Квартиры возле метро и загородные дома: на что есть спрос в Киеве

Эксперт объяснил, где нужно искать правдивую информацию о стоимости квартир и насколько подорожала недвижимость за год войны.

Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости Киева, в условиях войны, продолжала активно меняться. В прошлом году было зафиксировано, как рост цен за квадратный метр жилья, так и их падение. Сайт ТСН.ua узнавал, что сейчас происходит на рынке и чего ждать уже в ближайшее время.

Эксперты отмечают, что стоимость недвижимости и аренды квартир постоянной не была – цены менялись круглый год.

Что такое "сезонный" рост цены

"Стоимость квартир на вторичном рынке формируется от спроса — чем выше спрос на жилье, тем, соответственно, и увеличивается стоимость жилья. Здесь важную роль, несмотря на войну, играет сезонность, когда в определенный период времени достаточно большой спрос на различные сегменты рынка, — рассказывает сайту ТСН.ua Сергей Курганов, риэлтор-практик, гендиректор риэлторского объединения "Простор" — Традиционно, в январе, на рынке недвижимости — затишье, особенно в первую декаду. Январь очень "медленный" месяц для рынка недвижимости. И не имеет значения, что в стране — пандемия, война, или все хорошо. В январе много праздников, люди отдыхают. Лишь в конце месяца рынок начинает активную работу".

Постепенно люди вспоминают, что им нужно что-нибудь покупать или продавать – они выставляют свои объекты на рынок. И начиная с конца января или со среды февраля – цены на квартиры постепенно начинают подниматься вверх.

"С середины февраля – традиционно наблюдается колебание в цене на квадратный метр, оно держится в пределах 5-10%. Такая тенденция продолжится до начала весны. А уже весной вектор спроса переключается на загородную недвижимость. Соответственно, цены на жилье в городе уменьшаются, а на частные дома начинается спрос, и соответственно, рост цен. Все это продолжается до начала лета. Летом рынок снова замирает — как на вторичном по жилой недвижимости, так и на рынке частных домов. Люди хотят отдыхать, а не решать вопрос с недвижимостью", - объясняет нам сезонность рынка Сергей Курганов.

Он добавляет, что летом спрос на квартиры снижается, а с ним соответственно и цены. С начала сентября традиционно увеличивается спрос на коммерческую недвижимость и квартиры, они выходят на первый план. Колебания в ценах при этом незначительны, но они есть. Рост цен фиксируется обычно до конца октября, а с ноября снова наблюдается маленький спад по стоимости.

Как изменилась стоимость одного «квадрата» жилья

Как утверждают эксперты, за год стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы выросла с 46 700 грн. до 49 880 грн. (в среднем +3 180 грн.).

Цены за «квадрат» жилья в разных районах Киева :

Деснянский — 40 287 грн

Дарницкий — 45 220 грн

Святошинский — 45 649 грн

Днепровский — 47 067 грн

Подольский — 47 483 грн

Оболонский — 49 624 грн

Соломенский — 50 651 грн

Шевченковский — 57 153 грн

Голосеевский — 57 646 грн

Печерский — 80 014 грн

Сергей Курганов соглашается, что на вторичном рынке недвижимости цены за квадратный метр жилья выросли.

"Существует методика по обоснованию стартовой цены на недвижимость на вторичном рынке жилья. Перед началом войны, за 2-3 дня, я делал аналитику по статистике для клиента. Сейчас я сравнил цены, которые были в феврале 2022 года и теперь. Могу сказать, что в долларовом эквиваленте цены за «квадрат» остались почти на том же уровне, но, учитывая, что курс доллара вырос почти вдвое, то, соответственно, что в гривне квартиры подорожали – это факт. К примеру, если трехкомнатная квартира на Троещине стоила 100 тысяч долларов (2 млн 600 тыс грн), то сейчас те же 100 тысяч долларов, это уже 4 млн 100 тысяч гривен", – объясняет эксперт.

Какие квартиры пользуются спросом

В спальных районах Киева, где нет метро, но есть дома, которым по 10-15 лет – рабочий диапазон стоимости квадратного метра жилья остался на уровне 1000-1100 долларов.

"Но не будем забывать, что на вторичном рынке есть разные дома. Если зданию 40-50 лет, то соответственно квадратный метр жилья в нем может стоить 800 долларов, а если это новый дом и квартира с большей площадью и хорошим ремонтом, то стоимость может достигать от 1300 до 1500 долларов за "квадрат", – объясняет Сергей Курганов.

Сейчас самый большой спрос в Киеве на однокомнатные квартиры, они на первом месте среди подписанных сделок купли-продажи. На втором месте – трехкомнатные квартиры. Мение популярны двухкомнатные квартиры.

"Например, в типовых домах на Троещине, где достаточно много трехкомнатных квартир площадью 70 квадратных метров – стоимость «квадрата» в среднем составляет 850-900 долларов. Если мы будем рассматривать квартиры более современной планировки и отделки, то такая же по площади квартира в современном дома будет стоить уже 1000-1100 долларов за "квадрат". В еще более новых домах — квадратный метр будет еще дороже ", — добавляет эксперт.

Как искать реальную стоимость жилья

Сергей Курганов советует не поддаваться общему ажиотажу, когда на каждом шагу начинают говорить о якобы подорожании жилья. Не стоит сразу залезать в интернет и читать все объявления подряд на известных ресурсах.

"Тут стоит не забывать, что объявления в интернете – это лишь предложение. Люди просто дают рекламу, что у них есть квартира и они просят за нее, например, 50 тысяч долларов, и не больше. Здесь нужно ориентироваться на базу реальных риэлторских сделок. Эта информация наиболее ценна для тех, кто хочет продать или приобрести квартиру. Оценивать стоимость квартиры по объявлениям в интернете – это неправильно. К сожалению, аналитику у нас делают по объявлениям в интернете, а не по статистическим данным риэлторов", — резюмирует эксперт.

Чего ждать на рынке

Эксперт отмечает, что ситуация на рынке недвижимости в Киеве напрямую зависит от ситуации на фронте. Если будут успешные действия наших военных, то соответственно это придаст большую динамику рынку – как в аренде квартир так и купли-продажи, а соответственно, отрицательный результат способен остановить рынок.

"Конечно, мы верим в положительный вариант развития событий. Рынок недвижимости научился молниеносно реагировать на обстоятельства. Он максимально быстро подстраивается под любые внешние факторы, этому нас научил коронавирус. Например, 10 лет назад рынок довольно медленно реагировал на внешние факторы. Теперь все иначе. Могу сказать, что в начале пандемии мы адаптировались под новые условия за 3-5 дней – начали готовить соглашения о продаже квартир. А первую продали за 10 дней после начала локдауна», – вспоминает Сергей Курганов.

Квартиры у метро и загородные дома

Эксперт отмечает, что спросом в Киеве и дальше будут пользоваться однокомнатные квартиры, а также находящиеся возле станций столичного метро.

"На квартиры возле метро всегда есть спрос. Правда, сейчас стали менее популярны однокомнатные квартиры на верхних этажах – соответственно из-за отключения электроэнергии. Клиенты останавливают свой выбор на нижних этажах, чтобы не пришлось ходить пешком", — рассказывает специалист.

Также он отмечает, что на фоне частых отключений электроэнергии люди предпочитают загородные дома, а не квартиры в городе.

" На загородные дома очень резко поднялся спрос несмотря на то, что сейчас зима. А зимой этот сегмент рынка раньше был совершенно непопулярным – потому что возле загородного дома надо убирать снег, отапливать его, содержать в порядке. Сейчас все изменилось и наблюдается повышенный спрос на такую недвижимость. К примеру, пригодный для жизни дом с более современными условиями, отделкой, с наличием твердотопливного котла, или другого альтернативного источника обогрева – камин, печка, стоит в среднем 20-25 тысяч гривен. Это дом среднего статуса площадью 100 "квадратов", которому от 5 до 15 лет. В зависимости от состояния дома, наполнения и местоположения его стоимость может достигать 7 тысяч долларов в месяц. Но люди, которые устали от регулярных отключений электроэнергии в Киеве покупают такую недвижимость. И спрос на нее не уменьшается уже третий месяц", – рассказывает Сергей Курганов.

Напомним, что в Киеве снова упали цены на аренду квартир. Причем это не связано со спросом, главный фактор – беспокойная ситуация в стране и периодические обстрелы столицы с начала 2023 года.