
• введение процедуры регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество специального имущественного права на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
• введение гарантийной доли, которая, по мнению авторов законопроекта №5091, должна способствовать успешному завершению строительства. Под гарантийной долей подразумевается совокупность будущих объектов недвижимости, которые не могут быть проданы до принятия объекта в эксплуатацию.

Чем полезен закон о гарантиях покупателям квартир от застройщика

Среди важных изменений, которые вводит законопроект №5091, — регистрация специального имущественного права на строящуюся квартиру.

"Ранее застройщик после получения разрешения на проведение строительных работ сразу начинает продажу "имущественных прав" и строит объект недвижимости по собственному усмотрению, вплоть до момента ввода дома в эксплуатацию, когда государственные органы контроля проверяют, соблюдал ли застройщик всех норм законодательства и собственного проекта. С принятием закона №5091 у застройщика (заказчика/девелопера) появилась обязанность регистрации специального имущественного права на будущий объект недвижимости и всех изменений, происходящих с этим объектом (изменения в проектную документацию, куплю-продажу, обременение). Без такой регистрации ни одного будущего объекта недвижимости (квартиры, нежилого помещения, машиноместа и т.п.) не может быть продано", — объяснил Фокусу управляющий партнер, адвокат юрфирмы Totum LF Юрий Хапко.

По его словам, теперь привычные покупателям инвестиционные, предварительные договоры останутся в истории. Это значительно упростит процедуру выбора способа покупки объекта незавершенного строительства. А после ввода дома в эксплуатацию право собственности на лицо, на кого зарегистрировано специальное право на будущий объект недвижимости, оформляется автоматически.

"Если раньше всех покупателей ждала двухэтапная модель купли-продажи, сначала заключение договора с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию (инвестирование), а уже после ввода в эксплуатацию сама купля-продажа, что влекло за собой трату времени, а иногда и дополнительных денежных средств, то в соответствии с законом №5091 купля-продажа происходит один раз. Законом четко закреплены требования к существенным условиям договора, дисциплинирующим недобросовестных заказчиков/девелоперов, злоупотребляющих своим правом на написание договора "под себя" без соблюдения интересов покупателя", — считает Юрий Хапко.

Важно и то, что после вступления в силу закона о гарантиях зарегистрировать объект недвижимости и вести продажу в нем квартир застройщик сможет только при наличии прав на землю и разрешительных документов на строительство.

"Это однозначно плюс, но не стоит расслабляться, ведь никто не гарантирует, что права на землю или разрешительные документы не будут отменены в будущем, а значит, по-прежнему следует тщательно проверять компанию перед заключением договора с застройщиком", — отмечает Дмитрий Груба.

Александр Месяц добавил: при проведении качественной проверки будущего объекта недвижимости риск "мошенничества" значительно уменьшится, учитывая ряд принятых в законе изменений.

"Закон устанавливает, что для осуществления продажи будущей недвижимости застройщик должен владеть землей и необходимыми разрешительными документами на неостановленное строительство. Это не было урегулировано ранее и, при некоторых исключениях, нарушение какой-либо составляющей этого требования не препятствовало осуществлению продаж. Сейчас, если работы остановлены уполномоченным органом, продажи запрещены", — говорит Александр Месяц.

По его мнению, закон исключит возможность продажи недвижимости, когда застройщик не имеет разрешительных документов или заключает договоры двойной продажи тех же квартир, как было, например, в случае "Элита-Центром" и "Укогруп".

"Нотариус не удостоверит договор без необходимых разрешительных документов на строительство, уникальные записи о каждой будущей квартире будут содержаться в Реестре, и актуальная информация о застройщике будет доступна на его веб-сайте. Кроме того, возможность обмана будет предотвращать то, что закон существенно совершенствует информирование инвесторов: изменятся правила рекламы и ознакомление с разрешительными документами", — подчеркнул юрист.

Не все так гладко. В чем главное разочарование от принятого закона о гарантиях

Несмотря на анонсированную "революцию" в вопросе прав инвесторов, на самом деле, юристы считают, что принятый закон создает фасад, но грешит отсутствием фундамента, ведь сказать, что он ликвидирует саму возможность застройщиков строить мошеннические схемы, невозможно. То есть, если застройщик соберет средства инвесторов и исчезнет с ними, то инвестору не поможет вернуть потери закон №5091 и указанные в нем нормы. Кроме того, в законе говорится о новых объектах, а на те, что уже строятся, он не распространяется.

"Закон не распространяется на уже существующие правоотношения и строительство, которое уже продолжается, поэтому эти проекты должны завершаться по старым правилам. А в условиях войны и экономического кризиса именно на них первыми могут возникнуть проблемы", — предупреждает Иван Бабаев, адвокат Адвокатского объединения Legal Strategy.

Также, к сожалению, закон не гарантирует отсутствие корпоративных конфликтов застройщика, как было, например, в случае с упомянутым уже "Укрбудом". Есть и другие нерешенные проблемы.

"В документе прописана обязанность застройщика относительно подключения законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе, однако не указаны сроки, что позволяет затягивать их со стороны застройщика. Остается проблема нарушения сроков ввода в эксплуатацию, которые для застройщика остаются ориентировочными. Также остаются не решенными проблемы направления средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению и принятия застройщиком на себя обязательств, которые он не может выполнить", — перечислил минусы закона №5091 Александр Месяц.

Иван Бабаев говорит, что модель регистрации специальных прав на "будущий объект недвижимости" не может сама по себе гарантировать завершение строительства. "Этот механизм должен обезопасить от двойной продажи одного и того же объекта, ведь все они будут в электронном реестре. Но регистрация не означает, что объект строится вполне законно, ведь законность выдачи градостроительных условий и ограничений, разрешения на строительство может быть обжалована в суде, и документы отменены", — рассуждает Иван Бабаев.

Получается, что, несмотря на объемное количество новаций, закон №5091 не решает главную проблему – не может полностью защитить инвестора от мошеннических схем на рынке строительства.

"По моему мнению, лучшим вариантом обеспечения прав инвесторов стало бы страхование ответственности застройщика за будущий объект строительства в пользу инвестора. В таком случае инвестор будет чувствовать себя увереннее и сможет с высокой долей вероятности рассчитывать на получение возмещения вложенных в строительство средств", — объяснил Дмитрий Груба.

Юрий Хапко считает, что главным пробелом в принятом законе является отсутствие дополнительных требований к заказчику/девелоперу (например, существующим для банковских и финансовых учреждений), отсутствие механизма реального контроля за целевым использованием денег на строительство.

"Отсутствует серьезная ответственность за нарушение требований данного закона. Отсутствует механизм выхода из ситуации, когда застройщик не может достроить объект недвижимости, и это станет чуть ли не главным камнем преткновения во внедрении этого закона. Необходимо введение личной ответственности руководства заказчика/девелопера по обязательствам перед клиентами, введение института страхования рисков недостроенных объектов недвижимости или значительных нарушений сроков такого строительства", — прокомментировал Юрий Хапко.

В итоге, по мнению юристов, самым существенным изменением, которое предусмотрели депутаты в новом законе о гарантиях, является определение "гарантийной доли" в строительстве. То есть, законом предусмотрен определенный объем квартир, которые нельзя реализовывать до завершения строительства.

"В случае несостоятельности застройщика довести проект до завершения эта нереализованная недвижимость должна помочь новому застройщику получить деньги для завершения строительства. И это единственное нововведение, хоть как-то соответствующее основной цели законопроекта – защитить покупателя", — резюмировал Иван Бабаев.