Американские горки на рынке аренды жилья: сначала минус 30%, потом плюс 20% к цене

Рынок аренды, который уже более квартала как оседлал снижающуюся тенденцию (за это время договорные цены потеряли около 30%), начинает оживать. Об этом свидетельствует существенно возросшее количество звонков от реальных арендаторов, которые спешат, ведь вскоре ситуация на рынке аренды должна кардинально измениться, можно ждать роста арендных цен до 20% от нынешних. Изменение тенденции — это вопрос немногим более месяца. Если в начале лета сдать квартиру было почти нереально, то уже в конце августа проблемой станет удачно ее арендовать.

Минус 30%

С весны и до сих пор цены на аренду квартир большей частью катятся вниз. Так, в столице западной части страны Львове (в 2022 году удивлявшем переселенцев недешевой арендой) в марте текущего года количество предложений достигло критической границы, после чего произошел настоящий обвал.

Средняя стоимость жилья (за исключением самых дешевых эконом-вариантов, которых и до сих пор не хватает) с марта по июнь упала на 25–30%. Вместе с тем большинство квартир банально простаивает, не принося никакого дохода владельцам.

Потенциальных арендаторов либо нет, либо они вызывают недоверие владельцев жилья. Так, среди искателей очень популярного в течение многих лет в городе жилья класса бизнес и люкс, стоимость которого раньше начиналась от 600 долл., часто попадаются владельцы «очень воспитанной кошечки», «двух игривых собачек»...

Желательные же арендаторы не стесняются звонить по телефону с предложением снять за 500–550 долл. жилье, которое еще в начале года стоило около 800 евро.

Хотя Львов, как и весь предыдущий год, остается флагманом рынка недвижимости страны, однако и в нем реальность сейчас печальная для владельцев жилья.

Так, в районе Галицкого рынка и Соборной площади, на боковой улице Пекарской, возле зоны ЮНЕСКО (а это — самое сердце старинного города) есть малоэтажная новостройка, возведенная из дорогих материалов с современными стильными местами общего пользования (МОП) и подземным паркингом.

Двухкомнатная (70 «квадратов») квартира в ней с полным фаршем еще в марте стоила и быстро находила своего клиента за 850 долл. В месяц. Сейчас же этот привлекательный вариант новостройки с окнами на стадион и зеленые насаждения завис на рынке за 600 долл.

Более веселая ситуация в сегменте эконом-жилья. Но и там владельцы активно торгуются, часто снижая свои аппетиты из-за нежелания попасть в армию лузеров, у которых месяцами без движения простаивает ценный актив.

А вообще львовские цены и сейчас опережают цены столичных аналогов. Хотя, конечно, за 5–6 тыс. или даже за 4 тыс. грн в месяц квартиру тоже можно снять. Ведь старых отчасти аварийных домов с квартирами в состоянии «до Первой мировой», чаще в центре города, во Львове много.

Обычные же (речь идет о скромном жилье) одно- или двухкомнатные квартиры в среднем стоят от 8 до 16 тыс. грн.

На все, что дороже, цены фиксируются почти исключительно в долларах.

Договоренность лишь на полгода

Ближе к лету ощутила снижающееся движение цен на арендное жилье и столица Украины. На страницах соцсетей по сдаче недвижимости в аренду «без посредников» борьба за клиента значительно усилилась. Поэтому претенденты на жилье предлагают за двухкомнатную квартиру на Троещине с приличным ремонтом вместо указанных в объявлении 10–11 тыс. грн всего 7–8 тыс. А чистенькая, хоть и скромная однокомнатная в этом же районе столицы довольно долго не может найти своего клиента даже за 5 тыс. грн.

Квартиру по такой же цене, причем с хорошей «косметикой», вам предложат и на Березняках. Напомним, зимой за 5 тыс. грн (или немного дешевле) в пределах столицы предлагали только комнаты. А сейчас рынок аренды переполнен предложениями.

Дестабилизация безопасностного фактора весной заставила многих владельцев наперегонки снижать цены на объекты, «зависшие» на рынке, и это подтолкнуло рынок к сползанию.

После заинтересованного звонка по львиной доле объявлений вам почти наверняка еще немного скинут цену с объявленной изначально. Конечно, речь идет лишь о владельцах или риелторах, не согласных на многомесячный простой.

Вместе с тем, чтобы не потерять дополнительную прибыль, когда цены восстановятся, большинство договоров заключают всего на шесть месяцев. Кроме того, владельцы дорогих квартир в хороших локациях подстраховываются фиксацией стоимости аренды в валюте.

В том, что спрос на жилье будет расти, сомнений нет. Например, далеко не все наши соотечественники, уехавшие в чужие края, смогли адаптироваться к жизни с высшей стоимостью и тамошними особенностями работы. Многие из них, возвращаясь в Украину, увелличат давление на сегмент самого дешевого жилья большей частью в крупных городах.

Едут назад и более обеспеченные граждане. В частности есть много желающих начать школьный год своих детей именно в украинских школах. Так, по сравнению с прошлым годом в 1,5 раза (примерно с 200 тыс. почти до 300 тыс.) возросло количество выпускников, которые зарегистрировались на ВНО с прицелом именно на отечественные учебные заведения.

Конечно, большему количеству студентов потребуется больше арендованного жилья.

В чем же будут заключаться главные особенности нового оживления рынка аренды жилья? Вот что ответили на этот вопрос большинство риелторов.

Во-первых, страховкой от обесценивания актива будет фиксация стоимости аренды в валюте (дорогие квартиры) и относительно краткосрочные шестимесячные договоры аренды, если речь идет о более дешевом сегменте рынка.

Во-вторых, цены в гривне на аренду жилья будут возрастать в меру инфляции в стране и будущих девальвационных процессов. На цены также будет влиять бедность большей части населения.

В-третьих, весомым фактором событий на рынке станут многочисленные волны возвращения наших соотечественников.

В-четвертых, цены на аренду качественного жилья в хороших локациях недепрессивных регионов страны никогда не будут особенно низкими, ведь жилье — это основная потребность человека. Снимать и покупать жилье всегда будет дорого.

Плюс 50–100 долларов за квартиру

Именно столько (в зависимости от квартиры) отыграет рынок от весеннего обвала цен в конце августа и в сентябре. Вследствие этого произойдет следующее.

1. Ни в Киеве, ни во Львове (городах, которые сейчас определяют тренд на рынке недвижимости) уже не будет однокомнатных квартир за 4–5 тыс. грн.
2. Стоимость однокомнатного жилья для неимущих соотечественников подорожает в среднем на 1,5–2 тыс. грн. Стоимость скромного двухкомнатного жилья в Киеве вырастет с нынешних 7–8 тыс. до 9–11 тыс. грн.
3. Квартиры в новостройках и хорошо отремонтированном вторичном фонде, где проведена реновация хотя бы мест общего пользования, недалеко от станций метро, и за 11 тыс. грн найти будет почти нереально.
4. Более дорогой сегмент квартир (с ценами, зафиксированными в валюте), потенциальный клиент для которых — IT-сектор, иностранцы, топменеджмент компаний и другие, и в Киеве, и во Львове вырастет в цене аренды на 100–150 долл. США.

Кроме цен, потенциальные арендаторы будут интересоваться:

• газовым отоплением (цена на газ зафиксирована до конца следующего отопительного сезона) и приготовлением пищи не на электричестве;
• этажностью дома и его расположением максимально удаленно от объектов повышенной опасности;
• наличием надежного подземного паркинга или убежища непосредственно в доме — теперь это уже не мелочи;
• ближе к осени особое внимание начнут уделять близости границ с НАТО и ЕС к выбранному местожительству.