Что происходит с китайским рынком недвижимости

Если вы не слышали о городах-призраках Китая, то вот фото 260 поместий, где сейчас пасутся коровы. Малонаселенные или пустые новостройки не такая уж редкость в стране.

В 2022 году ориентировочно 12,1% всего жилья пустовало. А это более 50 млн пустующих домов. С 2020 года рынок недвижимости Китая находится в затяжном кризисе.

Почему это должно волновать? Китайская экономика – вторая в мире. Любые проблемы влияют на мировые рынки. Глобализация как она есть. Китай выступает мировой силой, влияющей на решения других стран. В том числе союзников Украины.

Например, Китай является крупнейшим импортером нефти в мире, в разы опережая Индию и США по этому показателю. По данным Enerdata, в 2022 году он закупил более 500 млн тонн нефти. Преимущественно – в России, ведущей против Украины агрессивную войну. Соответственно, колебания китайского ВВП напрямую влияют на цену нефти в мире. А соответственно – на способность агрессора финансировать войну.

Недавняя статья The Economist под названием How scary is China (Насколько страшен Китай?) пытается разобрать сильные и слабые стороны Китая.

Хочешь рост ВВП – строй

Строительство и связанные сектора создают около четверти ВВП Китая, учитывая прямое и косвенное влияние. В 2022 году более 50 миллионов китайцев работали в секторе строительства. Официальная China Daily называет цифру более 80 миллионов в 2021 году.

На графике ниже доля строительства в ВВП Китая в последние 20 лет.

Цены на жилую недвижимость остаются высокими. Особенно в самых крупных и развитых городах так называемого "первого уровня" (Tier 1) – Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и т.д. Цена за квадратный метр для разных ярусов может отличаться в несколько раз.

Китайская уровневая система городов (city tier system) – неофициальное разделение крупнейших китайских городов, согласно ВВП, населению, административному управлению. Это инструмент для анализа, используемый бизнесом, международными медиа и исследовательскими компаниями. Разница между городами разных уровней может быть колоссальной. Особенно между мегаполисами и небольшими городами с населением 150 000 человек.

Наглядно о системе уровней можно посмотреть в материале о концепции уровневой системы китайских городов с 2016 года, в котором исследовано 613 городов.

На графике ниже расходы китайских домохозяйств в городах разных уровней.

К примеру, в марте 2023 года квадратный метр жилья "в среднем по стране" стоил 16,18 юаня ($2,35). А в городах первого яруса доходил до 60 000 юаней (около $8,3 тыс).

Для сравнения, в октябре в Киеве средняя цена за квадратный метр в новостройке составила 57,46 тыс. грн (около $1,58 тыс.), в Полтавской области – 30,74 тыс. грн (около $850).

С 2021 года в Китае наблюдается постепенное снижение цен на жилье, например в сентябре – на 0,3% по сравнению с августом.

Стоимость жилья в крупных городах Китая значительно выше, чем в других странах. Индикатор Home Price-to-income Ratios сравнивает доступность жилья в других странах. Медианная цена жилья делится на медианный годовой доход семьи. Доступность жилья для китайцев в разы хуже, чем в Европе или США.

Среди причин популярности покупки жилья в собственность – локальная культура. Недвижимость рассматривается как одна из наилучших форм сохранения богатства. Около 70% сбережений населения находятся в недвижимости. Падение стоимости жилья сказывается на китайцах, которые фактически теряют свои инвестиции.

Долг домохозяйств к ВВП страны постоянно растет. Дополняет картину ипотечное кредитование, достигающее 30% от ВВП страны. По другим данным – 40% ($6 триллионов) на 2022 год. Быстрота роста ипотечного кредитования за прошедшие 10 лет способствовала строительному буму и экономическому развитию.

Неотъемлемая часть местного развития

От кризиса недвижимости страдают, в первую очередь, местные бюджеты.

Местные органы власти полагаются на доходы от продажи земли. Между 2010 и 2021 годами эта сумма утроилась, достигнув 8,7 триллиона юаней (более $1,35 триллиона). Учитывая связанные с землей и недвижимостью налоги, сумма получается значительно больше. Рост стоимости недвижимости позволял привлекать все больше средств.

37% общих фискальных доходов для всех местных органов власти в 2021 году – именно столько составил совокупный доход от земли. Включая поступления продажи земли и налоги, связанные с имуществом и землей.

Рынок недвижимости особенно важен для местных бюджетов, учитывая рост задолженности местных органов власти. В 2022 году он достиг 92 триллионов юаней ($12,6 триллиона).

Страдает финансирование местных проектов от падения дохода от продажи земли, связываемой с пандемией Covid. Постоянное падение выпадает на период с февраля 2022 года. Интересно, что именно в 2022 году произошла новая волна жестких карантинных ограничений в Китае.

Дефолт как норма

С 2019 года наблюдается тренд увеличения количества убыточных частных китайских компаний. Оно достигло четверти всего количества. Пиками потерь стали первая половина 2020 года (эпидемия Covid-19) и первая половина 2023 года.

Капитализация большинства крупных китайских девелоперов рухнула в разы с 2019 года.

Более половины китайских девелоперов находится в дефолте. Прогремела Evergrande Group, которая в 2021 году объявила о дефолте, а в этом году подала заявку о банкротстве в США. Country Garden в этом октябре объявила о дефолте по долгам. Компания потеряла $7,1 миллиарда за первое полугодие этого года.

На графике ниже состояние 50 крупнейших китайских девелоперов. По всей видимости, около половины из них находятся в дефолте.

Дефолты девелоперов ставят вопрос об их способности продолжать проекты. В настоящее время насчитывается около 20 миллионов проданных и недостроенных единиц, на что нужно еще 3,2 триллиона юаней ($440 миллиардов).

Количество недостроенных объектов значительно превышает количество завершенных, и данная диспропорция росла годами. Действовала практика продажи недвижимости до завершения строительства.

Nomura International подсчитала, что девелоперы сдали всего около 60% домов, которые предварительно продали с 2013 по 2020 год. В прошлом году владельцы квартир уже отказывались платить по ипотеке за недостроенное жилье.

Продажи жилья ТОП-100 девелоперов в октябре упали на 27,5% год к году. Государственная программа, направленная на поддержку ликвидности компаний через открытие новых кредитных линий, пока не принесла результатов. Остается вопрос - как все починить и насколько это возможно.

Для увеличения спроса девелоперы предлагают скидки, согласующиеся с регуляторными органами. Обычно – до 15%. Снижение стоимости невыгодно местным органам власти, теряющим доходы. В мае две компании были оштрафованы за слишком большие скидки в 20% и 25%.

Принцип housing is for living in, no speculation (жилье для проживания, а не для спекуляции) ушел в прошлое . Увеличение спроса на недвижимость должно помочь завершить кризис.

Вопрос вызывает и высокий общий уровень долга по отношению к ВВП. Apollo Global Management указывает на превышение 300%, Bloomberg говорит о 282%. ВВП Китая в 2022 году составил $17,9 триллиона. Основная доля приходится на корпоративные обязательства. В то же время государственный долг относительно невелик.

Проблемы Китая не останутся проблемами Китая. Для мировой экономики это означает спад спада на материалы, колебания рынков сырьевых товаров, уменьшение инвестиций в Китай. Китаю придется искать новые столбы роста экономики и перестраиваться.

Кризис влияет на политическую способность Китая достигать собственных целей, которые становятся все более амбициозными и нуждаются в финансировании. Так просто найти "спонсора" Китаю не удастся. Это вызов для внутренней политики, под вопросом оказывается экономическая модель развития Китая, финансирование проектов Belt and Road Initiative (один пояс, один путь).

Константин Донченко, специально для LIGA.net