В Украине планируют снести все "хрущевки" и "панельки". За чей счет и куда отселят жителей?

В Верховной Раде планируют принять законопроект №6458 об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилфонда. Речь идет о домах, построенных в период с 1919 по 2010 год и признанных аварийными. Отмечается, что в 2019 году в Украине насчитывалось около 30 000 таких многоквартирных жилых домов, которые определены, как опасные и некомфортные для проживания.

Закон о комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда был принят еще в 2006 году, но в конце концов он так и не заработал.

"На законодательном уровне не были закреплены механизмы, позволяющие реализовывать все программы реконструкции. Но сейчас мы в силе это начать", — объясняют авторы законопроекта.

Что касается жильцов, то их авторы законопроекта планируют либо временно отселять, либо давать квартиру в другом доме.

Как будут решать судьбу "устаревших" домов?

Решение об отнесении того или иного дома в устаревший жилищный фонд и, соответственно, включение его в проект реконструкции будут приниматься сельскими или городскими советами.

Но учитывать будут мнение всех владельцев квартир или домов, и для осуществления любых мер по сносу или отселению жильцов требуется почти полное согласие — 75% лиц, имеющих право пользования всей площадью здания.

Решение будет приниматься на месте и в случае если оно не будет принято, дом обещают не трогать. Соответственно, он будет исключен из проекта комплексной реконструкции квартала. В то же время, статья 10 законопроекта предусматривает, что исключение многоквартирного дома из проекта реконструкции не влияет на осуществление мероприятий по реконструкции объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. То есть людей не будут спрашивать, можно ли реконструировать какие-то районные предприятия или художественные школы.

Как сообщила в эфире телемарафона нардепка Елена Шуляк, вопрос стоит не только в том, как организовать реконструкцию жилья, но вообще всю социально-инженерную инфраструктуру. Ведь часто происходит так, что когда строят новые дома, то рядом нет необходимой инфраструктуры.

Что будет с жителями этих домов?

Согласно законопроекту, снос устаревших домов — это крайняя мера, к которой реализаторы должны прибегать только в том случае, если к зданию невозможно применить другой способ реконструкции. Хотя при этом нигде не указано, на основании каких признаков и кто будет определять невозможность применения других способов реконструкции. Вдобавок, пока не определено, кто будет контролировать местные власти, которые будут принимать те или иные решения.

В конце концов, если многоквартирный дом решат снести, то авторы законопроекта планируют предоставить жителям равноценные квартиры в другом многоквартирном доме (ред. — в случае получения застройщиком согласия на отселение). Или бронирование такой же равноценной квартиры в будущем доме, а на время строительства — отселение в маневровый жилищный фонд. Если владелец квартиры хочет получить большее жилье в новом доме, то он будет иметь такую возможность при уплате разницы.

Как отметила украинская журналистка Екатерина Котенкова, зная наше сбивчивое законодательство, здесь можно определить несколько узких мест.

"Жителям устаревшего дома могут предоставить неравноценную квартиру. Например, в новом доме будут худшие материалы, худшая доступность к инфраструктуре. Равноценную квартиру предоставят только с очень большой доплатой. Иначе нет смысла сносить одно дешевое жилье и строить снова дешевое жилье. Не получится ли так, что временное убежище в маневровом жилищном фонде плавно превратится в постоянное? В таком случае сотни или тысячи семей повиснут в тесных квартирках вроде коммуналки", — подчеркивает журналистка.

Она предполагает, что законопроект лоббируют крупные девелоперы, которые очень стремятся выкурить из престижных микрорайонов небогатых обитателей "хрущевок". Построить там элитные дома, которые можно будет выгодно продать.

Кроме того, сегодня в государстве нет четкой и правильной системы, которая позволяла бы правильно работать с жителями в таких вопросах и правильно их отселять. Здесь должен быть цивилизованный конституционный механизм.

Где взять деньги на столь масштабную реконструкцию?

Согласно проекту финансирования будет происходить за счет государственного и местных бюджетов, предприятий, учреждений, совладельцев объединений многоквартирных домов, а также других источников, не запрещенных законодательством. Итак, к строительству авторы предлагают приобщиться всем. А самого инвестора-застройщика реконструкции предлагается выбрать по результату конкурса.

Как говорит экс-министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Алексей Кучеренко, столица станет первым городом, который станет реализовывать положения закона непосредственно на практике. Однако, откровенно говоря, на сегодняшний день очередь из инвесторов не стоит.

Кроме того, депутаты признаются, что схема непростая. Так что успешность этого законопроекта также зависит от платежеспособности населения, которое оплатило бы новые квадратные метры.

"При анализе принятого в первом чтении текста законопроекта мы получили замечания от НАПК и Института законодательных идей относительно того, как прописан конкурс и какие его критерии. В частности, было отмечено, что в законопроекте отсутствует четкая и прозрачная процедура определения инвесторов-застройщиков", — говорит Глава Комитета по вопросам государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Нардепка заявила, что однозначно перед запуском проекта будут учтены все риски коррупции. В целом к процессу подготовки комплексной реконструкции устаревших кварталов в разных городах должны быть привлечены местные власти, а не инвесторские организации. Именно органы местного самоуправления должны разрабатывать градостроительную документацию. Она напомнила, что есть отрицательные примеры, когда созданные карманные проектные организации разрабатывали детальный план территории и только они могли быть допущены к работе с определенными инвесторами.

По мнению депутатов Киевсовета, реализация программы поможет привлечь дополнительные инвестиции и увеличить размер налоговых поступлений в местный бюджет Киева.

Сколько времени понадобится, чтоб реставрировать все дома?

Закон требует многих правок, поскольку еще не решено, будет ли проводиться только реставрация зданий или полное обновление застройки районов. Не согласовано, кто и в каком городе будет финансировать тот или иной район, а также не определен источник бюджета для модернизации всего устаревшего фонда. Кроме того, на заседаниях активно обсуждается вопрос о том, как добиться согласия с жителями без конфликтов.

Алексей Кучеренко отмечает, что эта программа может реализовываться лет 10. Но начинать надо "уже", ведь такой проект для Киева был бы очень "интересным".

Законопроект порождает много споров по поводу его целесообразности

Возникает вопрос, к чему такая срочность в то время, когда и без этого пол страны лежит в развалинах. В комментариях под телемарафоном некоторые отмечают, что в первую очередь нужно восстановить жилье для людей, оставшихся без крова. Кое-где даже шутят, что не надо спешить со сносом, ведь этот вопрос решат россияне своими ракетными ударами. Другая часть украинцев считают, что в нашей стране давно пора избавиться от советских зданий. Учитывая также их аварийное состояние.

Как рассказал "Телеграфу" юрист и директор аналитико-исследовательского центра "Институт города" Александр Сергиенко, в военное время такой проект совсем нецелесообразен. Он выгоден застройщикам, которые могут на этом заработать.

"Вряд ли жильцы таких домов захотят отселиться в неизвестном качестве общежитие. Тем более, что это может затянуться на несколько лет. Сомневаюсь, что жители согласятся на это, ведь они могут распоряжаться своей собственностью как захотят. В карточке проекта есть такое положение, что могут выселять через суд. Какие аргументы государство может выдвинуть я не знаю. В законопроекте не прописан вывод юридического управления, поэтому законных оснований выселять людей я не вижу. Тем более, в Украине есть статья 41 Конституции, которая защищает право собственности", — говорит Александр.

Он добавляет, что есть и более глобальные проблемы этого законопроекта. Дело в том, что все хрущевские кварталы строились с соблюдением дебеенов (ред. строительные нормы). То есть плотность населения на 1 га не должна превышать 450 человек. С 2018 года действуют новые деебены, где сказано, что в крупных городах эта плотность может быть увеличена, но не более чем на 20%.

"Теперь представьте, что туда вместо 5 этажей всунут 25. Это надо переводить все сети: водопроводную канализацию, ставить новые трансформаторные подстанции, строить необходимые школы, детсады, поликлиники. Надо создавать новую инженерно-социальную инфраструктуру. В законе об этом ничего подробно не сказано, кроме общих фраз. И застройщики не будут делать взносы на развитие структуры, то есть это все переводится на город, фактически будут платить жители города. Весь этот закон – это прямое нарушение дебеенов и вообще здравого смысла", — говорит експерт.

В Украине действительно многие дома находятся в аварийном состоянии. Однако выдвинутый законопроект прописан очень поверхностно и требует много правок и обсуждений. Такое мнение для "Телеграфа" высказал глава комитета по вопросам ЖКХ Олег Попенко.

"Сам законопроект действительно нужен был еще в довоенное время. То, что около 145 000 многоквартирных домов нуждаются в немедленном капитальном ремонте – это факт. Но существующий проект точно не в состоянии реализовать все проблемы, которые существуют в жилищном секторе. Да и прописан он таким путем, что фактически реализовать комплексную реконструкцию кварталов с устаревшим жилфондом возможно только в Киеве, Львове, возможно в Черновцах.Во всех других городах это возможно только по привлечению бюджетных средств. В карточке проекта не прописано никаких нормативно-правовых и других важных деталей, поэтому не ясно что из этого выйдет", — говорит Попенко.