"Коли люди купують квартиру в розстрочку — вони прив’язані до України": інтерв’ю з Ігорем Ніконовим

В Україні всупереч повномасштабній агресії росії будівельна галузь оговтується від торішнього спаду. Більше того, за даними Держстату, обсяги введеного в експлуатацію житла за І квартал 2023 року навіть досягли рівня 2019 року.

У Києві за перший квартал забудовники здали в експлуатацію 172,8 тис. м² житла, що на 36% менше за I кв. минулого року, але більше, ніж було введено у перших кварталах 2020-го та 2021-го. І хоча дані за півроку 2023-го Держстат ще не показував, ділова активність забудовників у Києві та регіонах підтверджує тенденцію, що сфера будівництва виходить із шокового стану.

Про тенденції, шанси та ризики на столичному ринку нерухомості, а також важливість освіти "Телеграф" розпитав у Ігоря Ніконова, засновника компанії KAN Development (радника Київського міського голови, екс-першого заступника голови КМДА).

Про ринок в умовах війни

— Які чинники сьогодні впливають на будівельну сферу більшою мірою і що буде з цінами на первинному ринку нерухомості?

— Чекати на величезний попит не доводиться. Тому ніхто з девелоперів навмисно збільшувати ціни заради більшої вигоди не буде. Але в той же час нижче за собівартість працювати компанії не стануть. Тому очікувати, що ціни будуть нижчими, точно не доводиться. Вони будуть або такі, як зараз, або вищими.

— Якісь свої проєкти ви припиняли через війну?

— Ми не заморожували об’єкти, що будуються. Все, що було у продажах, ми завершили, згідно із задекларованими термінами, і продовжуємо реалізовувати нові черги.

Великою перевагою KAN Development є відсутність перехресного фінансування. Кожен проєкт є окремим живим механізмом зі своїм фінансуванням, резервами та бюджетом. Починати ж нові комплекси, в яких ще немає зобов’язань (квартири ще не продані), ми не ризикуємо, тому що потрібні величезні інвестиції, і ми побоюємося, що темпи продажу зараз не дозволять зібрати достатній обсяг оборотних коштів для реалізації проєкту.

Про школи

— Навіть під час війни ви розморозили будівництво двох шкіл. Навіщо реалізовувати ці проекти саме зараз, якщо запускати нові будмайданчики ризиковано?

— Освітні установи — це наше зобов’язання перед жителями комплексів, яке ми спочатку давали. Тому не виконати його ми не маємо права. Людям треба продовжувати жити нормальним життям навіть за умов війни. Ми не можемо дозволити собі відкладати життя на завтра.

У житловому комплексі "Файна Таун" на Нивках (Шевченківський район) наприкінці цього року ми здаємо великий освітній проєкт із дитячим садком, початковою та середньою школами та профільним ліцеєм на більш, ніж 600 осіб. Це інженерно-архітектурний колегіум, спеціалізація якого полягає у поєднанні архітектурного та художнього профілю для дітей.

У нас одна з небагатьох у світі мережа освітніх закладів А+ для дітей віком від одного до 19 років. Таким чином, у нас є можливість якомога раніше визначити здібності дитини, її схильності, таланти та вибрати їй спеціальність. Сьогодні наша освітня мережа є найбільшою в Україні та налічує понад 10 навчальних закладів у Києві.

Ми створюємо такі умови, щоб після 11 класу дитина виходила вже з базовою спеціальністю, яка дозволить їй одразу працювати за обраним напрямом. А хто захоче, може продовжити навчання у вищому навчальному закладі.

Дошкільна освіта у "Файні", наприклад, — це новітня розробка фахівців з питань раннього розвитку мережі. Дитячий садок є унікальним навчальним ігровим середовищем, де ми гармонійно розвиваємо всі види інтелекту, необхідні життєві навички та підтримуємо природне прагнення дитини до пізнання світу. У рамках раннього розвитку ми проводимо комплексну спеціалізовану підготовку для дітей віком до 7 років.

— А хто викладатиме спеціальні науки у колегіумі?

— Ми самі будемо менторами, які передають свій досвід, також викладатимуть наші партнери-архітектори, які давно працюють з KAN. Наше завдання – спочатку прищепити любов до творення.

Девелопмент — дуже широка та складна спеціальність, якій в принципі ніде у світі не навчають. Це сукупність знань у різних сферах (економіки, будівельної справи, інженерії, фінансів, маркетингу, експлуатації тощо).

Ми намагаємося дати знання для більш складних спеціальностей, щоб молоді фахівці потім продовжували навчання в Україні чи найкращих вишах світу (освітня мережа А+ дозволяє здобути диплом міжнародного зразка IB. — Ред.).

Також цього року ми розпочали будівництво вже другої дуже великої школи мережі А+ у рамках проєкту ЖК "Республіка" (Голосіївський район). Вона аналогічно буде з обов’язковою професійною освітою. Школярі вже навіть після 8-го класу матимуть певну спеціальність. А після 11-го учні точно будуть готові до професійної діяльності та заробляння грошей. Це буде флагманська школа на 1800 людей. ЖК "Республіка" — це найбільший мікрорайон, і ми хочемо створити максимум комфорту, соціальної інфраструктури та сервісів для наших мешканців.

Про дефіцит робітників

— Повернемося до тенденцій у будгалузі. Які чинники сьогодні найбільше тиснуть на нормальну роботу будівельних компаній?

— Найбільша проблема — наявність фахівців. Дуже багато хто зараз в армії. Раніше було дуже багато працівників із заходу України. А зараз, по-перше, ринок там дуже пожвавився, і є локальна потреба у людях.

По-друге, вони вже не прагнуть їхати до столиці. Тому зараз ми працюємо лише на киянах.

Глобально існує дефіцит усіх робітничих спеціальностей.

— Станом на перший квартал цього року у столиці на 70-80% будмайданчиків продовжувалося будівництво житлових будинків. Яка ситуація зараз? Що впливає на динаміку?

— Нам у цьому плані дуже пощастило, ми маємо дуже серйозний авторитет, і люди нам вірять. Більше того, у нас на початок повномасштабної війни вже було продано весь 2024 рік. Практично не було вільних квартир і ми могли просто добудовувати поточні черги. Наразі ми розпочали нові черги, які запускаємо у 2024-2025 роках. Відділи продажів активно приймають покупців, у проектах KAN надаються розстрочки із добрими умовами для придбання квартир.

— Уточніть, що загалом буде з цінами на "первинці" столиці до кінця року (і 2024-го) за умови збереження нинішньої військово-політичної ситуації?

— Не думаю, що ціна [житла] сильно підніматиметься, вона може трохи коливатися в діапазоні 5-7% [у бік підвищення], але не більше. Зрозумійте правильно, що падіння гривні ніколи не пов’язувалися з реальними ситуаціями на ринку. Це якась керована ситуація, і вже Нацбанк регулює цей процес.

— Чи можливе за сьогоднішніх умов пожвавлення іпотечного кредитування як стимул для будівельної сфери? Сьогодні іпотека в Україні де-факто тримається переважно на державній іпотечній програмі єОселя, де видано у 8 разів більше кредитів, ніж через комерційні банки.

— Ми є учасниками програми єОселя з готового житла. А щодо масової іпотеки під 7% — вона створена під первинне житло, що будується, і вимагає удосконалення. На жаль, навіть великі гравці на ринку не можуть нею скористатися повною мірою і, відповідно, вона не працює, як замислювалося спочатку.

Загалом у традиційному сенсі іпотека в Україні поки що працювати не може. Тому що банкам не дозволять виселяти людей із квартир при несплаті. У цих питаннях поки що переважає популізм. А без цього фактору банк ні на яку іпотеку не піде, йому вистачило 2008 року (початок економічної кризи в Україні внаслідок світового потрясіння, коли в українських банках почала зростати частка неповернень за кредитами, у тому числі по іпотеці, — Авт.). Фінустанови не захочуть із цим зв’язуватися.

— Наскільки може "просісти" сегмент комерційної нерухомості, адже в ТРЦ з урахуванням магазинів низки брендів, що тимчасово не працюють, пустують понад 20% площ, тоді як до активної фази війни вільними були трохи більше 10% площ?

— З урахуванням досвіду KAN я зрозумів, що в сегменті комерційної нерухомості потрібно створювати лише найкрутіші та унікальні об’єкти або взагалі їх не будувати (якщо йдеться про великі торгові центри, а не ТРЦ біля будинку). Існує світова тенденція, що торгівля все одно йде в інтернет (великий відсоток продажів йде в онлайн). Відповідно, сучасний ТРЦ – це місце як для шопінгу, так і для проведення дозвілля.

Якщо ти створюєш таке середовище, як, наприклад, у ТРЦ Respublika, де є взагалі все, що можна уявити, це спрацює. У цьому контексті Ocean Plaza вже багато років не втрачає лідерських позицій і успішно працюватиме ще багато років.

У столиці є ТРЦ, які не можуть запропонувати щось унікальне споживачеві або розташовані не поблизу житлового масиву, тому орендні площі там пустують. У той же час є невеликі торгові центри, які розраховані на місцевого покупця "біля будинку", і вони можуть успішно працювати.

Також ще одним "обтяжуючим" фактором інвестування в торговельну нерухомість сьогодні є необхідність вкладатись у ремонти орендарів (у приміщеннях для нових магазинів, — Авт.).

— Які законодавчі ініціативи має ухвалити парламент, щоб прискорити зростання будівельної сфери?

— По-перше, заборонити всім силовим органам чіпати будівельників на якийсь період. Принаймні скасовувати відведення земельних ділянок з 10-річною або 20-річною давністю; реагувати на скарги та листи псевдоактивістів без розбору реальної ситуації. Сьогодні усі підприємці, не лише будівельники, живуть під величезним пресом "боротьби з корупцією". Але постає питання, яке відношення до корупції має бізнес?! Є корупція? Тож боріться з нею! У нашій сфері, наприклад, претензії до влади будь-якого рівня ведуть до скасування відведення земельних ділянок, накладень арештів, штрафів тощо. Йде політична боротьба, а страждає бізнес.

По-друге, дати людям можливість отримувати іпотеки. Ось ці два фактори – і нічого більше не треба. Все інше зроблять самі забудовники та громадяни.

Про Поділ і тиск на бізнес

— Повернемося до теми Києва. З початку року публічно заговорили про будівельний бум на Подолі. Увага була прикута до зростання висотності в деяких локаціях цієї історичної частини столиці, потім були скандальні кейси зі знесенням/руйнуванням старих будівель, а держава тим часом забрала у міста Гостиний двір. Яка логіка активізації девелоперів та чиновників на Подолі саме зараз?

— Ми не маємо об’єктів на Подолі. Останній скандал (який спалахнув через знесення 200-річної споруди на Ярославській, 13-Б, — Авт.) зі зносом будівлі був необґрунтований, наскільки мені відомо. У забудовника все було законно, і на руках були відповідні документи. Суспільство сьогодні дуже чутливе, багато хто постійно шукає "зраду", що точно не покращує інвестиційний клімат і не стимулює підприємницьку ініціативу. Правоохоронні органи повинні розбиратися в подібних питаннях, а не навішувати одразу ярлики та заводити справи.

Вважаю, необхідно внести зміни до Кримінального процесуального кодексу щодо того, що не можна відкривати кримінальні провадження за кожною заявою. Правоохоронні органи завалені мільйонами справ, а доходить до судів у кращому разі 1%.

Ще на початку 2000-х років інвестиційний клімат для іноземних банків було фактично вбито. Раніше ордер на будівництво (був такий протокол) означав, що це фінальний документ, під який можна прийти до іноземного банку та взяти кредит. А після того, як у нас почалася практика відкликання ордерів, все зупинилося. Якщо ордер виданий незаконно, посадіть чиновника. Навіщо чіпати бізнесмена?

Те саме з пам’ятниками історії чи архітектури. Був час, коли вигадали новий спосіб заробляння грошей, — надання статусу нововиявлених пам’яток, а згодом за гроші його дуже швидко знімали. Якщо інвестор купував будинок, яке набуло подібного статусу, то надавати такий статус йому має компетентна комісія з компенсацією бізнесмену його збитків і, зокрема, недоотриманого прибутку.

Сьогодні, до речі, величезна кількість будівель уже з наданим статусом пам’ятника не має визначення меж і режимів використання території навколо неї, що теж є міною сповільненої дії, і точно не покращує інвестиційний клімат.

Про новий Генплан Києва

— У Києві досі немає нового Генерального плану. Наскільки це є джерелом нових будівельних скандалів?

— Відсутність нового Генерального плану, звісно, гальмує ринок. Це відбувається з однієї простої причини: ухвалення цього плану прибрало б велику кількість двояких двозначних інтерпретацій правоохоронних органів про те, що у певній зоні можна будувати, а що не можна.

Про закриті простори у місті

— У публічному просторі також заговорили про тенденцію: у Києві більшу частину ЖК, збудованих після 2010 р., закрито для пішоходів та машин. За підрахунками ЗМІ, може йтися про майже 700 гектарів міської землі, куди не можуть вільно потрапити інші кияни. Як знайти баланс між бажанням мешканців ЖК до відокремлення та бажанням інших городян мати відкритий доступ для вільного пересування?

— Важко сьогодні знайти такий баланс. Наприклад, концепції наших житлових комплексів — це відкрита територія. Але в результаті, наприклад, той самий "Комфорт Таун", став закритим на прохання мешканців. В якийсь момент на території ЖК у пісочницях опинилися люди, які ламали лавочки, розпивали алкогольні напої та кидали пляшки у дитячі пісочниці. Мешканці ЖК потребували безпеки та самі за свої гроші закрили територію.

Поки у нас правоохоронна система не працює на 100%, такі ситуації із правопорушеннями повторюватимуться. Це відбувається в тому числі і тому, що в умах багатьох людей живуть принципи соціалізму, мовляв, нам усі винні і ми не вкладатимемося у зміст комфортного середовища навколо нас.

У наших житлових комплексах, і я цьому дуже радий, люди між собою спілкуються, дружать, бережуть власність, завжди переживають та попереджають будь-які правопорушення. У подібних випадках працює система самоорганізації, яка не дозволяє ставити машини в недозволених місцях або вигулювати собаку на дитячому майданчику.

Про ринок після закінчення війни

— Якщо припустити, що вже наступного року війна закінчиться, то який прогноз можна зробити, скільки реальних стабільних гравців-девелоперів залишиться на ринку?

— Думаю, буде багато компаній. Будівництво – це приклад того, як можна розвивати інші галузі держави.

Наприклад, якби будівельна сфера не могла використовувати інститути спільного інвестування, якби не було фондів фінансування будівництва, то я вас запевняю, що будинків будувалося б втричі менше, і ціни були б рівно вдвічі вищими. Також важливо, що наша галузь стимулює молодь купувати житло в Україні та залишатись тут жити. Коли люди купують квартиру, та ще й у розстрочку, вони прив’язані до країни, а наше завдання при такому відтоку з України — кров із носа, але їх утримати.