Почему, несмотря на войну, недвижимость остается объектом для инвестирования

Новостройки

Естественно, что во время широкомасштабного вторжения оккупантов общая площадь введенного в эксплуатацию жилья значительно уменьшилась. Так, в 2022 году она составляла всего лишь 7,1 млн кв. м (18 300 частных домов и 74 300 квартир), что на 38% меньше, чем в 2021-м. Намного сократились и инвестиции в жилую недвижимость.

Как результат, существенно снизились объемы нового строительства почти во всех регионах (см. рис.). Застройщики в основном пытаются завершить то, что начали еще до вторжения, новые проекты они не начинают.

Цены на недвижимость сегодня

Произошло существенное переформатирование всего рынка недвижимости. В результате, по мнению многих экспертов, стоимость жилья уже определяет не первичный, а вторичный рынок, как это было перед широкомасштабным вторжением. Более того, стоимость определяет аренда недвижимости, поскольку недвижимость все еще остается единственным инструментом, доступным для рядовых граждан для инвестирования и получения хоть какой-то прибыли на вложение.

При этом сегодня те, кто соглашается инвестировать в недвижимость, готовы это делать при возврате на капитал (стоимость квартиры) в 5% годовых, что означает 20 лет окупаемости. То есть через 20 лет инвестиция полностью окупается, и вы получаете доход в размере первоначального вложения, и у вас еще остается квартира. Именно это и определяет сегодня стоимость недвижимости.

Например, если аренда квартиры составляет 10 тыс. грн в месяц, то стоимость такой квартиры будет:

10000 х 12 : 5% = 2 4000 000 грн, или около 65 тыс. долл. США.

Почему инвесторы соглашаются с такой низкой ставкой возврата на капитал? Неужели они такие филантропы? Конечно, нет, но они все же надеются на то, что война закончится и рынок пойдет вверх, и тогда они смогут заработать намного больше. Возможно, перепродадут квартиру или арендные ставки поднимутся.

Нужно также указать, что на сегодняшний день аренда по цене в 10 тыс. грн в месяц весьма популярна. По такой цене сдают в аренду много квартир в спальных районах Киева и городах-спутниках, таких как Обухов, Украинка, Вышгород и т.д.

Конечно, конкретная цена аренды зависит от локации объекта, ремонта и качества мебели, техники на кухне или сантехники. В случае, если квартира расположена в жилищном комплексе, который имеет хорошие отзывы от владельцев, а в квартире выполнен дизайнерский ремонт, то стоимость аренды будет намного выше.

Самые популярные сегодня запросы на однокомнатные квартиры возле метро или в 15–20 минутах ходьбы от метро (либо одна остановка на общественном транспорте). Также есть много запросов на аренду комнат в квартире с соседями или владельцами. Их сдают за 4–5 тыс. грн в месяц за комнату в зависимости от района и обустройства и оснащенности.

Аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется сегодня в среднем в 12–14 тыс. грн, а трехкомнатной — в 15–18 тыс. При этом окончательная стоимость будет зависеть еще и от качества всего жилищного комплекса, наличия парковки и близости к метро, магазинам, бытовым услугам и т.д. Значение имеют также наличие подземного паркинга или даже убежища, подключение к более надежным источникам электроэнергии, которые не отключаются так, как обычные подключения.

Кто-то ищет аренду в домах с газоснабжением, так называемых брежневках и хрущевках, но все-таки имеет значение, что эти квартиры не такие просторные и не такие комфортные, а также имеют другие недостатки, такие как отсутствие счетчиков на тепло, старого типа лифты и прочее. Все же сегодня наши граждане уже привыкли к определенному комфорту и не очень хотят возвращаться в прошлое, иногда даже пишут в запросах, что хотят квартиру «без ковров и стенок».

Анализ показывает, что эти цены на аренду почти сравнялись с теми, которые были в 2020-м, поэтому и цены на продажу квартир вернулись почти на уровень, как до вторжения. Этот факт отмечают многие из риелторов, и на первый взгляд это может удивлять, потому что большое влияние на стоимость квартир имеет невысокая возможность их продать иностранным инвесторам, которых сегодня нет в Украине.

Причины восстановления цен

Первая причина сугубо психологическая: люди приспособились к войне, нас защищает система ПВО (не везде, но в Киеве почти на 100%, поэтому здесь спрос самый высокий). Мы понимаем, что война надолго, но жить хочется сегодня. Надо иметь возможность нормально работать, чтобы донатить на ВСУ, и хорошо отдыхать, воспитывать детей и внуков и не надеяться на какое-то призрачное «восстановление».

Поэтому многие уже не ждут окончания войны, а планируют жизнь здесь и сейчас, а многие даже вернулись из Европы и других мест, потому что для них нет страны лучше. И все это сказывается на принятии решения арендовать или приобрести недвижимость.

Вторая причина — многие надеялись купить дешево, потому что война... Но владельцы просто отказывались снижать цены, они сдавали в аренду и ждали, когда цены вырастут. Поэтому предложение на рынке продажи уменьшилось.

Третья причина — это отложенный спрос, когда покупатели откладывают покупку в надежде на падение цен. Но цены на хорошую недвижимость (возле метро, с ремонтом и качественным оборудованием и т.д.) почти никогда не падают, поэтому спрос и предложение балансируются.

Четвертая причина — потеря жилья в результате разрушения в прифронтовых зонах. Интересно, что при этом покупателями становятся не те, кто потерял жилье, а те, у кого есть деньги и намерение сдавать его в аренду переселенцам, которые в состоянии платить эту аренду.

Пятая причина — это невозможность обычным гражданам инвестировать в другие инструменты, потому что для них альтернативы просто нет. А поскольку спрос на аренду вырос, потому что многие переселенцы приехали в Киев, чтобы быть подальше от ракет и иметь возможность найти работу, то это привело к появлению тех, кто покупает жилье для сдачи в аренду. Ведь переселенцы арендуют сегодня, они не готовы ждать, пока достроят новые дома, поэтому интерес к новому строительству существенно упал.

Кроме того, на сегодняшний день уже достаточно современных зданий, построенных за последние 20 лет, которые пользуются немалым спросом. Тем более что общее количество покупателей нового жилья резко сократилось (см. табл.). Не надо забывать, что квартиры в этих домах предлагают с ремонтом, а иногда и меблированные, как говорится, заходи и живи.

Объемы продаж

К сожалению, Минюст все еще не опубликовал данные о количестве договоров с недвижимостью в 2023 году, есть только информация за 2022-й. Но общая тенденция абсолютно понятна.

Количество договоров на рынке недвижимости

Источник: данные Минюста.

А выводы неутешительны. Потому что в результате войны общее количество договоров только в 2022 году упало в 2,6 раза по сравнению с 2021-м. То есть всего треть договоров заключили покупатели в 2022-м по сравнению с 2021 годом.

Ситуацию немного исправят договоры с земельными участками, особенно сельскохозяйственного назначения. Но нельзя не отметить, что количество покупателей квартир и домов сократилось втрое, и это очень много, фактически рынок обвалился по количеству, но выровнялся по стоимости.

К сожалению, эта тенденция, как и война, еще продолжается.