Что происходит с китайским рынком недвижимости

Строительство обеспечивает четверть ВВП Китая. Между тем мир наблюдает за кризисом на китайском рынке недвижимости. Что пишут об этом мировые СМИ?

Если вы не слышали о городах-призраках Китая, то вот фото 260 поместий, где сейчас пасутся коровы. Малонаселенные или пустые новостройки не такая уж редкость в стране.

В 2022 году ориентировочно 12,1% всего жилья пустовало. А это более 50 млн пустующих домов. С 2020 года рынок недвижимости Китая находится в затяжном кризисе.

Почему это должно волновать? Китайская экономика – вторая в мире. Любые проблемы влияют на мировые рынки. Глобализация как она есть. Китай выступает мировой силой, влияющей на решения других стран. В том числе союзников Украины.

Например, Китай является крупнейшим импортером нефти в мире, в разы опережая Индию и США по этому показателю. По данным Enerdata, в 2022 году он закупил более 500 млн тонн нефти. Преимущественно – в России, ведущей против Украины агрессивную войну. Соответственно, колебания китайского ВВП напрямую влияют на цену нефти в мире. А соответственно – на способность агрессора финансировать войну.

Недавняя статья The Economist под названием How scary is China (Насколько страшен Китай?) пытается разобрать сильные и слабые стороны Китая.

Хочешь рост ВВП – строй

Строительство и связанные сектора создают около четверти ВВП Китая, учитывая прямое и косвенное влияние. В 2022 году более 50 миллионов китайцев работали в секторе строительства. Официальная China Daily называет цифру более 80 миллионов в 2021 году.

На графике ниже доля строительства в ВВП Китая в последние 20 лет.

Цены на жилую недвижимость остаются высокими. Особенно в самых крупных и развитых городах так называемого "первого уровня" (Tier 1) – Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и т.д. Цена за квадратный метр для разных ярусов может отличаться в несколько раз.

Китайская уровневая система городов (city tier system) – неофициальное разделение крупнейших китайских городов, согласно ВВП, населению, административному управлению. Это инструмент для анализа, используемый бизнесом, международными медиа и исследовательскими компаниями. Разница между городами разных уровней может быть колоссальной. Особенно между мегаполисами и небольшими городами с населением 150 000 человек.

Наглядно о системе уровней можно посмотреть в материале о концепции уровневой системы китайских городов с 2016 года, в котором исследовано 613 городов.

На графике ниже расходы китайских домохозяйств в городах разных уровней.

К примеру, в марте 2023 года квадратный метр жилья "в среднем по стране" стоил 16,18 юаня ($2,35). А в городах первого яруса доходил до 60 000 юаней (около $8,3 тыс).

Для сравнения, в октябре в Киеве средняя цена за квадратный метр в новостройке составила 57,46 тыс. грн (около $1,58 тыс.), в Полтавской области – 30,74 тыс. грн (около $850).

С 2021 года в Китае наблюдается постепенное снижение цен на жилье, например в сентябре – на 0,3% по сравнению с августом.

Стоимость жилья в крупных городах Китая значительно выше, чем в других странах. Индикатор Home Price-to-income Ratios сравнивает доступность жилья в других странах. Медианная цена жилья делится на медианный годовой доход семьи. Доступность жилья для китайцев в разы хуже, чем в Европе или США.

Среди причин популярности покупки жилья в собственность – локальная культура. Недвижимость рассматривается как одна из наилучших форм сохранения богатства. Около 70% сбережений населения находятся в недвижимости. Падение стоимости жилья сказывается на китайцах, которые фактически теряют свои инвестиции.

Долг домохозяйств к ВВП страны постоянно растет. Дополняет картину ипотечное кредитование, достигающее 30% от ВВП страны. По другим данным – 40% ($6 триллионов) на 2022 год. Быстрота роста ипотечного кредитования за прошедшие 10 лет способствовала строительному буму и экономическому развитию.

Неотъемлемая часть местного развития

От кризиса недвижимости страдают, в первую очередь, местные бюджеты.

Местные органы власти полагаются на доходы от продажи земли. Между 2010 и 2021 годами эта сумма утроилась, достигнув 8,7 триллиона юаней (более $1,35 триллиона). Учитывая связанные с землей и недвижимостью налоги, сумма получается значительно больше. Рост стоимости недвижимости позволял привлекать все больше средств.

37% общих фискальных доходов для всех местных органов власти в 2021 году – именно столько составил совокупный доход от земли. Включая поступления продажи земли и налоги, связанные с имуществом и землей.

Рынок недвижимости особенно важен для местных бюджетов, учитывая рост задолженности местных органов власти. В 2022 году он достиг 92 триллионов юаней ($12,6 триллиона).

Страдает финансирование местных проектов от падения дохода от продажи земли, связываемой с пандемией Covid. Постоянное падение выпадает на период с февраля 2022 года. Интересно, что именно в 2022 году произошла новая волна жестких карантинных ограничений в Китае.

Дефолт как норма

С 2019 года наблюдается тренд увеличения количества убыточных частных китайских компаний. Оно достигло четверти всего количества. Пиками потерь стали первая половина 2020 года (эпидемия Covid-19) и первая половина 2023 года.

Капитализация большинства крупных китайских девелоперов рухнула в разы с 2019 года.

Более половины китайских девелоперов находится в дефолте. Прогремела Evergrande Group, которая в 2021 году объявила о дефолте, а в этом году подала заявку о банкротстве в США. Country Garden в этом октябре объявила о дефолте по долгам. Компания потеряла $7,1 миллиарда за первое полугодие этого года.

На графике ниже состояние 50 крупнейших китайских девелоперов. По всей видимости, около половины из них находятся в дефолте.

Дефолты девелоперов ставят вопрос об их способности продолжать проекты. В настоящее время насчитывается около 20 миллионов проданных и недостроенных единиц, на что нужно еще 3,2 триллиона юаней ($440 миллиардов).

Количество недостроенных объектов значительно превышает количество завершенных, и данная диспропорция росла годами. Действовала практика продажи недвижимости до завершения строительства.

Nomura International подсчитала, что девелоперы сдали всего около 60% домов, которые предварительно продали с 2013 по 2020 год. В прошлом году владельцы квартир уже отказывались платить по ипотеке за недостроенное жилье.

Продажи жилья ТОП-100 девелоперов в октябре упали на 27,5% год к году. Государственная программа, направленная на поддержку ликвидности компаний через открытие новых кредитных линий, пока не принесла результатов. Остается вопрос - как все починить и насколько это возможно.

Для увеличения спроса девелоперы предлагают скидки, согласующиеся с регуляторными органами. Обычно – до 15%. Снижение стоимости невыгодно местным органам власти, теряющим доходы. В мае две компании были оштрафованы за слишком большие скидки в 20% и 25%.

Принцип housing is for living in, no speculation (жилье для проживания, а не для спекуляции) ушел в прошлое . Увеличение спроса на недвижимость должно помочь завершить кризис.

Вопрос вызывает и высокий общий уровень долга по отношению к ВВП. Apollo Global Management указывает на превышение 300%, Bloomberg говорит о 282%. ВВП Китая в 2022 году составил $17,9 триллиона. Основная доля приходится на корпоративные обязательства. В то же время государственный долг относительно невелик.

Проблемы Китая не останутся проблемами Китая. Для мировой экономики это означает спад спада на материалы, колебания рынков сырьевых товаров, уменьшение инвестиций в Китай. Китаю придется искать новые столбы роста экономики и перестраиваться.

Кризис влияет на политическую способность Китая достигать собственных целей, которые становятся все более амбициозными и нуждаются в финансировании. Так просто найти "спонсора" Китаю не удастся. Это вызов для внутренней политики, под вопросом оказывается экономическая модель развития Китая, финансирование проектов Belt and Road Initiative (один пояс, один путь).