Недвижимость больше не «голубая фишка», а просто обездвиженная валюта

Крепкая гривня — единственное, что сейчас держит квадратные метры на плаву. Но по мере неизбежной и, скорее всего, постепенной девальвации национальной денежной единицы проблемы рынка недвижимости будут только нарастать.

Нисходящий тренд

Более двух десятилетий рынок недвижимости Украины привлекал капиталы и частные инвестиции. Он был своеобразным якорем стабильности, надежности, уверенности в будущем, страховкой для сбережений и едва ли не основной целью накопления и вложения собственных сбережений и доходов.

При этом считалось, что практически любая квартира для собственного пользования или сдачи в аренду — это актив, который может лишь улучшаться и приобретать вес. Даже финиш эпохи финансового пузыря на рынке недвижимости в 2008–2009 годах (в то время произошел глобальный обвал цен) ничего не изменил во взглядах украинцев и иностранных инвесторов на отечественную недвижимость.

Тогда ушли на дно рынки недвижимости большинства стран планеты. Но уже через несколько лет все вернулось на круги своя — инвесторы жадно скупали квартиры в новостройках целыми этажами и даже подъездами для перепродажи и сдачи в аренду.

Стоимость особо востребованных в Украине piece of cake (лакомых кусков) подскочила втрое. 300 или 500 тыс. долл. и даже миллион за 100-метровую квартиру перестали считаться чем-то невероятным. А за 100 тыс. долл. можно было приобрести посредственное жилье в очень сомнительных районах.

Собственная квартира снова стала фетишем, мечтой и соблазном. Синонимы к слову «квартира» на интернет-форумах в ветках о недвижимости: «красота», «конфетка»…

Но, похоже, линейное развитие украинской недвижимости достигло точки бифуркации (лат. bifurcus — раздвоенный). И теперь как минимум в среднесрочном периоде на украинском рынке определяющими факторами будут:

— нисходящий тренд;

— депрессивные тенденции;

— незначительная активность даже в условно безопасных зонах;

— основным ценообразователем и лидером (в отличие от довоенных времен) станет именно вторичный рынок.

В карман не положишь

Начало войны напомнило, что недвижимость — это не мобильный актив, а ее ликвидность (если, конечно, не реализовать ее даром) очень низкая и зависит от ряда обстоятельств.

2022-й на рынке украинской недвижимости был катастрофическим. Количество соглашений по купле-продаже б/у квартир и новостроек «с рук» упало минимум втрое. Инвестиции в новостройки провалились порой в десять раз.

Да и 2023-й не принес оптимизма на рынок, хотя шоковое состояние и прошло. Рынок аренды более-менее восстановился, но только в гривневом эквиваленте. Правительственная жилищная программа и потребности переселенцев несколько повысили заинтересованность, посещаемость интернет-сайтов по продаже недвижимости выросла, но все еще в несколько раз ниже, чем в спокойном 2021 году.

Инвестиции в недвижимость от застройщиков растаяли, как сон, — с 10 млрд долл. в год (четверть из них раньше приходилась на столицу) до 2 млрд долл. При этом эксперты подчеркивают, что 70% из остатка поглотили: Ужгород, Львов, Ивано-Франковск, Луцк и Тернополь. Днепр и Одесса получили лишь точечные эпизодические вливания.

Зато страну накрыла волна долларизации. Вообще-то покупали валюту и раньше, да и рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, но еще никогда отрицательное сальдо НБУ не составляло 2–3 млрд долл. в месяц.

Не секрет, что финансовая поддержка нашей экономической стабильности вряд ли со временем будет расти. При этом Украина так и не создала финансовую подушку безопасности, хотя такая возможность была.

Будем откровенны, в такой ситуации:

— популярность инвестиций в недвижимость будет оставаться на низком уровне;

— валютная стоимость квадратного метра будет падать одновременно и со скоростью девальвационных процессов. При этом скупка долларов и евро населением и бизнесом продолжится по любому курсу, люди будут держать гривню только для неотложных текущих потребностей.

Первая экономика Европы тянет цены вниз

Рынок квартир перестал быть «голубой фишкой» и в западном мире. В последние годы застройщики большинства стран, избегая чрезмерных рисков, держали предложение нового жилья на уровне, близком к историческому минимуму. А свои прибыли поддерживали большей маржой и сверхвысокими ценами на квадратные метры.

Повышение учетной ставки ФРС США (а это анонсирует больший процент по ипотеке) привело к кризису на рынке недвижимости в этом году, падению предложения и сокращению темпов строительства нового жилья.

Ситуация в Европе опаздывает относительно американской с небольшим лагом в несколько месяцев. Но уже летом стало очевидно, что в 2023-м, после почти десяти лет активного роста, резко затормозили рынки недвижимости многих европейских стран, ведь Европейский центробанк поднял учетную ставку до самого высокого за 24 года уровня.

В результате непрекращавшийся рост цен в большинстве европейских стран (за исключением недооцененных рынков) приостановлен. А наиболее перегретые рынки падают уже сегодня.

Итоги Евростата за второй квартал 2023 года: цены на квартиры в Европе в большинстве стран демонстрируют тенденцию к снижению. Локомотивом охлаждения и падения цен на квартиры стала Германия. Немецкий рынок новостроек за два квартала этого года потерял 4,8% цены и 10,7% — на рынке вторичного жилья.

В целом Евросоюз показал минус 1,1%, еврозона — минус 1,8%. И это при том, что с 2015 года квартиры в Евросоюзе подорожали в среднем почти вдвое.

Все дорожает, а квартиры дешевеют

Что подтолкнуло к изменению восходящей тенденции на европейском рынке недвижимости?

1. Высокие ставки по ипотечным кредитам и инфляция.
2. Высокая закредитованность жилья.
3. Тотальное подорожание коммуналки, особенно электроэнергии.

Вместе с тем чем дешевле недвижимость, тем легче ее купить. Так что у потенциальных покупателей в Европе обнадеживающие перспективы.

В Украине цены на квартиры не опускаются. При этом становятся нормой соглашения купли-продажи, когда продавец сбрасывает (а покупатель получает скидку) иногда десятки тысяч долларов от рекламной стоимости квартиры.

То есть продавцы недвижимости все еще надеются на экономический рост и повышение благосостояния населения за счет средств, которыми весь текущий год Америка с Европой накачивали Украину.

Однако их ожидания напрасны. Свежие осенние макроиндикаторы рисуют мрачную картину. Украине до уровня нынешней Польши как минимум 30 лет. И это при оптимистичном сценарии экономического развития.

Между тем даже сейчас, после сумасшедшего роста цен на квартиры в Польше, средняя стоимость польского квадратного метра — одна из самых низких в Европе и все еще находится на уровне менее 2 тыс. евро.

Деньги любят не только тишину, но и безопасность

Более 100 млрд долл. — именно такую сумму называют эксперты, когда оценивают сбережения украинцев (из них по меньшей мере 65 млрд долл. — это валютная наличность). Одну четверть сбережений составляют гривневые и валютные депозиты — эквивалент 25 млрд долл.

Но эти деньги не спешат на рынок украинских квартир. Люди понимают: экономика Украины не самодостаточная, ее зависимость от внешнего финансирования критична. В будущем в случае форс-мажорных сценариев (например, при уменьшении объемов грантов и кредитов) могут возникнуть значительные риски для курса национальной валюты и, соответственно, для рынка недвижимости.

Ключевыми вызовами для стабильности рынка недвижимости являются демографический и миграционный. Кроме того, европейские нисходящие тенденции могут подтолкнуть отечественный рынок.

Некоторые квартиры на украинском рынке недвижимости (за исключением особо удачных и ликвидных) уже сегодня стали, по сути, distress-активами (в английском языке — то, что продается со значительным дисконтом).

В наших реалиях дистресс-активы — это проблемные активы, которые имеют ценность, но резко сократили свою стоимость и увеличили риски вследствие форс-мажорных факторов, в данном случае — войны и мегаэкономических проблем.

Именно поэтому в дилемме «покупать нельзя арендовать» все больше потенциальных клиентов рынка недвижимости принимают решение поставить запятую перед словом «арендовать».