Український ринок нерухомості: попит зростає не лише на оренду, а й на купівлю

Початок повномасштабної війни обвалив ринок нерухомості у всій Україні. Але через 14 місяців втрат та руйнувань експерти відзначають зростання попиту не лише на оренду, а й на купівлю житла, зокрема у західних та центральних областях країни. Зрозуміти потенційних покупців можна: у країні зруйновано чи пошкоджено десятки мільйонів житлових квадратних метрів, і всім цим людям потрібний новий дах над головою.

Що сьогодні відбувається на ринку нерухомості та які прогнози на найближчий час?

Відновлення після обвалу

Після піку пропозиції нового житла 2021-го, коли в експлуатацію було введено 11,4 млн «квадратів», ринок нерухомості обвалився. У зв'язку з початком повномасштабної війни переважна більшість забудовників призупинила свою роботу – хтось на кілька тижнів, хтось – на місяці, а хтось не відновив будівельних робіт досі. Найбільших втрат будівельний ринок зазнав у східних та південних областях, де обсяги нового житла впали на 70–90% порівняно з довоєнною ситуацією.

Основні причини обвалу ринку очевидні: це і величезні ризики фізичної безпеки, і брак будівельних матеріалів через руйнування промислових підприємств та енергетичних проблем, і обмеження доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно, і, зрозуміло, зниження купівельної спроможності населення через зростання курсу та інфляції. Крім того, війна, масові ракетні та артилерійські обстріли, величезні масштаби руйнувань цілком очікувано призвели до того, що люди стали дуже обережно ставитися до покупок, тим більш масштабних, як придбання житла.

Як пише Мінфін з посиланням на дані дослідження агентства ЛУН, продаж нерухомості на первинному ринку в 2022 році зменшився у 8-12 разів, а на вторинному ринку - втричі. Але станом на травень 2023-го понад 90% ЖК у західних регіонах України відкрили продаж квартир у новобудовах. У Києві продажі відкрили 79% ЖК, якщо порівнювати із довоєнною ситуацією. Йдеться про будинки, в яких вже були угоди з продажу до 24 лютого 2022 року.

Що з цінами

Весь 2022-й експерти констатували, що, незважаючи на обвалення будівництва і скорочення попиту, ціни на нерухомість не падали. Як зазначила у розмові з KP.UA столичний ріелтор Марина Кольцова, на ринку були угоди на чверть, а то й третину нижчі за ринкову ціну, але це справді поодинокі випадки на вторинному ринку. Все ж таки більшість власників продовжують займати вичікувальну позицію, щоб не втратити великі суми на продажу.

Натомість, кажуть експерти, чіткої тенденції динаміки цін на ринку немає. З одного боку, зростають витрати на будівництво: гривня девальвувала, постачання ускладнилися, вдарила по кишені покупка генераторів. Забудовники й хотіли б підвищити ціни, але ці бажання дуже обмежені низьким попитом.

Загалом ціни оренди та продажу сьогодні як ніколи різняться по регіонах. У західних областях країни, у регіонах з великою кількістю внутрішніх переселенців ціни на квартири у кращому разі залишаються на колишньому рівні, але частіше зростають. А, наприклад, на Харківщині ціни впали на чверть.

Про основні тренди на ринку нерухомості у своїй колонці для NV Бізнес розповіла керівник сектору розвитку продажів OLX "Нерухомість" Оксана Остапчук.

За її словами, попит на купівлю житла в західних і центральних областях України сьогодні навіть вищий за довоєнний. Для оренди актуальні квартири на низьких поверхах, зі сховищами або паркінгами, з можливістю заїжджати з тваринами та дітьми, без військових об'єктів у безпосередній близькості.

На Київщині більше цікавляться будинками, а не квартирами. І хоча суттєвого перекосу у бік передмістя немає, інтерес до регіонів точно зміцнюється. У столиці динаміка цін залежить від району. Наприклад, у Печерському районі вартість оренди однокімнатної квартири з квітня 2022-го до квітня 2023-го зросла з 12 тис. до 20 тис. грн. Але загалом по Києву ціни перебувають на рівні минулорічних, тобто залишаються заниженими.

У Львові ціни за рік зросли на 17% (з 12,1 тис. грн до 14,2 тис. грн), а в Івано-Франківську – на третину (з 7,4 тис. до 10 тис. грн). У той же час у Харкові простеньку квартиру можна винайняти за 4 тис. грн, і бажаючих зі зрозумілих причин небагато.

Щодо купівлі, є така тенденція: покупці цікавляться нерухомістю за межами міст-мільйонників. Наприклад, львів'яни купують житло у Івано-Франківську. Але й у великих містах ціни підростають. Так, у Києві ціни за рік зросли на 15-17%, у Львові – на 13-15%, в Одесі – на 17-20%.

Прогнози на найближче майбутнє

Те, що відновлення зруйнованих міст займе довгі роки, очевидно не лише експертам, а й звичайним українцям. Як показало дослідження компанії Gradus, проведене у квітні 2023 року, у тому, що відновлення займе понад 5 років, упевнений кожен третій українець. Чверть респондентів вважають, що відновити звичайне повсякденне життя вдасться за 3-5 років, а от оптимістів, які переконані, що можна впоратися і за рік, виявилося лише 14%.

У будь-якому випадку на швидкість відновлення впливатимуть безліч факторів, основні з яких пов'язані із ситуацією на фронті. Успіхи ЗСУ, злагоджена робота ППО, повернення територій – все це позитивно вплине на надходження допомоги ззовні та, відповідно, темпи відновлення. А поки що забудовники зосередять ресурси на проектах, які знаходяться на завершальній стадії будівництва.

Якщо говорити про попит, то через низьку купівельну спроможність і невизначеність сплеску продажів найближчим часом не буде. Відновлення купівельної активності розпочнеться лише після завершення війни, і воно буде поступовим. Не виключено, що після Перемоги спрацює відкладений попит, коли внутрішні переселенці захочуть закріпитися на нових місцях проживання шляхом купівлі власного житла.

Про перспективи ринку нерухомості розповіла й Оксана Остапчук. За її словами, відновлення після війни сприятиме зростанню попиту як на житло, так і на комерційну нерухомість. Причому у купівлі і тієї, й іншої нерухомості в нашій країні можуть бути зацікавлені інвестори. Адже після кризи ціни у нас будуть нижчими, ніж в інших країнах, а це означає перспективу отримання більшого прибутку в майбутньому.