10 лет реквизиций без суда. В Украине хотят изымать землю и жилье под критическую инфраструктуру

С января в Верховной Раде ожидает рассмотрения депутатов законопроект о принудительном изъятии недвижимого имущества для восстановления критической инфраструктуры. Авторы предлагают без суда забирать как землю, так и расположенные на ней объекты недвижимости в том числе у рядовых граждан. Правда, последним, в отличие от некоторых других владельцев земли, будет полагаться выплата компенсации за имущество.

Проект закона был раскритикован общественностью и экспертами парламента из-за отсутствия экономических расчетов и высоких коррупционных рисков. Отдельные его положения выглядят сомнительными с точки зрения соответствия прописанных в Конституции прав и свобод граждан. Однако, критикуя сам документ, парламентские эксперты в целом согласились с необходимостью пересмотреть правила изъятия имущества для нужд критической инфраструктуры.

Украинцам вернули доступ к е-системе в сфере строительства, но есть ограничения

UBR.ua разбирался в законопроекте, а также в том, есть ли у государства реальная потребность нарушать принцип неприкосновенности частной собственности в военное время ради восстановления критической инфраструктуры.

Под что хотят забирать частную землю

Проект закона №8225 предлагает дать государству возможность принудительно изымать в пользу госпредприятий землю и расположенные на ней объекты недвижимости у физических и юридических лиц, а также коммунальную собственность местных властей. Делать это можно будет по решению Кабинета министров и без суда, но только в случае отказа добровольно передать недвижимость со стороны собственника. Цель изъятия – исключительно строительство или восстановление инфраструктуры 1 и 2 категории критичности.

Всего, согласно законодательству, существует 4 категории критичности исходя из значения объектов в масштабах страны. К первой относятся "особенно важные объекты", нарушение функционирования которых может привести к возникновению кризисной ситуации государственного значения. Проблемы в работе объектов второй категории критичности могут привести к кризису на региональном уровне. Отнесенные к оставшимся категориям объекты важны на местном и локальном уровнях.

Безотносительно масштабов значения, к критической инфраструктуре могут быть отнесены объекты в 17 отраслях: от энергоснабжения, продовольствия и обороны до космической деятельности, фармацевтики и транспорта. Это могут быть как государственные, так и частные компании.

Уцененная компенсация. Взамен разрушенных войной домов украинцы могут получить жилье на 30% дешевле

При этом категоризация объектов на данный момент должна осуществляться по порядку КМУ, включающему довольно сложную методику расчету с выставлением баллов для каждого объекта, на основании количества которых ему и присваивается категория.

Методика учитывает социальный и экономический эффекты от приостановки работы объекта, влияние этого на окружающую среду, ряд других критериев.

Шкала социальной значимости отличается в зависимости от отрасли. Например, для сферы электроэнергетики максимальный балл дается объекту, нарушение работы которого приведет к приостановке подачи электричества для более чем 145 тысяч жителей, или на территории не менее чем трех городов областного значения. Наименьшее – для менее чем 2 тыс. жителей.

А вот объект в сфере автомобильного транспорта получит максимальный балл "социальной значимости", если следствием его повреждения станет блокирование движения на международных и национальных дорогах на более чем 24 часа (без возможности обеспечения альтернативного маршрута за сутки).

Универсальными для всех отраслей являются экономические и географические критерии, убыток для государственного и местных бюджетов.

"50 кв. м на человека". На размер компенсаций за разрушенное войной жилье могут ввести лимит

Можно предположить, что исходя из законодательства и порядка Кабмина к первой и второй категории критичности должны относиться крупные энергогенерирующие станции, железнодорожные линии и автодорожные трассы (вроде Киев-Одесса).  Однако конкретный список объектов власти до сих пор не создали в принципе, а в открытом доступе он, вероятно, не появится никогда.

Согласно закону, принятому еще в ноябре 2021 года, сформировать реестр объектов критической инфраструктуры (по предложениям курирующих отрасли государственных ведомств) и вести его должен уполномоченный госорган. Уполномочить на это какое-либо ведомство власти не смогли за большую часть 2022 года. В июле правительство уже было решило создать отдельную Службу защиты критической инфраструктуры, однако в октябре Рада предпочла не множить сущности и отдала контроль за направлением в уже функционирующую Государственную службу специальной связи Украины (Госспецсвязи).

В ноябре глава Госспецсвязи рапортовал о уже начавшихся работах по созданию реестра, однако с тех пор никаких новых сведений о прогрессе в этом направлении не появилось.

Хотя в законе определено, что данные реестра должны быть публично доступными, в будущем в открытом доступе, скорее всего, появится только та часть реестра, которая касается объектов третьей и четвертой категории критичности. Дело в том, что порядок позволяет относить сведения о первой и второй категории критичности к информации с ограниченным доступом.

Нужно ли государству изымать имущество

Наиболее актуальным принятие закона о принудительном изъятии земельной собственности может оказаться для восстановления транспортной инфраструктуры – в том числе для строительства мостовых переходов, дорог государственного значения, железнодорожных переездов, водоканалов, водохранилищ и морских портов, указал в комментарии UBR.ua замдиректора Научно-технического центра "Психея" Геннадий Рябцев.

"Также для строительства линий электропередач, связи, транспортировки нефтепродуктов", – перечисляет эксперт.

На жилье ветеранам выделили 5,5 млрд грн: как получить средства

По словам Рябцева, в Украине всегда существовала проблема отсутствия четкой нормативной базы, на основании которой государство могло бы изымать у частных собственников землю, находящейся на пути прокладки объектов транспортной инфраструктуры. Проведению линии метрополитена, магистрального трубопровода или другого подобного объекта часто препятствовало нежелание собственника освободить занимаемую им площадь даже с компенсацией ущерба.

Одним из ярких примеров блокирования работ по этой причине до войны являлось строительство линии киевского метро до Троещины через район с частными домами "Русановские сады".

"В случае с метро до Троещины, наверное, можно найти и другой маршрут – нужно уточнять, относится ли этот объект к первой или второй категории критичности. Однако других, менее очевидных, примеров таких ситуаций тоже немало. Скажем, участки на побережьях – с ними возникают достаточно существенные проблемы в случае планов строительства пунктов, например, береговой охраны. Или, когда шоссе, которое лучше провести через какое-нибудь частное поле, приходится вести в обход", – разъясняет эксперт НТЦ "Психея".

"Местечковая коррупция". Эксперт назвал риски закона о компенсациях за разрушенное жилье

Поэтому, считает Рябцев, законопроект о механизме принудительного изъятия частной собственности для общественных потребностей нужно принимать – особенно он будет актуален в военное и поствоенное время. Но делать это нужно с учетом немалого количества замечаний, высказанных экспертами во время обсуждения документа, заключил эксперт.

Без расходов бюджета не обойтись. За что критикую законопроект

По словам юриста и эксперта в сфере недвижимости Юрия Питы, с проблемами, которые ставит целью разрешить рассматриваемый здесь законопроект, сталкиваются все государства. Принудительное изъятие – стандартный механизм преодоления спора во благо общественных нужд.

Однако законопроект во многом критикуют не за подход к вопросу, а за конкретные положения. Так, в случае физ- и юрлиц документ предлагает выплачивать компенсацию ущерба. Ее размер будет определять оценщик, а выплачиваться она должна государственным предприятием, в пользу которого передается земля. Однако, обратили внимание в Главном научно-экспертном управлении ВР (ГНЭУ), проект не устанавливает, кто из сторон должен заказать услугу оценки.

Если будет определено, что оценщика должно нанимать госпредприятие или собственник, это может привести к попыткам одной из сторон намеренно занизить или завысить сумму компенсации.

Компенсации за уничтоженное жилье могут увеличить спрос на первичном рынке на 10-15%, – прогноз

Тем не менее, как предполагает Пита, законопроект, внедряющий внесудебный способ изъятия государством земли, в то же время не лишает ее собственника возможности в судебном порядке оспорить оценку. Согласно действующему законодательству, указывают в ГНЭУ, назначение исполнителя экспертизы также может осуществляться постановлением суда.

Как добавил Пита, законодателю стоило бы рассмотреть возможность предоставлять компенсацию не только в денежном эквиваленте, но и в натуре – то есть давать взамен сопоставимое по площади и другим характеристикам имущество.

Сам инструмент принудительного изъятия, по проекту, должен применяться только в крайних случаях – когда собственник отказался продать участок. С другой стороны, основания для перехода к процедуре принудительного изъятия не определены. Отметим, что это может создать риск злоупотреблений со стороны властей, которые смогут изначально предлагать владельцу неприемлемые условия выкупа, чтобы потом изъять недвижимость без суда.

На рынке недвижимости активизировались мошенники, – эксперт

Хуже ситуация с коммунальной собственностью – ее, в отличие от частной, предлагается изымать у местных властей вообще без какой-либо компенсации.

"[Эта норма] может спровоцировать злоупотребление со стороны государственной власти с последующими перерасходами публичных средств. Для объектов могут начать выбирать не наиболее рациональное размещение, лишь бы строить на бесплатно отобранном у территориальной громады участке, а не использовать государственную землю или выкупать частную", – высказал опасение эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный для издания "Зеркало недели".

Эксперт рассказал, как кризис на рынке недвижимости в США может сказаться на Украине

Авторы законопроекта не привели экономических обоснований реализации их идеи, считая, что она не должна повлечь за собой дополнительные расходы казны. Однако с этим заключением не согласились в ГНЭУ и комитете по вопросам бюджета ВР. В частности, на основании ч. 5 ст. 41 Конституции, которая возлагает обязанность выплачивать возмещения за принудительно изъятую собственность именно на государство, а не на юрлица.

Наиболее одиозной нормой законопроекта является его распространение на период действия военного положения и в течение 10 лет после его отмены. В ГНЭУ подчеркнули, что авторы нигде не объяснили, зачем нужно внедрять механизм на столь длительный срок.

Это предложение является сомнительным и с учетом того, что изъятие имущества по проекту предлагается осуществлять не только без решения судов, но и без выплат ущерба землепользователям (а только владельцам имущества), без возмещения потерь лесохозяйственного производства и не учитывая обременения имущественных прав.

По большей части в связи с этим в комитете ВР по вопросам антикоррупционной политики заключили, что в проекте присутствуют коррупциогенные факторы, и что он не соответствует требованиям антикоррупционного законодательства.

Исходя из количества высказанных замечаний, законопроект предстоит сильно изменить перед голосованием депутатов. Это может затормозить внедрение в целом нужного государству механизма.