Недорогое жилье в ТОП-5 городов Украины: сколько стоит и какие существуют риски

Пока банкиры прогнозируют снижение ставок по ипотечным кредитам в 2024-м году, украинцы имеют варианты покупки жилья, которое будет вполне по карману некоторым и без кредита. Жилье в пределах 10-20 тысяч долларов можно приобрести даже в самых крупных городах страны, отличающихся своей дорогой недвижимостью.

"Телеграф" разбирался, можно ли купить относительно дешевое жилье ценой до 20 тысяч долларов в Киеве, Харькове, Днепре, Львове и Одессе. И, как оказалось, это вполне реально. Правда, имеется множество нюансов.

Плюсы и минусы дешевого жилья на первичке

Как пояснил "Телеграфу" соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, на украинском рынке первичной недвижимости к относительно дешевому жилью можно отнести новостройки, стоимость которых на 10-15% ниже среднерыночной.

К преимуществам такой недвижимости он отнес:

• собственно относительно низкую цену квартиры;
• компактные площади, большое количество 1-комнатных апартаментов (площадью 30-35 м2) на рынке;
• общий спрос на такие дома выше в среднем на 25-30%, чем в объектах комфорт-класса. А значит, этот фактор важен в объектах, финансирование которых происходит преимущественно за счет продаж, и их строят чаще.

К минусам же жилья подобной категории Владимир Семенцов отнес:

• часто посредственное качество квартир, чему виной использование более дешевых строительных материалов;
• большое количество квартир и не всегда удобные планировки;
• дефицит паркомест и зон отдыха в домах с относительно дешевым жильем;
• удаленность от центральных частей города и не всегда должное транспортное сообщение;
• большие опасности для покупателей, если девелопер неизвестен.

Впрочем, вероятнее всего бо́льшая часть покупателей отправится покупать недорогое жилье на вторичном рынке, с какими вариантами и сложностями они могут столкнуться в разных городах, изучал "Телеграф".

Одесса – подальше от моря и центра

Город, хотя и подвергается регулярным ракетным обстрелам со стороны российских оккупантов, продолжает оставаться населенным пунктом с высокими ценами на жилье, но вместе с тем предлагает и более доступные варианты.

Так, на вторичном рынке жилья областного центра можно приобрести вполне себе недорогие варианты, вроде 1-комнатной квартиры за 10 тысяч долларов (700 долларов за квадрат) или даже дешевле – 9500 долларов (425 долларов за 1 квадратный метр).

Впрочем, такая дешевизна вторичного рынка жилья в Одессе сегодня возможна, пожалуй, только в одном районе – поселке Котовского в северном пригороде мегаполиса. Появившийся на карте города примерно в середине ХХ века, поселок Котовского пережил несколько строительных бумов, вызванных ростом населения Одессы.

Последний из них начался в 2000-х годах и продолжается до сих пор – микрорайон активно застраивается, в том числе инфраструктурой, тут есть областная больница, поликлиники, рынки, торгово-развлекательные центры. Девелоперы, возводящие многоэтажные дома, заботятся о минимальных удобствах в виде детских площадок и прочих бонусов.

Но главным минусом жизни в Котовском является его удаленность от центра Одессы, куда ведут всего два пути — через Николаевскую дорогу и Пересыпь, или же по Объездной дороге. В лучшем случае путь на автомобиле займет до 20 минут и до получаса — через Объездную дорогу, но чаще всего на дорогах будут пробки, так что в реальности ехать приходится дольше.

Проблема пробок может усугубиться, поскольку еще севернее Котовского строятся недорогие жилые комплексы с ценой квадратного метра от 25 тысяч гривен (690 долларов). Например, ЖК "Янтарный" в селе Ильичанка.

По словам бренд- и бизнес-директора портала ЛУН Дениса Судилковского, традиционно в украинских городах самое дорогое жилье в центре, а самое – дешевое в окрестностях. Однако Одесса имеет свои географические особенности и преимущества в виде моря. Поэтому самое дорогое жилье сосредоточено в ареале исторического центра и вдоль береговой линии. А самое дешевое – в западной части города и на севере, а именно Хаджибейский и Пересыпский районы.

По словам эксперта, если немного упрощать, цена жилья состоит из стоимости земли и качества строительства (как использованных материалов, так и непосредственно качества). К примеру, жилье у моря имеет соответствующую стоимость за аренду земли, за которую так или иначе заплатит конечный покупатель. Если вид из окна на волны и крики чаек на балконе не являются мечтой, таким покупателям можно обращать внимание на более оптимальные варианты.

"Едва ли не главным недостатком жилья, удаленного от центра или берега, является то, что оно будет не так популярно для сезонной сдачи. Традиционно определенный сегмент квартир в Одессе покупался (и сейчас покупается) с расчетом на туристов. И самый больший спрос, конечно, существует именно на туристически привлекательные объекты, близкие к местным достопримечательностям и центру города", – говорит об одесской специфике покупки даже дешевого жилья Денис Судилковский.

Днепр – около завода или в общежитии

Согласно данным аналитики портала недвижимости ЛУН, дешевле всего в Днепре жилье можно приобрести в Самарском районе города, являющем собой северо-восточную окраину областного центра.

К примеру, покупка 1-комнатной квартиры по улице Синельниковской площадью 30 квадратных метров обойдется в 17 тысяч долларов или около 567 долл./м2. Еще меньше — порядка 500 долларов за "квадрат" может стоить недвижимость в микрорайоне "Приднепровский" в том же Самарском районе, но расположенном на левом берегу Днепра.

Как и в случае с дешевым жильем в других городах, в Днепре основным минусом является транспортная доступность. К примеру, улица Синельниковская находится в микрорайоне "Северный", который не соединен с центром Днепра троллейбусными или трамвайными маршрутами. Шесть лет назад горэлектротранспорт "приехал" только в микрорайон "Солнечный", от которого до "Северного" еще придется добираться. Поэтому транспортная проблема для покупателей квартир в "Северном" будет актуальной, как и соседство с промзоной, например, с заводом автомобильных аккумуляторов "Иста".

Как сообщила "Телеграфу" руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Твоя фортеця" Виктория Бородай, если очень нужно жилье, а денег не хватает на самую дешевую квартиру, то можно задуматься о приобретении комнаты в общежитии. В зависимости от состояния и комфортности такая покупка обойдется от 8-9 тысяч долларов (при этом санузел, душевая и кухня будут общими) до 12-14 тысяч долларов (с отдельным санузлом).

"Плюсы в данном случае очевидны – небольшая цена, минусы также понятны, это общие места пользования, часто не самые лучшие соседи и санитарное состояние жилья. Также есть нюанс в виде того, приватизирована комната или нет. Если не приватизирована, можно ее оформить на себя, но это займет время, кроме того, правом на приватизацию можно воспользоваться только один раз, и если вы своим уже воспользовались, сделать это повторно вы не сумеете", — пояснила "Телеграфу" эксперт.

Более качественное жилье будет стоить дороже, но в таком случае вероятнее всего это будет жилье в удаленных районах города, вроде Самарского, где находятся промышленные предприятия, и многие опасаются за свое здоровье. Также может влиять и военный фактор, например, проживание в районах рядом с железнодорожными путями и вокзалом многие считают опасным и неудобным.

Директор филиала агентства недвижимости Ltd Estate в Днепре Илья Суперека подтвердил "Телеграфу", что самым дешевым вариантом покупки жилья в городе остаются комнаты в общежитиях за 10-12 тысяч долларов или "малосемейки" за 16-17 тысяч.

"Вы получаете жилье по доступной цене, но с низким качеством, не лучшими соседями, без особого уровня комфорта и на окраинах города, что усложняет транспортную доступность к центру Днепра. Что-то более высокое по качеству обойдется от 23-25 тысяч долларов, за эту сумму можно подобрать неплохой вариант для города в неплохой доступности от центра, например, в 5-6 километрах", – пояснил собеседник "Телеграфа".

Харьков – главное, военный фактор

Областной центр, с первого дня оказавшийся в эпицентре боевых действий, оставался прифронтовым до успешного контрнаступления ВСУ осенью. Но и сейчас городу часто достается от вражеских ракетных обстрелов.

Все это не могло не привести к падению цен на недвижимость в городе. Так, по данным портала ЛУН, 1-комнатная квартира в областном центре за октябрь подешевела на 3% до 24 000 долларов. Однако можно найти и куда более дешевые варианты.

К примеру, в микрорайоне ХТЗ (Харьковский тракторный завод), предлагают на продажу 1-комнатные квартиры за 13 000 и даже 10 300 долларов. В то же время продавцы не скрывают, что дом только введен в эксплуатацию и на объекте продолжаются работы по косметическому ремонту, которые обещают завершить к февралю. При этом упирают на близость к метро и имеющуюся инфраструктуру.

Однако расположение микрорайона рядом с промзоной не всем может понравиться.

Киев – уже не лидер, но 40 тысяч понадобятся

С октября 2023-го столица уже не является городом с самой дорогой недвижимостью, но "дешевизна" жилья в Киеве весьма условна. По данным ЛУН, самая дешевая 1-комнатная квартира на "вторичке" обойдется в среднем в 40 тысяч долларов.

Как подчеркнули "Телеграфу" в столичном филиале агентства недвижимости Ltd Estate, в Киеве наблюдается прибытие значительного числа переселенцев из других регионов, у которых нет крыши над головой, но остались средства, и они готовы приобрести доступное жилье в столице. Причем все чаще они пользуются государственной программой доступного жилья "єОселя".

"Деснянский район в этом смысле является лучшим вариантом – это традиционный спальный район, где имеются парки, скверы и торговые центры, предоставляющие все необходимое для комфортной жизни. В то же время утром и вечером, особенно в часы пик, здесь возникают значительные пробки, что затрудняет передвижение. Кроме того, в периоды воздушных тревог движение городского транспорта и метро на поверхностных участках приостанавливается. Также в этом районе проблема с парковкой: дворы традиционно забиты машинами, что делает их труднопроходимыми", – говорит о минусах самого дешевого, по столичным меркам, жилья собеседник "Телеграфа".

Как пишет OBOZREVATEL, в столице могут предложить жилье и по ценам дешевле 10 тысяч долларов, но тут вас всегда будут ожидать различные нюансы, результатом чего может стать утрата средств. Или же покупка "кота в мешке".

Львов – самый дорогой город в Украине

В октябре Львов занял первое место в списке городов Украины с самой дорогой недвижимостью. По данным ЛУН, самое дешевое жилье можно найти в Зализнычном районе города со средней ценой 1-комнатной квартиры в 52 тысячи долларов. Как следует из названия района, в нем сосредоточены основные железнодорожные магистрали города, что не всем может прийтись по душе, особенно в условиях опасности ракетных ударов по объектам железнодорожной инфраструктуры.

Впрочем, можно найти варианты и куда дешевле, например, на улице Трускавецкой предлагают сразу несколько квартир чуть дороже 20 тысяч долларов, или даже меньше — 18 тысяч. Правда, в обоих случаях речь идет о небольшой собственно жилой площади.

Так, приобретая квартиру за 22 900 долларов площадью 33 "квадрата", покупатель на самом деле получит только 10 метров жилья, кухню на 8 метров и к тому же со сроком сдачи в 2024 году, который может и затянуться.

Тем временем девелоперы жалуются, что государственная ипотечная программа покупки жилья "єОселя" также пока не справляется со своей задачей — обеспечить украинцев недорогим жильем.