Чому будівельна реформа перезріла?

Ухвалений минулого тижня проєкт закону про містобудівельну реформу викликав величезний спротив та обурення з боку Асоціації міст України та окремих мерів.

Аналіз низки типових зловживань, які допускає місцева влада під час видачі дозвільних документів на проведення будівельних робіт показує, що причиною такого обурення може бути небажання прощатися із корупційними схемами і рухатися в бік прозорості галузі містобудування.

Втім, без ліквідації цих схем масштабна повоєнна відбудова України буде неможливою.

Розробку проєкту закону Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності у Верховній Раді розпочали ще до повномасштабного вторгнення Росії в Україну.

Активна фаза війни та майбутня потреба у величезних масштабах повоєнної відбудови житла та соціальної інфраструктури актуалізувала питання реформи і змусила парламентарів прискоритися з її ухваленням.

Як стверджують автори реформи, її основна мета – створення прозорих правил гри для ринку, зрозумілих не лише в Україні, а й для наших західних партнерів, які очевидно будуть одними з ключових донорів і контролерів відбудови.

Саме тому в розробці законопроєкту брали участь представники західних країн, які підтримують проведення реформи.

Основою цих процесів стане цифровізація – зведення до мінімуму людського фактору, наскрізне фіксування відповідальності за кожне рішення за конкретним виконавцем, делегування частини повноважень приватному бізнесу, як це працює в сферах експертної оцінки, нотаріальних послуг та у сфері виконання судових рішень.

Цей підхід започаткували ще раніше, коли визволили з приватних рук реєстри будівельних дозволів.

Схема на 10 млрд грн.

Утім, принцип прозорості та підзвітності ніяк не лягає на традиційні цінності цієї галузі в Україні: велика кількість етапів ухвалення рішень, у яких задіяні чиновники, призводить до неймовірної коруптогенності процесу будівництва – від котловану до введення в експлуатацію.

За різними даними, недоброчесні учасники будівельного процесу можуть заробляти на оборудках та схемах в будівельній галузі близько 10 млрд грн на рік.

При цьому більшість проблемних ланок в цьому ланцюжку – саме чиновники місцевої влади, які вирішують, на які порушення закрити очі, а кому влаштувати веселе життя на довгі місяці, а можливо й роки погоджень та безпідставних відмов.

Завдяки такому вибірковому ставленню, місцева влада може роками не помічати проєктів типу 42 довгобудів Анатолія Войцеховського, частина яких зводилась взагалі без документів, внаслідок чого ошуканими виявились понад 13 тис.

У великих містах регіональна влада разом із наближеними забудовниками в такий спосіб створюють неприродну монополію, розподіляючи ласі ділянки між своїми і відсікаючи незручних учасників ринку.

Один із хрестоматійних прикладів – Ірпінь, де забудову контролює особисто колишній мер Володимир Карплюк, який фактично керує містом.

Підхід, закладений у проєкті 5655, дозволить покласти на місцеву владу пряму відповідальність за самочинне будівництво і залишити за нею моніторинг складних проєктів.

Проте, на відміну від сьогоднішнього стану справ, виявлення автоматичною системою проблемних об’єктів буде вимагати в обов’язковому порядку вчинення конкретних дій – аж до рішення про знесення.

А тихий договорняк тягтиме за собою покарання для всіх учасників змови.

Зараз є декілька типових порушень і зловживань, які допускають органи місцевого самоврядування у процесі супроводу містобудівної діяльності.

Вони дають змогу зрозуміти, чому у місцевих чиновників немає жодного бажання брати на себе більше відповідальності і при цьому відмовлятися від наявних схем.

А також чому у останні тижні перед голосуванням у Верховній Раді мав місце великий спротив ухваленню законопроєкту 5655.

Сам п’ю, сам гуляю.

Порушення місцевої влади в галузі містобудування можна умовно розділити на три типи:.

видача містобудівних умов і обмежень (МУО) на забудову земельної ділянки із порушенням обмежень, встановлених містобудівною документацією (тобто самі чиновники видають заздалегідь незаконні документи);.

навмисне затягування із видачею МУО, дозвільних документів, присвоєння адреси тощо;.

відсутність актуалізованої містобудівної документації, або обмеження до неї доступу.

Це призводить до зловживань як з боку чиновників, так і забудовників.

Ось декілька прикладів таких порушень, які стали відомі завдяки публікаціям в медіа і офіційним повідомленням, а також з внутрішньої доповіді ДІАМ, витяги з якої є в розпорядженні редакції.

В Одесі управління держархбудконтролю міської ради видало дозвіл на реконструкцію пансіонату на місці колишнього дитячого табору, а фактично було збудовано житловий будинок з квартирами.

В порушення вимог МУО це ж управління видало дозвіл на проведення реконструкції нежитлового приміщення в провулку Маланова, де в результаті виріс елітний житловий будинок.

При цьому також було порушено приписи Мінкульту щодо будівництва в історичному центрі міста.

Підвішений стан історичних центрів – неузгоджені детальні плани територій і буферні зони об’єктів спадщини ЮНЕСКО – спільна проблема багатьох старовинних міст.

Так, у Львові саме через наявність такої прогалини стало можливим зведення готельного комплексу на площі Міцкевича, а в Чернівцях – будівництво по вул.

Щодо останнього вже є припис Мінкульту про заборону будівництва в історичному ареалі, але чи буде його дотримуватися місто і забудовник – якщо правила не зміняться – питання відкрите.

В Києві попри призначення ділянки для будівництва житла, на вул.

Академіка Філатова зводять торгово-офісний центр, бо такі містобудівні умови видав Департамент ДАБК КМДА.

Натомість на Оболоні навпаки, замість нещодавно введеного в експлуатацію ТРЦ Полярний, який хочуть знести, збираються будувати пʼять висоток на землях, призначених під торгівлю.

І залишити густозаселений район без торгово-розважальної інфраструктури.

Ще один приклад зі столиці: Національний авіаційний університет завдяки таким же незаконним умовам на землях для закладів освіти побудує 14 багатоповерхівок.

Окрім проблем з будівельними документами, тут не все в гаразд і з самим інвестдоговором між вузом та забудовниками.

Скандальна історія, пов’язана із заплутаними рішеннями місцевої влади, набула розголосу в Гостомелі.

Відділ містобудування та архітектури селищної ради видав МУО на реконструкцію житлового будинку за відсутності будь-яких документів від заявника.

Більше того, самого будинку, який нібито підлягає реконструкції, не існує.

При цьому саму ділянку селищна рада виділила для розміщення модульного містечка для внутрішньо-переміщених осіб.

Тепер замість прозорої процедури сторони судяться за право користування землею та зведення там своїх об’єктів.

Відмови і відмовки.

Регулярними є безпідставні перевірки та затягування виконання законних вимог щодо надання дозвільних документів забудовникам.

Особливо гостро це відчувається при порівнянні статистики відмов при видачі різних типів документів у органах місцевого самоврядування і в Держінспекції архітектури та містобудування.

Наприклад, щодо дозволів на будівництво відсоток відмов в регіонах, за даними ДІАМ — понад 58%, тоді як в інспекції – 23%.

Щодо МУО в КМДА відсоток відмов у видачі — 75% тоді як середній регіонах – 30-35%.

Кілька показових прикладів.

З 16 лютого 2021 року по 3 червня 2022 року Медичний центр Пуща-Водиця девʼять разів подавав документи до архбудконтролю КМДА на внесення змін до кошторису в проєктній документації.

Підтвердження отримали лише на девʼятий раз.

Далі організація подавалась введення в експлуатацію і отримувала відмову через невідповідність об’єкта проектній документації.

При цьому, йшлось про формальні роботи типу укладення штучної трави на тенісному корті.

Через це не вводився в експлуатацію весь об’єкт – новий реабілітаційний корпус, який повинен використовуватися в тому числі і для поранених у боях співробітників МВС.

П’ять разів повідомлення про початок будівельних робіт до відділу АБК Бориспільської міськради подавало ТОВ Смайл Констракшн.

Після скарги забудовника до ДІАМ місцеві органи контролю не знайшли нічого кращого, аніж призначити позапланову перевірку об’єкта будівництва і призупинити будівельні роботи з накладенням штрафу на ТОВ.

Після скасування незаконних рішень через суд і завершення об’єкта, компанія чотири рази подавала декларацію про готовність до експлуатації і чотири рази отримувала відмову у її реєстрації.

Після корегування проєктної документації і підвищення класу наслідків з СС2 до СС3 власник подав документи до ДІАМ, отримавши дозвіл через чотири години.

А ще за два місяці було видано сертифікат готовності об’єкта.

Цей же забудовник стикнувся із проблемами в Фастівському районі Київської області, де в селі Гатне довгий час не міг отримати адреси на півтора десятка своїх багатоквартирних будинків.

При цьому місцева влада протягом місяців не видавала взагалі ніяких обґрунтувань своїй бездіяльності.

В результаті в зиму інвестори змушені заходити без договорів із постачальниками послуг та без належним чином оформленого права власності на своє житло.

Ще одна історія про автономність місцевих органів архбудконтролю.

Восени 2021 року ДІАМ проводила ревізію таких перевірок, реалізованих профільним департаментом КМДА щодо підприємства з іноземними інвестиціями Пластикс-Україна.

Столичні інспектори провели перевірку і за надуманими приводами зупинили реконструкцію комерційних та офісних приміщень компанії.

Коли ДІАМ зобов’язала київських колег скасувати незаконні приписи, ті не просто проігнорували вимоги, але й не допустили уже інспекторів ДІАМ до проведення позапланової перевірки в департаменті.

Попри те, що ДІАМ виступила з ініціативою звільнення в.

глави департаменту Оксани Попович, вона з того часу не просто не була звільнена, але й стала повноцінним керівником.

Взагалі Київ є зразковим з точки зору проблем, які накопичила місцева влада, і які дають змогу ловити рибку у мутній воді і чиновникам, і забудовникам.

Головною проблемою є багаторічне зволікання із затвердженням міською радою нового генерального плану столиці.

В результаті у найбільшого в країні міста зі статусом області немає офіційно встановлених меж, а значить – не розмежовані інтереси з прилеглими селами і містами-супутниками.

У Києва немає діючого історико-архітектурного плану, відсутні можливості для ефективного планування інженерно-технічних заходів цивільного захисту (бомбосховища, укриття тощо).

Також у підвішеному стані знаходяться земельні ділянки, які можна було б використати для рекреації, але через сірий статус на них регулярно зазіхають забудовники (Протасів Яр, урочище Горбачиха, Кловські схили, Пуща-Водиця, Совські ставки тощо).

Через відсутність генплану в столиці немає комплексної схеми громадського транспорту та перспективного плану його розвитку.

Усе це очевидні приклади того, що про розвиток та прозорість можна забути.

Особливо – напередодні великої відбудови, під яку мають намір виділити кошти наші західні партнери, для яких транспарентність використання ресурсів буде однією з головних вимог фінансування відродження країни.

Зрозуміло, що радикальних змін звичних практик ніхто не любить.

Проте без визнання того, що реформа у будівельній галузі вже давно перезріла, важко буде розвивати країну після перемоги.

Законопроект 5655 завершает смелую и сложную реформу градостроительства – замминистра Минцифры.