"Мені не соромно за жоден день із 12 років моєї роботи в компанії": президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір дав інтерв'ю одразу після своєї відставки

Учора президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір написав заяву про відставку після 12 років керівництва компанією. І практично одразу погодився дати нам інтерв'ю, в якому розповів про реальні причини відставки, результати аудиту КМР, перемовини з акціонерами, ситуацію в компанії та на ринку нерухомості. А також докладно відповів на багато інших питань.

– Ігоре Миколайовичу, давайте почнемо з головного. Півроку тому Кличко вже відсторонив вас від обов’язків на час проведення аудиту. Але потім цей аудит пройшов, і стало зрозуміло, що він повністю підтвердив ваші висновки та пропозиції. Чому ж після цього ви вирішили піти у відставку?

– Якщо коротко, я прийняв таке рішення, аби уникнути маніпуляцій та пересудів, штучних інсценізацій, попередньо узгодивши його з Наглядовою радою та основним акціонером компанії - територіальною громадою міста Києва.

Зараз Київміськбуд пройшов усі перевірки. У нас були аудитори, нас перевіряла комісія Київради, був внутрішній аудит, навіть з обшуками приходили. Компанію перешерстили на всіх рівнях. Результати усіх цих перевірок довели, що Київміськбуд працював належним чином. Причиною складнощів стали зовнішні фактори: спочатку ковід, потім повномасштабне вторгення, що потягли за собою нульові продажі та поклали "на лопатки" увесь ринок нерухомості. Нам закидали доведення до банкрутства, зловживання зі сторони менеджменту, виведення активів - усі перевірки без винятку довели, що цього не було!

– Уточніть, з якої саме посади ви йдете? Адже на час проведення аудиту мер Віталій Кличко відсторонив вас від президентства у "Київміськбуді", замість вас працював в.о.

– З посади Голови правління – президента Холдингової компанії "Київміськбуд". Дивіться, пройшли аудити, їх висновки було направлено до тимчасової контрольної комісії з питань перевірки діяльності Компанії. На основі цих висновків, а також інформації, зібраної під час роботи, ТКК оприлюднила своє рішення щодо роботи компанії та дала рекомендації, куди рухатись далі. Після цього за відповідний звіт комісії проголосували депутати на сесії. Ухваливши його, вони фактично дали "зелене світло" для подальшої діяльності Компанії. Далі усе це ще раз розглянула Наглядова рада, рішенням якої мене і було відновлено на посаді. Тож якби я вирішив залишитись працювати, і надалі був би очільником "Київміськбуду".

– Давайте почнемо із самого початку. Ви були призначені головою "Київміськбуд" ще у 2012 році. Якою ви побачили компанію, чим зайнялися насамперед і яких результатів досягли?

– Насамперед зазначу, що компанія Київміськбуд створена ще 1955 року, і саме з неї розпочинався ринок нерухомості столиці. Її основним завданням було відбудовувати Київ після війни і з ним холдинг впорався відмінно. Сьогодні на кожній столичній вулиці, без перебільшення, є будинок, збудований нами.

Але у 2012 році, коли я прийшов у Київміськбуд, ситуація була принципово іншою. Муніципальний холдинг виглядав архаїзмом на ринку нерухомості, що швидко змінюється, і стрімко втрачав свою конкурентоспроможність. Тому першими завданнями стала повна перебудова роботи Київміськбуду, його адаптація до ринкових реалій за одночасного збереження муніципального статусу. А також розробка та реалізація простої ефективної стратегії, що полягає у будівництві доступного сучасного житла, як правило, комфорт класу, за доступними цінами.

Більше того, компанія була роздроблена на шматки, акції продано за заниженою вартістю, частки дочірніх підприємств розкрадені. Командою була проведена успішна робота по поверненню акцій 31 акціонерного товариства, які раніше були незаконно відчужені офшорним компаніям. Тобто ми майже повністю повернули у власність акції підприємств, у яких Київміськбуд мав частку. Збудували та передали майже 250 квартир для "елітівців".

В результаті, ми повернули Київміськбуд до безумовних лідерів ринку і побудували за ці роки майже 4 млн кв.м нерухомості, 5 тис. паркінгів, дитячі садки, школи, громадські споруди, торгово-побудові та спортивно-оздоровчі комплекси. 35 тис. інвесторів отримали власні квартири. На початок 2022 року наша частка на ринку первинної нерухомості Києва становила близько 30%.

Ми будували зовнішні інженерні мережі та безкоштовно передавали їх місту - за 12 років на майже 600 млн грн. Виплатили 210 млн грн дивідендів місту, сплатили 330 млн грн податків.

Багато хто говорив, що Київміськбуд отримує безкоштовну землю від міста. Так от, за ці 12 років нам виділили усього лише близько 4 га. В основному ці земельні ділянки були розпорошеними та невеликої площі. Ми вдячні місту і за це, але твердження про часте та у великих кількостях виділення землі не відповідає дійсності.

– Звучить переконливо. Але разом з цим вас часто звинувачували в тому, що Київміськбуд диктує правила гри та встановлює ціни на київському ринку нерухомості. А також у тому, що ви залучаєте для будівництва сторонніх підрядників, що не входять до муніципального холдингу. Як ви прокоментуєте ці звинувачення?

– У плані встановлення правил гри та цін – не згоден. Ми будували різне житло та використовували принципово різні схеми формування ціни та фінансування. Київміськбуд сфокусований на будівництві доступного житла та продає його лише у гривні з ПДВ через розрахунковий рахунок підприємства. Ціна компанії максимально прозора, 65% її складають матеріали, а 35% – роботи. Тому ми мали єдиний спосіб впливати на ринкові ціни – збільшувати пропозицію за доступною ціною і таким чином не давати приватним конкурентам збільшувати ціни.

А щодо залучення зовнішніх підрядників – так, ми працювали із зовнішніми підрядниками. Більше того, я чесно скажу: підприємства, які входять до складу "Київміськбуду", не були задіяні на жодному об'єкті. Просто тому, що на момент мого приходу у 2012 році ці підприємства були "пустишками", все було розкрадено. За часи роботи моєї команди все повернулося, але ці міноритарні частки неробочі: ані людей, ані будівель, ані фахівців. А нам треба було будувати, будувати багато, швидко та якісно.

– Давайте звернемося до проблем. З чого почнемо – з об'єктів УБ чи пандемії COVID-19?

– Я почну зі своєї філософії у бізнесі. Будь-яка криза, будь-які проблеми – це не лише виклики, а ще й можливості. І в цьому плані передача Київміськбуду об'єктів Укрбуд означала не лише можливість добудувати житло та виконати зобов'язання перед людьми, а й можливість самій холдинговій компанії оперативно збільшити свої потужності, компетенції та частку на ринку. За умов отримання необхідного фінансування, звісно.

– А скільки грошей слідом за об'єктами УБ прийшло в "Київміськбуд"?

– Не прийшло жодної копійки, незважаючи на наші численні прохання. Ми написали більше 100 листів у різні інстанції, і на міському, і на національному рівнях, але ніхто на це уваги не звертав. Ми просили гроші під державні гарантії, щоб ми взяли якийсь кредит, - ніхто нам цього не дав. А у фонді фінансування будівництва укрбудівських комплексів - компанії "Житло-Капітал" грошей практично не було. ЗМІ писали, що з нього було вкрадено близько 3 млрд гривень, за цим фактом відкрито кримінальну справу.

В результаті Київміськбуд витратив понад 800 млн грн власних оборотних коштів, щоб будівельні роботи на цих об'єктах могли продовжуватися. Хоча далеко не на тому рівні, на якому це було необхідно.

– Хіба ви не могли відмовитися від об'єктів "Укрбуду", якщо вам відмовили у фінансуванні?

– Ні, тому що Київміськбуд - муніципальний холдинг, а не приватне підприємство. Ситуація полягає в тому, що компанія "Укрбуд" державна, а більша частина її квартир та будинків знаходиться безпосередньо в столиці. Тому підставити їм "плече" було якимось навіть обов'язком Києва та Київміськбуду.

І якби не Ковід, і, найголовніше, якби не повномасштабне вторгення, компанія могла би все це витягнути. Справа в тому, що з "Укрбудом" нам передали ще майданчики, на яких можна будувати. І ми, хай і з великим напруженням, але могли б перекрити той мінус, який взяли на себе.

Загалом ми витратили на "укрбудівські" об'єкти 3,5 мільярда гривень - трохи більше 2 мільярдів за рахунок нових продажів квартир, які вони передали і трохи більше 667 мільйонів за рахунок фонду фінансування будівництва, а ще понад 800 мільйонів, як я, вже казав, коштів самого "Київміськбуду".

– Скільки зараз недобудованих об'єктів "Укрбуду"?

– На сьогоднішній день з 18 об'єктів 11 повністю або частково добудовані. Два ЖК "Укрбуду" ми ввели в експлуатацію у дуже непростому 2022 році - у війну, після "ковидного" карантину. "Київміськбуд" прийняв на себе зобов'язання і виконує їх - нехай і не так швидко, як усім хотілося б. Але більше 4 тисяч квартир ми вже здали в експлуатацію.

– Днями ЗМІ писали, що місто хоче перекласти 2,28 млрд грн боргу Київміськбуду на держбюджет. Можете пояснити, що відбувається?

– Хтось дуже хотів хайпонути, але не хотів розбиратись. Наплутали грішне з праведним.

Перше: 2,28 млрд грн це не борг Київміськбуду. Цю цифру визначили аудитори, зазначивши, що саме стільки становитиме сумарний запланований збиток, пов’язаний із добудовою об’єктів Укрбуду. Сподіваюсь, усі ж розуміють різницю між поняттями борг і збиток?

Друге: таку рекомендацію у своєму звіті надала ТКК з питань перевірки діяльності Київміськбуду. Тобто: комісія рекомендувала Київраді звернутись до Кабміну, аби ці кошти були надані.

Третє: чому саме до Кабміну? Бо добудову укрбудівських об’єктів Київміськбуду делегували зверху. Документарно це врегульовано розпорядженням Кабінету міністрів України "Про заходи щодо розв’язання проблем інвесторів житлових комплексів, будівництво яких здійснювалося підприємствами — учасниками Української державної будівельної корпорації "Укрбуд" від 17 червня 2020 р. № 772-р.

Приймаючи ці комплекси, ми привселюдно заявляли про в більшості своїй мінусовий баланс об’єктів Укрбуд. Це не було секретом, що на них потрібні будуть додаткові кошти. Але тоді, порадившись із правлінням, було ухвалено рішення, що ми намагатимемось їх знайти: і з ДІУ велись перемовини щодо викупу квартир, і з банками щодо залучення кредитів. На практиці, на жаль, нам усюди відмовили, на рівні Кабміну також. І Компанія залишилась сама з питанням нестачі коштів на укрбудівські комплекси.

– Як загалом епідемія Ковіда та карантин вплинули на ринок нерухомості та стан компанії?

– Головні зміни відбулися з попитом на нерухомість та її ціною. У перші "ковідні" місяці попит сильно просів, потім приблизно протягом року хитко-валко відновлювався, а потім різко зріс. На діаграмах це було б схоже на "американські гірки" - ринок нерухомості давно не бачив настільки різкого спаду, а потім такого ж різкого підйому.

Аналогічна ситуація із ціною. Різкий стрибок зростання цін на сировинних ринках позначився і на будівництві. З початку року значне подорожчання торкнулося буквально всіх будматеріалів та комплектуючих. При цьому 60-65% ціни квадратного метра складають саме вони. А утримувати ціну на нерухомість при вартості матеріалів, що постійно зростає, неможливо.

Але й з усім цим навіть разом із зобов'язаннями щодо Укрбуду можна було впоратися, якби не масштабна російська агресія…

– Щодо повномасштабного вторгнення Росії. Де ви були вранці 24 лютого? Які рішення було ухвалено в компанії? Коли компанія поновила будівництво?

– Повномасштабне вторгнення застало мене вдома у Києві. В перші дні у мене, як мабуть і у кожного українця, був шоковий стан. Люди не мали змоги працювати, більшість виїхали за межі Києва разом з сім’ями. Тобто працювати не було кому і, в принципі це було небезпечно за тих умов. Ми вирішили тимчасово призупинити роботу компанії.

Проте вже з червня 2022 року компанія відновила свою роботу. Ми пропрацювали майже до грудня, але через ракетні атаки почалися перебої з електроенергією, почалася блекаути та важка зима - і до її кінця ми простояли.

Весь час, що ми працювали, будівництво велося на ті гроші, які були накопичені у довоєнний період - станом на початок 2022 року на рахунку компанії було 400 млн грн. При цьому в 2022 році ми ввели в експлуатацію три ЖК на сто тисяч квадратних метрів. Все виключно на внутрішніх коштах компанії, які за наявних умов є дуже обмеженими.

– А що взагалі відбувається зараз у Києві із попитом на нерухомість?

– На сьогодні в Києві ринок працює тільки у вторинному сегменті, або на продажу вже зданого в експлуатацію житла, в якому можна робити ремонт і заселятися. Якщо говорити про первинний сегмент, то його обсяги становлять десь 20% від обсягів довоєнного часу. Люди не розуміють "завтрашнього дня" – сьогодні ніхто не застрахований від можливих руйнувань, і через брак коштів – істотне зростання курсу валют і досить висока інфляція значно зменшили купівельну спроможність населення. А вартість будівництва, як я вже казав, навпаки зросла. Тут також повертаємося до питання відсутності програм стимулювання купівлі житла.

В результаті виникає порочне коло – забудовники не можуть будувати, доки інвестори не хочуть платити, а інвестори не хочуть платити, доки забудовники не просто почнуть будувати, а збудують і здадуть в експлуатацію свої об'єкти. І це - загальна проблема для всіх забудовників, а для КМБ вона особливо чутлива через перелічені вище обставини.

– Ви хочете сказати, що саме це 80-відсоткове падіння ринку в умовах війни і стало основною причиною касових розривів у балансі компанії, які призвели до створення тимчасової контрольної комісії Київміськради та проведення аудиту Київміськбуду?

– Так, саме так. Для того, щоб будувати та здавати в експлуатацію житло, компанія має його продавати. Особливо якщо йдеться про великі обсяги доступного житла з невисокою маржинальністю. Зниження попиту та падіння продажів можна компенсувати залученням коштів на завершення будівництва із зовнішніх джерел. Але, по-перше, лише на короткий проміжок часу. І по-друге, якщо ці джерела є. У нашому випадку всі наші звернення щодо фінансування будівництва, хоча б тільки переданих нам об'єктів УБ закінчувалися нічим. І на рівні уряду, і на рівні нашого основного акціонера – територіальної громади міста Києва та її представництва - Київміськради.

Все це підтверджено висновками відразу трьох аудиторів, зокрема двох міжнародних. "НХД-аудит", БейкерТіллі та Ернст енд Янг. Вони перевірили фінансові показники, економіку підприємства, ведення господарської діяльності компанії. У висновках вказано, що фактів безпідставного завищення собівартості квадратного метра у компанії не встановлено, операції з пов'язаними особами становлять менше 1%, фактів заниження показників прибутковості, виведення чи списання активів не виявлено, ознак доведення до банкрутства не встановлено. Ернст енд Янг ще зробили розрахунки додаткового фінансування, необхідного для завершення будівництва усіх комплексів, відповідно до яких ТКК рекомендувала місту закупити нерухомість.

– Які у вас стосунки з владою міста?

– Нормальні. Рішення щодо моєї відставки ухвалювалось за згодою сторін, після консультацій з керівництвом міста та Наглядовою радою. Як вже казав, хочу уникнути різного роду маніпуляцій та інсценізацій. Ми порозумілися і домовилися розлучитися за взаємною згодою. Місто вже заявило, що сприятиме роботі Компанії і я особисто не маю сумнівів у тому, що це буде зроблено.

– Все-таки поставлю ще одне питання щодо вашої відставки. Якщо ви йдете мирно та за взаємною згодою, чому ви не зробили це ще влітку, коли Кличко на час аудиту усунув вас від керівництва компанією?

– Ви самі практично відповіли на своє питання. Я ціную свою ділову репутацію і стільки вклав у Київміськбуд, що просто не міг і не хотів йти, не дочекавшись результатів аудиту та результатів роботи ТКК.

Ще раз повторюсь. Мені не соромно ані за один день із 12 років моєї роботи в компанії. І мені є чим пишатися - це конкретні досягнення очолюваної мною компанії, які я вже докладно перерахував.

– А як щодо ваших особистих досягнень, таких як підкорення Евересту. Чи не вважаєте ви, що під час війни й за такої складної ситуації в компанії варто було відкласти сходження?

– Я вже розповідав, Еверест – це моя мрія, до якої я йшов багато років - альпінізмом почав займатися ще 1986 року. У мене безліч регалій, досягнень, сходжень, було багато невдач і обморожень.

Відкласти з одного боку й можна б, але ж з іншого - я насправді не знаю, чи зможу я за станом здоров’я зробити це пізніше. Згоден, що мрія може почекати, а здоров’я - на жаль ні, принаймні у моєму випадку.

До того ж так вийшло, що оплату за сходження було проведено ще 2019 року, але потім - коронавірус, довелося чекати два роки. А потім непальська фірма поставила ультиматум: чи йдіть, чи – ні.

Тож це була мрія, і так вже відкладена майже на чотири роки. Коронавірус, війна, онкологія - я не міг більше чекати і переносити. Я не хочу потім сидіти і думати, що цього не зробив, хоча міг. Мрію треба реалізовувати. Потрібно йти до своєї мети, навіть якщо у вас є якісь фізичні чи інші проблеми. Для мене це також був виклик собі. Потрібно боротися, йти вперед.

– Також вашій сім’ї закидають володіння елітною нерухомістю за кордоном, яка нібито "переписана" на дружину - чи правда це?

– Це правда лише частково - в моєї дружини у власності дійсно є вілла на Лазурному узбережжі. Свого часу я займався бізнесом - і досить успішно. Комерційну діяльність я почав у 1993 році, після повернення з армії, а до цього я і зварювальником працював, і водієм бензовоза. Потім відкрив фірму, жив і працював Кременчуці практично до 2010 року. І за цей час мені вдалося створити дуже непоганий, за мірками України, бізнес, куди входило не одне підприємство.

Я займався різним бізнесом, серед яких був нафтопереробний завод, 50 АЗС, були ресторани, готелі. Ресторанами, до речі, саме дружина Оксана керувала. Були приміщення - торгових площ було близько 30 тисяч квадратних метрів, були офіси, плюс до цього були теплиці на площі 15 гектарів - вирощували троянди, гербери та інші рослини.

Коли 2010 року мене запросили на державну службу, то я все це передав дружині. Зараз вона сама керує усіма процесами - я туди не лізу.

Згодом усе у Кременчуці було продано. Дружина вирішила сконцентруватися на бізнесі за кордоном.

– Зараз весь відповідальний успішний бізнес допомагає армії, чи ваша дружина долучається до цього?

– І я, і дружина усвідомлюємо, що війна росії проти України ведеться ще з 2014 року. І ще відтоді Оксана допомагає і армії, і переселенцям. Лише за перші роки війни було мільйонів на 30 передано продуктів. Потім багато автомобілів передавали, дронів та ще багато всього.

Дружина має благодійний фонд, вона публікувала звіт, що з початку повномасштабного вторгнення десь близько 3 мільйонів доларів витрачено на допомогу. Мені приємно, що моя дружина робить це, причому, без піару та гучних заяв.

– Як думаєте, що буде з Київміськбудом далі?

– Думаю, все буде добре. Компанія будує майже 70 років поспіль і, думаю, будуватиме ще стільки ж. Після перемоги у будівельників взагалі буде багато роботи, а зважаючи, що компанія працює під протекцією міста, думаю може розраховувати на держзамовлення.

– Що б хотіли побажати тому, хто прийде після вас?

– Триматись (сміється - ред.) Насправді, це і складно, і просто водночас. Потрібно увесь час рости над собою, а також підібрати міцну команду. Мені з цим дуже пощастило!

– Традиційне питання на завершення інтерв'ю про відставку – чим ви плануєте займатися після неї? Повернетеся у ваш спільний з дружиною бізнес чи у вас інші плани?

– Чесна та коротка відповідь – не знаю. Відпочину деякий час, підлікуюсь, подумаю над тим, що робити далі. Прочитаю кілька книг, бо вже назбирав цілий стос, а руки ніяк не доходять. Нещодавно, до речі, став дідом, тож хочу максимально якісно провести час із сім’єю. А щодо спільного із дружиною бізнесу – я всі ці роки повністю був зайнятий справами Київміськбуду, і це вже давно лише її бізнес. Тому, можливо, я там зовсім не потрібен.