Ринок житлової оренди: де жити й скільки платити за дефіцитні квадратні метри

Що багатша країна...

Німеччина, Австрія, Швейцарія — ці країни об’єднує те, що лише близько 50% корінних жителів мають власне житло. Зокрема, в казково багатій Швейцарії — тільки майже 42%. У Східній Європі від 80% (у Польщі, Словаччині, Чехії) до 90–96% (у Румунії, Угорщині, Литві) громадян мають власне житло. Такі дані Євростату.

У порівняно небагатих Китаї, Непалі, Індії понад 80% населення — це домовласники. А у США — лише близько 65%.

В Україні, за оцінками вітчизняної конфедерації будівельників, 86% громадян володіють маленькою, великою або навіть кількома квартирами. Але й іншим жити десь треба.

Безмежний попит

В Україні десятки тисяч зруйнованих агресором багатоквартирних і приватних будинків, що не підлягають відновленню. Житловому фонду країни завдано збитків на багато десятків мільярдів доларів. Мінімум кількасот тисяч сімей потребують квартири.

Відповідно, й попит на житло не відстає.

Але при цьому:

1. кількість зданих в експлуатацію новобудов скоротилася мінімум удвічі;
2. приблизно також удвічі зменшилася кількість нових фундаментів під майбутні ЖК.

Тобто в найближчі роки на Україну чекає шалений дефіцит квадратних метрів.

Безгрошів’я

Наразі маємо суттєве скорочення протягом минулого року доларового еквівалента ВВП з рекордних 200 млрд дол. до 159 млрд (майже на 21%), звісно, в умовах заниженого офіційного курсу долара. При цьому підсумкове скорочення економіки у реальному вимірі становить 29%.

Наслідки не забарилися: підвищена інфляція (майже 27% у 2022 році), зростання безробіття (за оцінками НБУ, 21%), зменшення реальних доходів із поправкою на зростання цін на 16% (також дані НБУ) і лише формально-номінальне (як очікує регулятор) збільшення зарплат і доходів громадян у наступні три роки.

Нинішній рівень купівлі-продажу квартир становить лише третину від довоєнного періоду. Можна назвати багато причин такого стану речей, але справжня причина катастрофи на ринку житла — це банальна фінансова неспроможність населення.

Іншими словами, кишені потенційних покупців напівпорожні. Тому ринок оренди стає визначальним на ринку нерухомості й залишиться таким щонайменше у найближчі роки.

Київ: гривнева довоєнна вартість

На початку минулого року в Україні (коли ми ще не розуміли, чи настане взагалі завтра) квартири на ринку оренди нерідко віддавали фактично «сторожам» майна з оплатою лише комуналки. Проте вже з осені 2022-го і до сьогодні на ринку спостерігається відновлення.

Так, якщо у Києві на початку минулої осені варіантів однокімнатних квартир у досить непоганому стані (за 4–5 тис. грн/місяць) було достатньо, то тепер за такі гроші пропонують хіба що кімнату. А те, що вчора було по п’ять, сьогодні — вже по вісім. Мінімальна вартість оренди однокімнатних квартир стартує з 7–8 тис. грн.

Ось, приміром, динаміка оренди однокімнатної квартири в престижному новенькому ЖК біля метро «Славутич». До війни цю гарну видову квартиру без особливих перерв стабільно здавали за 14 тис. грн.

Весна 2022 року — виїзд попередніх орендарів і простій квартири до серпня. З серпня і до кінця минулого року квартиру винаймали за ціною 8 тис. грн на місяць. Початок 2023-го і по сьогодні — 12,5 тис. грн.

Така ситуація відображає загальний стан ринку житлової оренди. Тобто на сьогодні гривнева вартість оренди квартир у столиці лише зовсім трішки не дотягує до довоєнної планки. А от валютний рівень недосяжний у всіх сегментах ринку. Валютна вартість оренди київських квартир навіть без машини часу фактично повернулася на 20 років назад — у 2003-й.

Львів: валютна довоєнна вартість

Дещо інша картина на ринку оренди Львова. Загальновідомо, як рік тому орендні квартири розбирали тут, як гарячі пиріжки. Навіть ціна тоді була не на першому місці.

Наразі ж ситуація кардинально змінилася. Шукачів оренди стало відчутно менше, ніж власників, що намагаються пристроїти свою квартиру. Потенційні наймачі відразу відчули сприятливу ситуацію і прискіпливо перебирають варіанти, з успіхом торгуються.

Разом з тим загалом орендна цінова планка у Львові, на відміну від Києва, практично повернулася не до гривневої, а саме до валютної довоєнної вартості. Але ця ситуація має і зворотний бік — саме зараз багато квартир у Львові стоять незатребуваними, адже вимушені переселенці-орендаті повернулися в рідні домівки інших міст, що стали значно спокійнішими для проживання.

Крім того, чимало вимушених переселенців, як і жителів Львівщини, подалися до Європи. Без роботи оренди довго не витримаєш, а з заробітками в Україні наразі негусто.

Однак ті львів’яни, кому все ж таки вдалося здати житло в оренду, отримують досить гідну винагороду за свій актив. При цьому орендарів Львова можна сегментувати на п’ять категорій. Перша — ті, хто шукає будь яке житло за ціною 8–12 тис. грн/місяць. Таких більшість, враховуючи рівень заробітних плат і доходів.

Друга категорія значно менша. Мова про шукачів квартир зазвичай у новобудовах, у непоганих районах і з гарним ремонтом. Гаманець цієї категорії дозволяє шукати орендне житло за 450–500 дол./місяць. А оскільки гідного житла в такій ціновій категорії не так багато, то такі квартири не затримуються на ринку.

Третя категорія львівських орендарів порівняно мініатюрна — це споживачі квартир за 650–850 дол./місяць. Серед претендентів на таке житло, зокрема, іноземці, представники міжнародних громадських та урядових організацій, які приїхали у Львів координувати допомогу нашій країні.

Четверта категорія — шукачі квартир за ціною 1 тис. дол. Знайти таке житло до війни було нескладно. Значна частка ІТ-спільноти міста раніше «тягнула» саме такий бюджет. Зараз ситуація кардинально змінилася, квартири з такою вартістю оренди дуже часто надовго зависають у пропозиції.

І остання, п’ята, умовна категорія. Вона була завжди, є і зараз. Квартири в бюджеті 1200–2300 дол./місяць також підшуковують.

Нещодавно було здано квартиру в новобудові в центрі міста площею 135 кв. м із двома паркомісцями та ремонтом у стилі хай-тек якраз за 2300 дол. Наймачі — представники топ-менеджменту однієї з приватних корпорацій. Як бачимо, гроші в Україні продовжують крутитися, щоправда, лише в кишенях дуже обмеженої категорії громадян.

Цінова перспектива

Тож порівняно з минулим роком Київ потроху підростатиме в ціні, а Львів, навпаки, приходитиме в норму після спекулятивних орендних цін 2022-го.

З угодами на обох ринках зараз дуже негусто. Але ця ситуація лише сигналізує про традиційну літню зупинку, яка не буде тривалою. Вже в серпні потенційні винаймачі житла мусять визначатися:

• в якому місці проживатиме новоспечений студент;
• в якому місці дітки підуть до школи;
• чи слід повертатися з-за кордону на рідну землю;
• зрештою, де комфортніше, безпечніше та більш фінансово вигідно зимувати.

Найпривабливіші варіанти зметуть «з поличок» уже за місяць-два. Хто момент проґавить, проживатиме в гірших умовах, у невдалій локації та платитиме більше.

Інвестиційна оренда

Лише один приклад. В австрійській столиці Відні в гарному зеленому прицентральному районі можуть стояти поруч два майже ідентичні будинки. В одному 100-метрова трикімнатна квартира з підземним паркінгом коштуватиме на ринку оренди 2500–3500 євро/місяць. В іншому (який звела потужна приватна компанія цілеспрямовано під орендний бізнес) аналогічна за метражем та якістю квартира з таким же паркомісцем — близько 1000 євро/місяць.

Не дивуйтеся. Такі приклади орендного бізнесу по-австрійськи — нормальне явище.

Це ж як у звичайній торгівлі: хтось витискає максимальний прибуток з одиничної послуги чи продажу штучного товару, тоді як цивілізована мережа «робить гроші» на обороті, що часто значно вигідніше. Тим більше що частка орендного житла в Україні тільки зростатиме, адже ринок продажу квартир уже ніколи не буде таким, як раніше.

Правила здачі в оренду будуть повільно, але незворотно переходити із стадії «хаос з-під прилавку» в русло цивілізованих орендних відносин двох сторін.