Недороге житло у ТОП-5 міст України: скільки коштує і які існують ризики

Поки банкіри прогнозують зниження ставок за іпотечними кредитами у 2024 році, українці мають варіанти купівлі житла, яке буде цілком по кишені деяким і без кредиту. Житло в межах 10-20 тисяч доларів можна придбати навіть у найбільших містах країни, що відрізняються своєю дорогою нерухомістю.

"Телеграф" розбирався, чи можна купити відносно дешеве житло ціною до 20 тисяч доларів у Києві, Харкові, Дніпрі, Львові та Одесі. І, як виявилось, це цілком реально. Щоправда, є безліч нюансів.

Плюси та мінуси дешевого житла на первинці

Як пояснив "Телеграфу" співзасновник і керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, на українському ринку первинної нерухомості до відносно дешевого житла можна віднести новобудови, вартість яких на 10-15% нижча за середньоринкову.

До переваг такої нерухомості він відніс:

• власне низьку ціну квартири;
• компактні площі; велика кількість 1-кімнатних апартаментів (площею 30-35 м2) на ринку;
• загальний попит на такі будинки вищий у середньому на 25-30%, ніж в об’єктах комфорт-класу. Отже, цей фактор важливий в об’єктах, фінансування яких відбувається переважно за рахунок продажів, і їх будують частіше.

До мінусів житла подібної категорії Володимир Семенцов відніс:

• часто посереднє якість квартир, чому виною використання дешевших будівельних матеріалів;
• велика кількість квартир та не завжди зручні планування;
• дефіцит паркомісць та зон відпочинку в будинках з відносно дешевим житлом;
• віддаленість від центральних частин міста та не завжди належне транспортне сполучення;
• великі небезпеки покупцям, якщо девелопер невідомий.

Втім, найімовірніше більшість покупців вирушить купувати недороге житло на вторинному ринку, з якими варіантами і складнощами вони можуть зіткнутися в різних містах, вивчав "Телеграф".

Одеса – подалі від моря та центру

Місто, хоч і зазнає регулярних ракетних обстрілів з боку російських окупантів, продовжує залишатися населеним пунктом з високими цінами на житло, але водночас пропонує і доступніші варіанти.

Так, на вторинному ринку житла обласного центру можна придбати цілком собі недорогі варіанти, на зразок 1-кімнатної квартири за 10 тисяч доларів (700 доларів за квадрат) або навіть дешевше – 9500 доларів (425 доларів за 1 квадратний метр).

Втім, така дешевизна вторинного ринку житла в Одесі сьогодні можлива, мабуть, лише в одному районі – селищі Котовського у північному передмісті мегаполісу. Селище Котовського, що з’явилося на карті міста приблизно в середині ХХ століття, пережило кілька будівельних бумів, викликаних зростанням населення Одеси.

Останній із них розпочався у 2000-х роках і продовжується досі – мікрорайон активно забудовується, зокрема інфраструктурою, тут є обласна лікарня, поліклініки, ринки, торгово-розважальні центри. Девелопери, що зводять багатоповерхові будинки, дбають про мінімальні зручності у вигляді дитячих майданчиків та інших бонусів.

Але головним мінусом життя в Котовському є його віддаленість від центру Одеси, куди ведуть лише два шляхи — через Миколаївську дорогу та Пересип, або ж Об’їзною дорогою. У кращому випадку шлях автомобілем займе до 20 хвилин і до півгодини — через Об’їзну дорогу, але найчастіше на дорогах будуть пробки, так що в реальності їхати доводиться довше.

Проблема пробок може погіршитися, оскільки ще на північ від Котовського будуються недорогі житлові комплекси з ціною квадратного метра від 25 тисяч гривень (690 доларів). Наприклад, ЖК "Янтарний" у селі Іллічанка.

За словами бренд- та бізнес-директора порталу ЛУН Дениса Судилковського, традиційно в українських містах найдорожче житло в центрі, а найдешевше в околицях. Однак Одеса має свої географічні особливості та переваги у вигляді моря. Тому найдорожче житло зосереджено в ареалі історичного центру та вздовж берегової лінії. А найдешевше – у західній частині міста та на півночі, а саме Хаджибейський та Пересипський райони.

За словами експерта, якщо трохи спрощувати, ціна житла складається із вартості землі та якості будівництва (як використаних матеріалів, так і безпосередньо якості). Наприклад, житло біля моря має відповідну вартість за оренду землі, за яку так чи інакше заплатить кінцевий покупець. Якщо вид з вікна на хвилі та крики чайок на балконі не є мрією, таким покупцям можна звертати увагу на оптимальні варіанти.

"Чи не головним недоліком житла, віддаленого від центру або берега, є те, що воно буде не таке популярне для сезонної здачі. Традиційно певний сегмент квартир в Одесі купувався (і зараз купується) з розрахунком на туристів. І найбільший попит, звичайно, існує саме на туристично привабливі об’єкти, близькі до місцевих пам’яток та центру міста", – говорить про одеську специфіку купівлі навіть дешевого житла Денис Судилковський.

Дніпро – біля заводу чи у гуртожитку

За даними аналітики порталу нерухомості ЛУН, найдешевше в Дніпрі житло можна придбати в Самарському районі міста, що є північно-східною околицею обласного центру.

Наприклад, купівля 1-кімнатної квартири по вулиці Синельниківській площею 30 квадратних метрів коштуватиме 17 тисяч доларів або близько 567 дол./м2. Ще менше — близько 500 доларів за "квадрат" може коштувати нерухомість у мікрорайоні "Придніпровський" у тому самому Самарському районі, але розташованому на лівому березі Дніпра.

Як і у випадку з дешевим житлом в інших містах, у Дніпрі основним мінусом є транспортна доступність. Приміром, вулиця Синельниківська знаходиться у мікрорайоні "Північний", який не з’єднаний із центром Дніпра тролейбусними чи трамвайними маршрутами. Шість років тому міськелектротранспорт "приїхав" лише до мікрорайону "Сонячний", від якого до "Північного" ще доведеться діставатися. Тому транспортна проблема для покупців квартир у "Північному" буде актуальною, як і сусідство із промзоною, наприклад, із заводом автомобільних акумуляторів "Іста".

Як повідомила "Телеграфу" керівник відділу продажу агентства нерухомості "Твоя фортеця" Вікторія Бородай, якщо дуже потрібне житло, а грошей не вистачає на найдешевшу квартиру, то можна задуматися про придбання кімнати у гуртожитку. Залежно від стану та комфортності така покупка обійдеться від 8-9 тисяч доларів (при цьому санвузол, душова та кухня будуть загальними) до 12-14 тисяч доларів (з окремим санвузлом).

"Плюси в даному випадку очевидні – невелика ціна, мінуси також зрозумілі, це загальні місця користування, часто не найкращі сусіди та санітарний стан житла. Також є нюанс у вигляді того, приватизована кімната чи ні. Якщо не приватизована, можна її оформити на себе. Але це займе час, крім того, правом на приватизацію можна скористатися лише один раз, і якщо ви своїм вже скористалися, зробити це повторно ви не зумієте», — пояснила експерт.

Більш якісне житло буде коштувати дорожче, але в такому разі найімовірніше це буде житло у віддалених районах міста, на зразок Самарського, де знаходяться промислові підприємства, і багато хто побоюється за своє здоров’я. Також може впливати і військовий фактор, наприклад, проживання в районах поряд із залізничними коліями та вокзалом багато хто вважає небезпечним та незручним.

Директор філії агентства нерухомості Ltd Estate у Дніпрі Ілля Суперека підтвердив "Телеграфу", що найдешевшим варіантом купівлі житла у місті залишаються кімнати у гуртожитках за 10-12 тисяч доларів або "малосімейки" за 16-17 тисяч.

"Ви отримуєте житло за доступною ціною, але з низькою якістю, не найкращими сусідами, без особливого рівня комфорту і на околицях міста, що ускладнює транспортну доступність до центру Дніпра. Щось вище за якістю коштуватиме 23-25 тисяч доларів, за цю суму можна підібрати непоганий варіант для міста в непоганій доступності від центру, наприклад, за 5-6 кілометрів", – пояснив співрозмовник "Телеграфа".

Харків – головне, військовий чинник

Обласний центр, який з першого дня опинився в епіцентрі бойових дій, залишався прифронтовим до успішного контрнаступу ЗСУ восени. Але й зараз місту часто дістається від ворожих ракетних обстрілів.

Все це не могло не призвести до зниження цін на нерухомість у місті. Так, за даними порталу ЛУН, 1-кімнатна квартира в обласному центрі за жовтень подешевшала на 3% до 24 000 доларів. Однак можна знайти і дешевші варіанти.

Наприклад, у мікрорайоні ХТЗ (Харківський тракторний завод) пропонують на продаж 1-кімнатні квартири за 13 000 і навіть 10 300 доларів. Водночас продавці не приховують, що будинок лише введено в експлуатацію і на об’єкті продовжуються роботи з косметичного ремонту, які обіцяють завершити до лютого. При цьому наголошують на близькості до метро і наявної інфраструктури.

Однак розташування мікрорайону поруч із промзоною не всім може сподобатися.

Київ – вже не лідер, але 40 тисяч знадобляться

З жовтня 2023-го столиця вже не є містом із найдорожчою нерухомістю, але "дешевизна" житла у Києві вельми умовна. За даними ЛУН, найдешевша 1-кімнатна квартира на "вторинці" коштуватиме в середньому 40 тисяч доларів.

Як підкреслили "Телеграфу" у столичній філії агентства нерухомості Ltd Estate, у Києві спостерігається прибуття значної кількості переселенців з інших регіонів, які не мають даху над головою, але залишилися кошти, і вони готові придбати доступне житло в столиці. Причому все частіше користуються державною програмою доступного житла "єОселя".

"Деснянський район у цьому сенсі є найкращим варіантом – це традиційний спальний район, де є парки, сквери та торгові центри, що надають все необхідне для комфортного життя. У той же час вранці та ввечері, особливо в години пік, тут виникають значні пробки, що перешкоджає руху. Крім того, у періоди повітряних тривог рух міського транспорту та метро на поверхневих ділянках зупиняється. Також у цьому районі проблема з паркуванням: двори традиційно забиті машинами, що робить їх важкопрохідними", – говорить про мінуси найдешевшого, за столичними мірками, житла співрозмовник "Телеграфа".

Як пише OBOZREVATEL, у столиці можуть запропонувати житло і за цінами дешевше 10 тисяч доларів, але тут на вас завжди чекатимуть різні нюанси, результатом чого може стати втрата коштів. Або ж покупка "кота в мішку".

Львів – найдорожче місто в Україні

У жовтні Львів посів перше місце у списку міст України із найдорожчою нерухомістю. За даними ЛУН, найдешевше житло можна знайти у Залізничному районі міста із середньою ціною 1-кімнатної квартири у 52 тисячі доларів. Як випливає з назви району, у ньому зосереджено основні залізничні магістралі міста, що не всім може прийтись до душі, особливо в умовах небезпеки ракетних ударів по об’єктах залізничної інфраструктури.

Втім, можна знайти варіанти і набагато дешевше, наприклад, на вулиці Трускавецькій пропонують відразу кілька квартир трохи дорожче 20 тисяч доларів, або навіть менше — 18 тисяч. Щоправда, в обох випадках йдеться про невелику власне житлову площу.

Так, купуючи квартиру за 22 900 доларів площею 33 "квадрати", покупець насправді отримає лише 10 метрів житла, кухню на 8 метрів і до того ж із терміном здачі у 2024 році, який може й затягтися.

Тим часом девелопери скаржаться, що державна іпотечна програма купівлі житла "єОселя" також поки що не справляється зі своїм завданням забезпечити українців недорогим житлом.