Переплата за житло - 700 тисяч гривень: у скільки обійдеться українцям "доступна" іпотека

В Україні продовжує роботу програма пільгової іпотеки "єОселя", яка з 1 серпня була розширена на широке коло українців, що не мають власного житла чи воно має недостатню площу.

У Мінекономіки зазначають, що від початку дії програми вже було видано 2497 кредитів на майже 3,5 мільярди гривень, а, загалом, понад 62 тисячі українців залишили заявки на оформлення іпотеки.

"Цього тижня нам вдалося суттєво збільшити фінансування програми, тож до кінця року зможемо видати 10 тисяч кредитів на житло", - сказала перший віце-прем’єр-міністр – міністр економіки Юлія Свириденко.

Як розповіла УНІАН перша заступниця голови правління "Глобус Банку" Олена Дмитрієва, 10 тисяч іпотек до кінця року - це досить амбітні плани, які здатні не лише задовольнити потребу частини громадян у власному житлі, але й суттєво пожвавити розвиток банківських іпотечних програм. Тим більше, за умови подальшого зниження облікової ставки НБУ до 18% (до кінця року це цілком можливо) відсотки за іпотечними програмами скоротяться, в середньому, на 3-5%.

"На мій погляд, ефективна "єОселя" дасть поштовх до активізації іпотеки в країні, а потенційний позичальник отримає альтернативу для придбання житла в кредит. Звісно, головне питання успішної реалізації "єОселі" після її розширення - це достатнє фінансування та його безперервність", - сказала Дмитрієва у коментарі УНІАН.

Статистика банків

У Національному банку підрахували, що банки України в червні 2023 року видали 527 іпотечних кредитів на загальну суму 754,1 млн грн. Такі результати щомісячного опитування банків щодо наданих населенню іпотечних кредитів свідчать про зростання обсягу та кількості іпотечних кредитів порівняно з травнем більш ніж удвічі, передусім - завдяки активізації пільгового кредитування в межах програми "єОселя".

Зазначається, що середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами становила в червні 7,9%, тоді як у травні була трохи вищою – 8,1%.

"У регіональному розрізі найбільше іпотечних кредитів у червні видано в місті Києві та Київський області – 223 договори на загальну суму 377,9 млн грн (50,1% від загального обсягу), Львівській (25 договорів на 41,8 млн грн), Рівненській (30 на 41,6 млн грн) та Вінницькій (26 на 37,5 млн грн) областях", - повідомили в НБУ.

За словами першої заступниці голови правління "Глобус Банку" Дмитрієвої, очікується, що найбільший попит на придбання житла за програмою "єОселя" буде на житло площею від 40 до 70 квадратних метрів, незалежно від його стану (тобто у зданих об’єктах та ЖК на стадії будівництва).

Вона розповіла, що наразі банки щомісяця отримують близько 4 тис. заявок, тобто гіпотетично 10 тис. іпотек можна видати впродовж 2,5 місяців. Найбільшу кількість заявок банки отримують від клієнтів у м. Київ (понад 21%), на другому місці - Київська обл. (близько 13%). Серед регіонів найбільшу кількість заявок банки отримують від клієнтів Одеської обл. (8%) та Львівської обл. (майже 7%).

Середній розмір першого внеску становить 25-30% від вартості запланованого в придбання житла.

Скільки коштуватиме житло в іпотеку

Відсоткова ставка за іпотекою за програмою "єОселя" дійсно є значно нижчою, аніж процентні ставки банків з їхніми власними програмами. Проте і за таких пільгових умов переплата за кредитом буде суттєвою.

Повну вартість іпотеки з усіма обов’язковими платежами можна прорахувати на більшості сайтів банків-партнерів програми. Для наочності ми прорахували на сайті "ПриватБанку" вартість іпотечного кредиту на квартиру вартістю 1,5 млн гривень.

Мінімальний перший внесок за такої вартості житла складає 375 тис. гривень. В цілому мінімальна сума кредиту за цією програмою у банку становить 100 тис. гривень, максимальна - 4 млн гривень. Строк погашення – від 2 до 20 років.

Стартові умови:

• вартість житла 1,5 млн гривень;
• іпотечна ставка – 7% (для деяких категорій українців доступна ставка 3%);
• термін погашення – 20 років;
• перший внесок – 400 тис. гривень (від 20% вартості нерухомості).

Отже, згідно з розрахунками банківського калькулятора, зі сплатою авансового внеску у 400 тис. гривень платіж по кредиту протягом 20 років складатиме 8 593 грн на місяць. При ставці за кредитом у 7% реальна відсоткова ставка становитиме 9,57% річних (реальна ставка включає загальні витрати за кредитом, виражені у процентах річних від загального розміру виданого кредиту).

Інша стаття – загальні витрати, які обов’язково сплачуються при укладанні іпотечної угоди. Зокрема, до таких витрат належать страхування життя і нерухомості, які сплачуються щорічно протягом усього періоду виплати іпотеки. У даному випадку за страхування нерухомості доведеться сплачувати 7 500 грн на рік, за страхування життя – 5 500 грн на рік.

Крім цього, доведеться сплатити ще разову комісію у розмірі 5 500 грн, заплатити у Пенсійний фонд 15 000 грн та оплатити послуги нотаріуса і оцінювача (12 000 грн та 3 500 грн відповідно).

Таким чином, з усіма платежами та відсотками за кредитом, загальна вартість іпотеки за 20 років складе на 700 тис. грн більше за вартість житла – 2,2 млн гривень (і це за умов пільгової ставки за державною програмою).

Причини відмови у наданні кредиту

Звісно, банки задовільняють не всі заявки на пільгову іпотеку.

Як розповіла УНІАН Олена Дмитрієва, відмови потенційним позичальникам відбуваються за чітко визначеними критеріями, з яких найголовнішими є: наявність у позичальника нерухомого майна площею більше за нормативне значення та недостатній рівень офіційного доходу клієнта для обслуговування бажаної суми кредиту.

"Адже державна програма, яка фактично фінансується коштами платників податків, передбачає, що в ній можуть взяти участь тільки ті категорії клієнтів, які отримують офіційні доходи та, відповідно, сплачують всі податки. Можна сказати, що в такий спосіб держава опосередковано стимулює громадян до офіційного працевлаштування", - зазначила експертка.

Програма єОселя – що відомо

Державна програма доступної іпотеки "єОселя" розпочала свою роботу 1 жовтня 2022 року. На першому етапі вона була доступною для певних категорій громадян: військовослужбовців, працівників сектору безпеки та оборони, педагогічних працівників та науковців, медиків, вчителів. Для цих категорій ставка іпотечного кредиту складає 3% річних.

З 1 серпня 2023 року програма була розширена на широке коло українців: ветеранів війни та члени їх сімей; учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, сімей загиблих (померлих) ветеранів війни; внутрішньо переміщених осіб; інших громадян України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше, ніж 52,5 кв. метра для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї. Для цих категорій громадян пільгова ставка за іпотечним кредитом складає 7% річних.