Строительный бум на Подоле: появятся ли новые "свечки" и что будет с историческими зданиями

Несмотря на масштабную войну с россией и постоянные новые военные угрозы, строительная сфера в Киеве продолжает набирать обороты. Одной из частей столицы, попадающей в последнее время в поле зрения общественности и СМИ, становится исторический Подол.

Так, ранее городские активисты предостерегали, что департамент охраны культурного наследия КГГА утвердил документацию, увеличивающую максимальную высоту застройки Подола в некоторых локациях его исторической части (с 15 до 27 метров, а в некоторых зонах – до 42 м). К примеру, появились опасения, что в ареале "Пивзавода на Подоле" (ул. Кирилловская) могут разрешить строить дома в 13-ть этажей.

Подогревают внимание к Подолу и действия некоторых игроков столичного строительного рынка. Например, продолжаются страсти из-за странного пожара на улице Волошской, а до того на ул. Ярославской (тоже в исторической зоне) снесли 200-летний дом, который был образцом киевской жилой деревянной застройки ХІХ ст. В этом году новое дыхание получил и пресловутый "дом-монстр" на Нижнем Валу, с которым городские власти ведут многолетнюю судебную войну.

"Телеграф" узнавал, угрожает ли столичной исторической жемчужине тотальная застройка "свечками", почему стройкомпании стали динамичнее осваивать эту часть города, и угрожает ли старому Подолу уничтожение.

Как объясняют высотные новации у Кличко

Как сообщили "Телеграфу" в департаменте культурного наследия Киевской городской государственной администрации (КГГА), 26 мая прошлого года вступили в силу изменения в Закон Украины "Об охране культурного наследия". Документ предусматривает, что порядок определения границ и режимов использования зон охраны памятников устанавливает Кабинет министров.

Но на сегодня эти нормативные документы отсутствуют, "в связи с чем какая-либо научно-проектная документация в сфере охраны культурного наследия 2023 года на рассмотрение в департамент не поступала, и невозможно определить график ее разработки".

Также в КГГА уточнили, что в 2021 г. был приказ №65, который обновил научно-проектную документацию по определению границ и режимов использования зон охраны памятника архитектуры местного значения "Пивоваренный завод" (Кирилловская, 35), которая "расположена на участке в оползнеопасном районе, у подножия горы Юрковица (являет собой мыс высокого правобережного Днепровского плато, расположенного в северной части Киева, к западу от Подола".

Эти правила переписали в соответствии с историко-градостроительными исследованиями "Оценка влияния объекта проектирования "Строительство жилого комплекса с объектами социального и общественного назначения и подземным паркингом в пределах улиц Фрунзе (теперь — Кирилловская), Нижнеюрковской и переулка Мыльного в Подольском районе Киева.

Причем, как добавляют в департаменте, научно-проектная документация по той локации была разработана еще в 2019 году и ее действительно откорректировали в части изменения высотности. Новые ограничения повысили до 27 метров по линии застройки достопримечательности ("Пивоваренный завод") с повышением в глубине квартала до отметки в 42 м.

В то же время проектную документацию по архитектурным и градостроительным преобразованиям на Ярославской, 13 (где уничтожили упомянутое выше здание ХIХ века) департамент не согласовал с застройщиком.

Таким образом, из ответа департамента КГГА следует, что изменения по высотности застройки касаются лишь отдельных мест на историческом Подоле, а не охватывают весь массив.

Что говорят в Раде о Подоле и строительном хаосе

Лидер партии "Слуга народа", председатель Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк отметила "Телеграфу", что "дикий марафон уничтожения исторических объектов в столице продолжается: почти еженедельно в Украине происходят подобные издевательства над архитектурным наследием".

— Не следует отделять произвол застройщиков от представителей местных властей или Минкульта — потому что все происходит либо по молчаливому согласию, либо по тихому официальному. До сих пор есть чиновники на местах или даже в Минкульте, которые позволяют себе поступать согласно собственному желанию или выгоде. Такая дерзкая активность в контексте уничтожения исторических памятников будет продолжаться до тех пор, пока мы не введем в градостроительной сфере тотальную цифровизацию, включающую наполнение и взаимодействие реестров, публичность и прозрачность всех действий. И уже сегодня мы имеем много наработок, которые пошагово внедряем в градостроительную сферу. К примеру, новые и новые возможности в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭССС), — сказала парламентарий.

Но, по ее словам, этого недостаточно: "Чрезвычайно важно создать Государственный реестр недвижимых памятников Украины как единого публичного источника данных – то есть электронный публичный реестр, который будет содержать информацию о недвижимых памятниках культурного наследия национального и местного значения, а также только что обнаруженные объекты, которые также получают правовую охрану на уровне с объектами культурного наследия, включенными в реестр".

— Кроме того, необходимо обеспечить разработку научно-проектной документации по установлению границ режимообразующих объектов культурного наследия. Следующий шаг – обеспечение постоянного и непрерывного мониторинга и контроля соблюдения специально уполномоченными органами охраны культурного наследия требований законодательства в сфере охраны культурного наследия. И, конечно же, обезопасить историческое наследие от разрушения невозможно без повышения ответственности за нарушения, связанные с выполнением подготовительных или строительных работ по памятникам культурного наследия и только что обнаруженным объектам культурного наследия. Поэтому в этом направлении следует также работать, — аргументировала Елена Шуляк.

Что говорят эксперты

В комментарии "Телеграфу" управляющий партнер адвокатской фирмы GORO Legal, известный адвокат Дмитрий Овсий (хорошо осведомленный с темой недвижимости) подчеркивает, что чего-то чрезвычайного и угрожающего на Подоле не происходит.

— На самом деле важно другое дело: Верховный суд, изучая план об историческом ареале Киева, пришел к выводу, что этот статус все же законно установлен. А до этого была другая практика. Чрезвычайной активности застройщиков на Подоле нет. Есть просто отдельные громкие проблемы. В целом же на Подоле ситуация ничем не лучше и не хуже, чем по Киеву. Есть Генеральный план, в нем находится историко-опорный план застройки и высотность на уровне 27 метров. Но вместе с тем есть сложившаяся застройка. На Подоле, например, она ниже 27 м. Соответственно, рядом с такими зданиями могут установить высотность ниже 27 метров. К примеру, три-четыре этажа. Поэтому рядом с ними строить можно только четырех- или даже пятиэтажные здания. А уже здания высотой 27 метров будут нарушением.

В свою очередь, как тоже объяснил "Телеграфу" бывший замминистра Минрегионстроя, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе, сейчас какой-то аномальной активизации девелоперов на Подоле нет, но все равно эта часть города будет естественно развиваться из-за требований времени.

— Киев в любом случае будет уплотняться, и это неизбежный процесс. И чем участок центральнее, тем больший он имеет привлекательность у строительных компаний. Подол – это тоже центр города, он также будет застраиваться. Там много промышленной территории, много старых домов. Поэтому новое строительство там – неизбежный процесс. Другое дело, что нельзя путать строительство новых объектов с исторической застройкой, памятниками архитектуры или зелеными зонами.

В этом контексте Парцхаладзе напомнил, что, согласно требованиям государственных архитектурных норм, изменившихся несколько лет назад, у каждого города должно быть четкое распределение "голубых" и "зеленых" линий.

— "Голубые" линии — это высотность. Во всех городах она должна утверждаться в Генплане (кстати, в Киеве до сих пор не утвердили новый Генплан. — Авт.), и никто никакими распоряжениями ее не вправе менять. Так же и по "зеленым" линиям (это – зеленые зоны). Тогда не будет конфликтов с местными жителями из-за того, что застраивают парк, сквер или что-нибудь еще. Поэтому эти требования должны действовать, уточнил президент КСУ.

Комментируя, какой именно вид недвижимости будет появляться на Подоле в будущем, Лев Парцхаладзе акцентировал внимание, что естественной является тенденция появления там новых офисных центров.

— На рынке есть следующие виды недвижимости: жилая, гостиничная, офисная, торговая и промышленная. В центре города развивать промышленность как-то нелогично. Напротив, нужно изменять целевое назначение таких объектов. Торговые объекты там могут быть. В любом случае всегда есть такие расчеты: на тысячу жителей должно быть столько-то аптек, супермаркетов и т.д. Таких объектов больше не сделаешь, ведь спрос будет меньше. Следовательно, офисная недвижимость и отели на Подоле актуальны. Однако нужно понимание, о какой именно части Подола мы говорим. Ведь Подольский район можно рассматривать и ближе к центру города, к Крещатику, а есть территория в направлении Вышгорода. Вот там будет больше жилья.

Президент КСУ добавил, что планы девелоперов в большей степени будет корректировать сам рынок, чем какие-либо другие факторы, ведь есть одна важная аксиома:

— Если кто-то строит ТРЦ, он смотрит на конкурирующую среду. И если в определенной локации уже что-то подобное построили, то нельзя там еще раз такое же возводить. Потому что и сам проигрываешь, и другому не дашь возможности зарабатывать. Грубо говоря, кто первый построил, того и тапочки.

Что касается исторической зоны на Подоле, разумеется, ее нужно лелеять и осторожно развивать с учетом всех объектов, которые там несли некую историческую ценность (те же памятники архитектуры). Поэтому в таких местах наоборот нужно сохранять данные объекты, ведь в будущем, через одно-три поколения, они вообще будут иметь чрезвычайную ценность. И ради этого люди будут приезжать туда, ходить и восхищаться.

Поэтому это необходимо желательно сохранять и максимально насколько такое возможно, — резюмировал Лев Парцхаладзе.

Что будет с другим историческим достоянием Подола?

Таким образом, и власти города, и центральные периодически меняются, и так же исторические здания из года в год десятилетиями исчезают незаметно в небытии. А система защиты архитектурных исторических памятников фактически не работает (и никогда с 1990-х годов не работала по-настоящему).

Также отдельные вопросы остаются не только к власти города (ведь, справедливости ради, это же не Кличко на бульдозере разрушает памятники архитектуры или поджигает в свободное от работы время столетние дома), но и правоохранительные органы всех уровней (которые, напомним, находятся в вертикали исполнительной власти) и отечественных судов. Последние же, согласно Конституции и евроинтеграционным требованиям ЕС, должны быть независимыми и выносить справедливые решения. В случае застройки – в пользу общины. Но де-факто, есть много "но".

В свою очередь очень часто пассивную позицию занимает и общественность. Ведь активность "защитников Киева" ограничивается постами в соцсетях, литье грязи в адрес "преступной власти города" (реже — в адрес Банковой и того же Кабмина). В то же время количество исков/жалоб/акций протеста от таких деятелей, например, по отдельным строительным кейсам равно нулю.

А значит, можно заключить, что при текущей ситуации появление новых очагов строительных скандалов на историческом Подоле (и вообще в столице) — только вопрос времени.

Напомним, в Фонде госимущества Украины подтвердили "Телеграфу", что исторический Гостиный двор на Подоле после многолетних судебных баталий государство передало в управление Министерству культуры, лишая власти города прав и доступа к объекту.

В интервью "Телеграфу" сопредседатель фракции УДАР в Киевсовете Дмитрий Белоцерковец подчеркивал, что подавляющее большинство строительных скандалов в Киеве связано с землей, переданной еще в период мэрской каденции Леонида Черновецкого, в 2003-2012 годах. А городские власти не прекращают юридическую борьбу за объекты в исторической части города, в частности на Подоле.