Выгодное вложение: как заработать на рынке недвижимости

Кира Егорова, колумнист, бывший главный редактор сервиса «Тинькофф Инвестиции», автор канала для инвестредакторов — о доходах и подвохах недвижимости.

Тренды и деньги

Тренды, мода и понятие культовости есть не только в дизайне, искусстве или кино. Но и в нашем отношении к деньгам. Я инвестирую на рынке больше пяти лет. Я не трейдер, конечно. Я обыватель с приложением в руке. Я покупаю акции, облигации и валюту. За эти пять лет я успела увидеть много трендов: фантастический рост бит­коина — и его падение. Фантастический рост фондового рынка — и его падение. И даже совершенно внезапный фантастический рост курса рубля — и его падение.

Любой модный тренд в деньгах мгновенно вызывает у меня жестокое чувство дежавю.

Я начинаю ждать подвоха. И сейчас у меня дежавю из-за недвижимости. Кажется, что инвестиции в бетон вытеснили все другие инвестиции из массового сознания. Неудивительно. Сложно удержаться, когда всего за три года стоимость квадратного метра в российских мегаполисах взлетела почти в два раза. То есть на 80-90 %.

Когда такой рост случается за такой короткий срок, сознание затуманивается. Ты вступаешь в «Секту Свидетелей Циана» или «Общество Анонимных Ремонтоголиков». Культ инвестиций в недвижимость затмевает здравый смысл. И я вижу закономер­ности.

Для любой выгодной инвестиции всегда наступает «точка разворота», после которой она становится невыгодной. И затем несколько лет она либо падает в цене, либо просто стоит на месте, где ее нежно покусывает инфляция. С любой модной инвести­цией всегда одна проблема: есть риск вложить как раз в этой злополучной точке, после которой — декаданс.

Недвижимость будет дорожать всегда. Так считают люди 40 +. Разве они не правы? Правы, конечно. Если мы возьмем графики за последние 20 лет, то увидим, как она то растет, то падает, но в итоге дорожает. То же самое, кстати, происходит с фондовым рынком — на длинном сроке все качественные активы растут в цене.

Однако сегодня цены на недвижимость в России начали откатываться — причины вы, конечно, знаете. И Россия не одинока. Недвижимость падает в цене и в США, Канаде, Австралии, а также Швеции и других нордических странах Европы. А там-то что случилось?

Все просто: пандемия запустила инфляцию. Чтобы бороться с инфляцией, правительства подняли процентные ставки. Из-за этого выросли ставки по ипотекам, которые для населения оказались шокирующими. Раньше любой американец знал, что может взять ипотеку на 30 лет под 2-3 % годовых. Сейчас средняя ставка по ипотеке — 5-6 %.

Эти 3 % разницы превращаются в гигантские деньги, если рассчитать их с мультипликатором на 30 лет. Это эквивалент четверти стоимости жилья. С учетом того, что цены на недвижимость на Западе росли так же бодро, как у нас, то это сотни тысяч долларов. Рынок начал заваливаться.

С Западом разобрались. А что же с трендом на инвестиции в недвижимость Турции, Дубая, Таиланда и других стран, где по-прежнему рады российским лендлордам? Риелторы убеждены, что квадратным метрам в этих странах еще есть куда расти — несмотря на бум, жилье там все еще стоит дешевле, чем в странах Запада и Азии. Впрочем, все чаще слышны разговоры о «пузырях» и на этих рынках.

Россияне, продавшие недвижимость в рублях у себя в стране в прошлом году, действительно остались в хорошем плюсе. Они, во-первых, зафиксировали рост цен последних трех лет и смогли продать на пике рынка, во-вторых, выиграли от укрепления рубля во второй половине 2022 года, даже если продавали в спешке и с дисконтом.

Теперь вспомним определение успешной инвестиции. Прибыльная инвестиция — это вовсе не удачная покупка, а удачная продажа. Когда деньги сделали оборот и вернулись к вам в руки, приумноженные.

Что делать дальше? Если хотите купить недвижимость, чтобы в ней жить, — покупайте. Если хотите купить для инвестиций на 10 лет и дольше — посчитайте доходность от аренды с профессиональными риелторами, оцените рост рынка, главное, не гонитесь за бесплатными советами. Но если рассчитываете, что за будущие три года цена недвижимости как по волшебству удвоится, тут я вас разочарую: рынок работает иначе. Например, если взять предыдущие три года — с 2017 по 2019, — то цены на жилье в Москве выросли в рублях всего лишь на 10 %, а в долларах и вовсе упали на 5 %. Даже с учетом доходов от аренды облигации в валюте принесли бы за этот период больший доход.