В Україні планують знести всі "хрущовки" і "панельки". За чий рахунок та куди відселять мешканців?

У Верховній Раді планують прийняти законопроєкт №6458 про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлофонду. Мова йде про будинки, що були збудовані у період від 1919 до 2010 року та визнані аварійними. Зазначається, що у 2019 році в Україні налічувалося близько 30 тис. таких багатоквартирних житлових будинків, що визначені небезпечними та некомфортними для проживання.

Закон про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду було ухвалено ще 2006 року, але зрештою він так і не запрацював.

"На законодавчому рівні не було закріплено механізмів, які дозволяють реалізовувати всі програми реконструкції. Але зараз ми в силі це почати", — пояснюють автори законопроєкту.

Що стосується мешканців, то їх автори законопроекту планують або тимчасово відселяти, або одразу давати квартири в іншому будинку.

Як вирішуватимуть долю "застарілих" будинків

Рішення про віднесення того чи іншого будинку до застарілого житлового фонду і, відповідно, включення його до проєкту реконструкції, ухвалюватимуть сільські чи міські ради.

Але враховувати будуть думку всіх власників квартир або будинків, і для здійснення будь-яких заходів щодо знесення або відселення мешканців потрібна майже повна згода — 75% осіб, що мають право користування всією площею будівлі.

Рішення буде прийматися на місці й у разі якщо воно не буде ухвалено, будинок обіцяють не чіпати. Відповідно, його буде виключено з проєкту комплексної реконструкції кварталу. Водночас стаття 10 законопроєкту передбачає, що виключення багатоквартирного будинку з проєкту реконструкції не впливає на здійснення заходів із реконструкції об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Тобто людей не будуть питати, чи можна реконструювати якісь районні підприємства або ж мистецькі школи.

Як повідомила в ефірі телемарафону Голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, нардепка Олена Шуляк, питання стоїть не тільки в тому, як організувати реконструкцію житла, а й взагалі всю соціально-інженерну інфраструктуру. Адже часто відбувається так, що коли зводять нові будинки, то поряд немає необхідної інфраструктури.

Що буде з жителями цих будинків

Згідно з законопроєктом, знесення застарілих будинків — це крайній захід, до якого реалізатори повинні вдаватися лише в тому випадку, якщо до будівлі неможливо застосувати інший спосіб реконструкції. Хоча при цьому ніде не вказано, на підставі яких ознак та хто саме буде визначати неможливість застосування інших способів реконструкції. На додаток, наразі не визначено, хто буде контролювати місцеву владу, яка буде приймати ті чи інші рішення.

Зрештою, якщо багатоквартирний будинок вирішать знести, то автори законопроєкту планують надати жителям рівноцінні квартири в іншому багатоквартирному будинку (ред. — в разі отримання забудовником згоди на відселення). Або ж бронювання такої ж рівноцінної квартири у майбутньому будинку, а на час будівництва — відселення в маневровий житловий фонд. Якщо власник квартири хоче отримати більше житло в новому будинку, то він матиме таку можливість за умови сплати різниці.

Як відзначила українська журналістка Катерина Котенкова, знаючи наше плутане законодавство, тут можна визначити кілька вузьких місць.

"Мешканцям застарілого будинку можуть надати нерівноцінну квартиру. Наприклад, в новому будинку будуть гірші матеріали, гірша доступність до інфраструктури. Рівноцінну квартиру нададуть тільки з дуже великою доплатою. Інакше немає сенсу зносити одне дешеве житло і будувати знову дешеве житло. Чи не вийде так, що тимчасовий притулок у маневровому житловому фонді плавно перетвориться на постійний? В такому випадку сотні або тисячі сімей зависнуть у тісних квартирках на кшталт комуналки", — підкреслює журналістка.

Вона припускає, що законопроєкт лобіюють великі девелопери, які дуже прагнуть викурити з престижних мікрорайонів небагатих мешканців "хрущовок". Натомість побудувати там елітні будинки, які можна буде вигідно продати.

Окрім того, на сьогодні в державі немає чіткої та правильної системи, що дозволяла б правильно працювати з мешканцями у таких питаннях та правильно їх відселяти. Тут має бути цивілізований конституційний механізм.

Де взяти гроші на таку масштабну реконструкцію

Згідно з проєктом, фінансування відбуватиметься за кошти державного та місцевих бюджетів, підприємств, установ, співвласників об’єднань багатоквартирних будинків, а також інших джерел, не заборонених законодавством. Отже, до будівництва автори пропонують долучитися усім. А самого інвестора-забудовника та реконструкції пропонується обрати за результатом конкурсу.

Як каже екс-міністр з питань житлово-комунального господарства України Олексій Кучеренко, столиця стане першим містом, що почне реалізовувати положення закону безпосередньо на практиці. Однак, відверто кажучи, на сьогодні черга з інвесторів не стоїть.

Окрім того, депутати зізнаються, що схема непроста. Тож успішність цього законопроєкту також залежить від платоспроможності населення, що оплатило б нові квадратні метри.

"При аналізі ухваленого в першому читанні тексту законопроєкту ми отримали зауваження від НАЗК та Інституту законодавчих ідей щодо того, як прописаний конкурс та які його критерії. Зокрема було зазначено, що у законопроєкті відсутня чітка та прозора процедура визначення інвесторів-забудовників", — каже Олена Шуляк.

Нардепка заявила, що однозначно перед запуском проєкту будуть враховані всі корупційні ризики. Загалом до процесу підготовки комплексної реконструкції застарілих кварталів у різних містах має бути залучено місцеву владу, а не інвесторські організації. Саме органи місцевого самоврядування мають розробляти містобудівну документацію. Вона нагадала, що є негативні приклади, коли створені кишенькові проєктні організації розробляли детальний план території, і тільки вони могли бути допущені до роботи з певними інвесторами.

На думку депутатів Київради, реалізація програми допоможе залучити додаткові інвестиції та збільшити розмір податкових надходжень до місцевого бюджету Києва.

Скільки часу нам знадобиться, щоб реставрувати всі будинки

Закон потребує багатьох правок, оскільки ще не вирішено, чи проводитиметься лише реставрація будівель, чи повне оновлення забудови районів. Не узгоджено, хто і в якому місті фінансуватиме той чи інший район, а також не визначено джерела бюджету для модернізації всього застарілого фонду. Крім того, на засіданнях активно обговорюється питання про те, як досягти згоди з мешканцями без конфліктів.

Олексій Кучеренко наголошує, що ця програма може реалізовуватися років 10. Але починати треба "вже", адже такий проєкт для Києва був би дуже "цікавим".

Законопроєкт породжує багато суперечок щодо його доцільності

Виникає питання, до чого така терміновість у той час, коли й без цього пів країни лежить в руїнах. У коментарях під телемарафоном люди наголошують, що в першу чергу треба відновити житло для людей, які залишились без даху над головою. Подекуди навіть жартують, що не треба спішити зі знесенням, адже це питання вирішать росіяни своїми ракетними ударами. Інша частина українців вважають, що в нашій країні давно пора позбутися радянських будівель. Зважаючи також на їх аварійний стан.

Як розповів "Телеграфу" юрист та директор аналітико-дослідницького центру "Інститут міста" Олександр Сергієнко, на його переконання у воєнний час такий проєкт зовсім недоцільний. Він вигідний забудовникам, що можуть на цьому заробити.

"Навряд чи мешканці таких будинків захочуть відселитися у невідомої якості гуртожиток. Тим паче, що це може затягнутися на декілька років. Сумніваюсь, що мешканці погодяться на це, адже вони можуть розпоряджатися своєю власністю як захочуть. У картці проєкту є таке положення, що можуть виселяти через суд. Які аргументи держава може висунути - я не знаю. В законопроєкті не прописаний висновок юридичного управління, тож законних підстав виселяти людей я не бачу. Тим паче в Україні є стаття 41 конституції, яка захищає право власності", — каже Олександр.

Він додає що є і більш глобальні проблеми цього законопроєкту.

Річ у тім, що всі хрущовські квартали будувалися з дотриманням "дебеенів" (ред.: ДБН — Державні будівельні норми). Тобто щільність населення на 1 га не повинна була перевищувати 450 людей. З 2018 року діють нові "деебени", де сказано, що у великих містах ця щільність може бути збільшена, але не більше ніж на 20%.

"Тепер уявіть, що туди замість 5 поверхів всунуть 25. Це треба перекладати всі мережі: водогін, каналізацію, зливову каналізацію, ставити нові трансформаторні підстанції, будувати необхідні школи, дитсадки, поліклініки. Треба створювати нову інженерно-соціальну інфраструктуру. В законі про це нічого детально не сказано, окрім загальних фраз. І забудовники не будуть робити внески на розвиток структури. Тобто це все перекладається на місто, фактично будуть платити мешканці міста. Весь цей закон — це пряме порушення ДБН і взагалі здорового глузду", — вважає експерт.

В Україні дійсно багато будинків перебувають у аварійному стані. Однак висунутий законопроєкт прописаний дуже поверхнево і потребує багато правок і обговорень. Таку думку висловив "Телеграфу" голова комітету з питань ЖКГ Олег Попенко.

"Сам законопроєкт дійсно потрібний був ще в довоєнний час. Те, що близько 145 000 багатоквартирних будинків потребують негайного капітального ремонту — це факт. Але існуючий проєкт точно не в змозі реалізувати всі проблеми, які існують в житловому секторі. Та й прописаний він таким шляхом, що фактично реалізувати комплексну реконструкцію кварталів з застарілим житлофондом можливо тільки в Києві, Львові, можливо в Чернівцях. У всіх інших містах це можливо тільки із залучення бюджетних коштів. Що головне, - у картці проєкту не прописано жодних нормативно-правових та інших важливих деталей, тому не ясно, що з цього вийде", — каже Попенко.