Разрушенные ожидания: итоги 2022-го на рынке недвижимости

Год назад эксперты рынка недвижимости в своих традиционных прогнозах были настроены весьма оптимистично, утверждая, что инвестиционная привлекательность «квадратов» в крупных городах будет только расти, причем речь шла как о жилье, так и о коммерческой недвижимости. Но все эти грандиозные планы разрушило полномасштабное вторжение России. Паника на рынке началась за несколько дней до войны, а в конце февраля рынок недвижимости буквально парализовало: реестры закрыли, застройщики ушли со стройплощадок, а иностранные инвесторы единодушно решили подождать до лучших времен. Эксперты говорят, что сегодня эта сфера переживает настолько плохой сценарий, что год назад он даже не озвучивался.

В калейдоскопе военных событий

Украинский рынок недвижимости вместе со всей страной переживает свой самый тяжелый год, в котором ему пришлось перенести массовую миграцию, разрушенные дома, падение спроса в прифронтовых регионах и взлет спроса в западной части страны, разрушения инфраструктуры, блэкауты и, конечно, закрытые госреестры. Каждое из этих событий больно било по рынку, заставляя участников менять приоритеты и бросаться из крайности в крайность.

Напомним, что с начала военного положения Минюст ограничил доступ к госреестрам, в связи с чем полноценно проверить документы и зарегистрировать сделку было невозможно. Некоторые покупатели и продавцы пытались обойти запрет, например, продавая жилье по доверенности, но риск нарваться при этом на мошенников буквально зашкаливал.

В таких условиях вырос спрос на аренду жилья в западных регионах страны, а в первый месяц войны стоимость аренды во Львове, Ужгороде, Черновцах, Ивано-Франковске, Тернополе стала просто неприличной. И только с апреля обстановка начала понемногу стабилизироваться.

Впрочем, открытие доступа к реестрам не привело к бурному всплеску на рынке недвижимости. Как пояснила столичный риелтор Марина Кольцова, из-за падения цен на недвижимость в Украине многие собственники, которые планировали сделки до войны, сняли объекты с продажи и перешли в режим ожидания роста цен и появления хоть какой-то определенности. Так что аренда по-прежнему остается наиболее доступным и безопасным способом найти жилье в другом городе.

Требования постоянно меняются

Как мы уже писали ранее, потенциальные арендаторы квартир выдвигают к жилью все новые требования, но и о старых не забывают.

К прежним требованиям, которые стабильны как никогда, относится, прежде всего, минимальная цена. По этой же причине на пике популярности остаются однокомнатные квартиры: десять месяцев войны не сделали украинцев богаче, поэтому люди ищут самые бюджетные варианты.

Также к достаточно стабильным требованиям относится поиск жилья в крупных городах – и до войны, и сейчас в больших городах проще найти работу, которая сегодня необходима как никогда. Согласно исследованию компании Gradus, деньги и доступ к работе являются наиболее важными потребностями украинцев. 

И в числе прежних пожеланий остались хорошая транспортная развязка, парковочные места у дома и близость метро: во время войны это уже вопрос не столько удобства, сколько безопасности.

После того как страна пережила первые обстрелы, у потенциальных арендодателей появились новые, «военные» требования: наличие в доме бомбоубежища или хотя бы сухого подвала, отсутствие по соседству критически важных объектов, окна во двор. Кроме того, если раньше квартиры в долгосрочную аренду зачастую сдавались без предметов быта, то сейчас арендаторам важны подушки и одеяла, бытовая техника и посуда, постельное белье и полотенца.

После обстрелов 10 октября число запросов на аренду квартир в Киеве просело на четверть, но уже через несколько дней спрос начал восстанавливаться. Кроме того, эта атака дала толчок поиску жилья в загородных домах, все чаще стали появляться запросы на небольшие дома с печным отоплением. Если говорить о жилье в городе, то арендаторы все чаще настаивают на низких этажах: теперь они не только хотят быть ближе к убежищу в случае обстрелов, но и не зависеть от лифта. И, конечно, практически все потенциальные арендаторы ищут квартиры в домах с газовыми плитами.

При этом даже в таких максимально критических условиях нашелся сектор недвижимости, на который возродился спрос. По данным портала Недвижимость24, из-за аварийных отключений электроэнергии запросы на коворкинги с генераторами выросли вдвое.

Спрос зависит от ситуации на фронте

После турбулентных первых двух кварталов 2022 года с июля рынок долгосрочной аренды квартир начал постепенно стабилизироваться. Как рассказали kp.ua в OLX Недвижимость, в ІІІ квартале наблюдался пик предложений: в течение июля-сентября владельцы разместили 318 511 объявлений.

Традиционно самый большой выбор жилья на протяжении всего года оставался в столице, хотя предложение то росло, то проваливалось в зависимости от ситуации на фронте.

Во Львове постепенно рос ассортимент квартир. К примеру, если в течение первых трех месяцев 2022 года можно было выбирать из 8550 объявлений, то уже на протяжении ІІ квартала ассортимент увеличился более чем вдвое - до 19 232 квартир. А в июле-сентябре выбор вырос еще на 17% и составил 22 587 предложений для аренды.

Спрос на аренду по регионам также был тесно связан с военными успехами украинской армии. Так, в I квартале года украинцы больше всего интересовались квартирами во Львове (281 тыс. отзывов), а в течение апреля-июня резко возрос интерес к аренде квартир в Днепре, когда в область стали активнее переезжать украинцы из прифронтовых регионов, в частности из Запорожской области. С июля возобновился спрос на аренду в Киеве. Этому способствовали деоккупация части области и постепенное восстановление региона - интерес вырос почти вдвое. В ІV квартале, когда произошло освобождение Харьковщины, начал восстанавливаться рынок аренды и в Харькове.

Что с ценами

Что касается цен, то сейчас постепенно идет возврат к довоенному уровню. К примеру, аренда однокомнатных квартир в столице на протяжении октября-декабря составила около 9850 гривен, а в начале года медианная стоимость подросла до более 10 тысяч гривен. В то же время к концу года средние цены выросли в тех регионах, где наиболее активно происходила внутренняя миграция.

По данным OLX Недвижимость, городами с самыми выгодными ценами на однокомнатные квартиры на сегодня являются Чернигов (медианная цена в IV квартале 2022 года составляет 3700 грн), Житомир (4700 грн), Черкассы (5500 грн).

Города с наиболее выгодными ценами на двухкомнатные квартиры: Житомир (6400 грн), Одесса (7375 грн), Луцк, Ровно (по 7500 грн).

Городами с самыми выгодными ценами на трехкомнатные квартиры стали все тот же Житомир (6700 грн), а также Луцк, Ровно, Одесса (по 9000 грн), Черкассы, Тернополь, Кропивницкий, Хмельницкий (10-11 тыс. грн).

Прогноз на 2023-й

В настоящее время сфера аренды жилья постепенно стабилизируется и восстанавливается, а рынок адаптируется к реалиям войны. В Ассоциации специалистов по недвижимости также напоминают, что на украинский рынок аренды вернулась сезонность, на которую эксперты надеются и на протяжении 2023 года. Исходя из этого, следующие изменения произойдут весной, цены будут зависеть от уровня спроса. С ростом спроса будет повышаться средняя стоимость аренды.

Что касается предложения, то аналитики OLX Недвижимость считают, что арендодатели постараются реагировать на запросы арендаторов. Так, уже сейчас наблюдается рост популярности аренды частных домов, которые можно оснастить генератором и отапливать разными способами – скажем, дровами. Все большую популярность приобретают помещения, в которых проведен газ, соответственно, зависимость от электроэнергии меньше.

Очевидно, что определяющую роль на рынок окажет победа Украины в войне, ведь люди не будут массово покупать квартиры, пока соседи обстреливают украинские города.

При этом, говорят в Недвижимость24, от окончания войны для полноценного обновления первичного рынка жилья пройдет не менее трех лет. Так что наступающий 2023 год будет лишь основой для будущего роста.