Революция или апокалипсис градостроительства? Самый горячий законопроект года №5655

Только мы начали привыкать к новым реалиям Закона №2518-IX, который вступил в силу в октябре 2022 года, как законодатель подкинул нам новую тему для размышлений и изучения.

Парламент принял 13 декабря проект закона №5655 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о реформировании сферы градостроительной деятельности" (далее — проект), это не просто внесение изменений в несколько законов, это кардинальное переосмысление всей градостроительной деятельности. Проект содержит 358 страниц и вносит изменения в 42 нормативно-правовых акта Украины.

Проектом предусмотрено много важных и интересных изменений, но изложить их сразу просто невозможно, поэтому подробно разберемся, что изменилось в сфере градостроительного контроля.

Начнем с изменений в ЗУ "О местном самоуправлении в Украине", согласно которому на местное самоуправление возложена обязанность по разработке концепции интегрированного развития территории территориальной общины, градостроительной документации на местном уровне, программ комплексного восстановления территории территориальной общины (ее части), как основы градостроительной деятельности, на основании которой будет производиться выдача градостроительных условий и ограничений (МУО), и осуществление градостроительного контроля в случаях и в соответствии с требованиями, установленными Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности". То есть прямо предусмотрен соответствующий контроль за градостроительной деятельностью, возложенный на местное самоуправление посредством обязанности, и именно через этот механизм местные общины, по задумке законодателя, должны влиять на застройку их территорий.

Другое существенное изменение коснулось создания "частных ГАСИ", как их называют в СМИ. На самом деле, проектом предусмотрено, что органами градостроительного контроля являются:

1. центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам градостроительного контроля;
2. исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов;
3. уполномоченные лица по градостроительному контролю.

То есть, проектом предусмотрено, что существуют три органа, которые могут осуществлять градостроительный контроль, при этом каждый имеет свои собственные полномочия.

К полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относится осуществление на территории соответствующего территориального общества градостроительного контроля:

• по объектам самовольного строительства,
• за выполнением подготовительных работ по демонтажу (сносу) зданий, сооружений и строительных работ по объектам с незначительными (СС1), средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями (кроме объектов, определенных частью второй настоящей статьи), – в случае, если заказчик избрал органом градостроительного контроля соответствующий исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета.

Поэтому у городских советов остаются те же функции по контролю объектов строительства, но теперь заказчик строительства имеет еще альтернативу в выборе контролирующего органа в качестве уполномоченного лица по градостроительному контролю, которым выступает частная компания.

Законодателем предложен предохранительный механизм от создания "карманных" уполномоченных лиц по градостроительному контролю. Так, проектом предусмотрено, что не допускается осуществление градостроительного контроля на объекте строительства уполномоченным лицом градостроительного контроля, в случае если у заказчика и/или генерального подрядчика и такого уполномоченного лица имеются общие конечные бенефициарные владельцы юридического лица, согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований.

Но указанный предохранитель можно легко обойти, поэтому утверждать о невозможности создания "карманных" уполномоченных лиц по градостроительному контролю вряд ли возможно. Однако, чтобы обеспечить их деятельность в рамках закона, законодателем в проекте предусмотрен целый ряд штрафов, а также обязательное страхование ответственности уполномоченных лиц по градостроительному контролю, то есть законность принимаемых этими лицами решений предлагается гарантировать наиболее действенным способом — деньгами.

Другой мерой пресечения в деятельности уполномоченного лица по градостроительному контролю является страхование, и для обеспечения возмещения вреда, причиненного вследствие осуществления своей профессиональной деятельности, участники строительства обязаны заключить договор страхования ответственности. Страховым случаем является допущение неосторожности со стороны участников строительства, определенных частью первой настоящей статьи, что привело к причинению вреда или ущерба заказчику и/или третьим лицам, и соответствует совокупности следующих признаков :

• претензия от заказчика и/или третьих лиц или решение суда, вступившее в законную силу, о возмещении причиненного вреда,
• такая претензия или решение суда, вступившее в законную силу, появились в течение срока действия договора страхования ответственности, а в отношении требования (претензии) – в том числе, в период действия дополнительного периода уведомления о требовании (претензии),
• минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности устанавливает КМУ и на дату написания этой авторской колонки неизвестен.

Это интересный механизм, его активно используют за границей, однако отнесение размера страховой суммы к ведению КМУ намекает на возможность такой ситуации, как с гарантийной долей в Законе 2518-IX, которой, во-первых, до сих пор нет (хотя закон действует с 10.10.22), а, во-вторых, ее планируемый размер (5 и 10%) явно не соответствуют своей задаче.

Как основной рычаг законности деятельности (в том числе, и уполномоченного лица по градостроительному контролю), в проекте №5655 есть внесение в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" целой главы, где сказано, что ответственность за правонарушения в сфере градостроительной деятельности наказывается виде штрафов для всех участников строительной деятельности.

Ответственность устанавливается в виде штрафов за нарушения в сфере градостроительной деятельности в размере от 5 до 1900 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц, установленных на 1 января 2022 года (от 12 405 грн. до 4 713 900 грн.), а также в виде административной ответственности и уголовной ответственности.

Отдельно следует отметить, что в новом проекте мы получили новое определение самовольного строительства, статья 376 ГКУ изложена в новой редакции — теперь к признакам самовольного строительства добавлен такой признак, как строительство с нарушением ограничений, установленных градостроительной документацией на местном уровне, или с нарушением установленного законом предельно допустимой этажности или площади объекта, который, согласно закону, может строиться без проектной документации на строительство или с существенными нарушениями проектной документации на строительство.

Итак, мы проанализировали лишь один из нюансов проекта №5655, касающегося наибольшего "страха" местных властей о потере контроля над застройкой, его можно считать надуманным, исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов остаются субъектами градостроительного контроля, имеют соответствующие полномочия и даже обязанности по контролю за застройкой в местных общинах и реагируют на все выявленные нарушения через автоматизированную систему, могут инициировать проведение проверок и признание объекта самовольно построенным, с другой стороны, вводится значительная ответственность участников строительной деятельности и страхования, что также должно "стимулировать" соблюдение предписаний законодательства, однако исправит ли это основную проблему отрасли в виде тотальной коррупции на всех уровнях?