MY.UAНовости
До 10 тысяч га "в одни руки": в Украине стартовал второй этап открытия рынка земли
До 10 тысяч га "в одни руки": в Украине стартовал второй этап открытия рынка земли

До 10 тысяч га "в одни руки": в Украине стартовал второй этап открытия рынка земли

С открытием рынка земли для юридических лиц с украинским гражданством появились новые возможности и перспективы. Однако есть ли спрос? Фокус узнал, насколько активно покупают землю компании и фермерские хозяйства и действительно ли обогатится агробизнес.

С 1 января 2024 года начинается новый этап введения Закона "О рынке земли", что означает его открытие для юридических лиц. Если до 2024 годапокупать сельскохозяйственную землю могли только физлица, а ограничение составляло 100 га, то теперь украинцы имеют право приобретать в собственность до 10 тысяч га земли. Что касается иностранных покупателей, то им до сих пор запрещено покупать украинскую землю: согласно закону, они смогут приобрести ее только после принятия решения на общенациональном референдуме. Однако пока проводить такой референдум не планируют.

Фокус исследовал главные изменения на рынке земли с начала нового года, а также разобрался с самой процедурой купли-продажи агроучастков.

С нового года в Украине юрлица могут покупать землю
Фото: УНИАН

Двухэтапное открытие рынка: что именно произошло в 2024 году

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Груба отметил, что открытие с 1 января 2024 года рынка для юридических лиц урегулировано непосредственно Земельным кодексом Украины.

С самого начала открытие рынка осуществлялось в два этапа.

  1. Рынок земли стартовал с 1 июля 2021 года и на этом этапе была открыта возможность приобретения земель физическими лицами с ограничениями до 100 га "в одни руки".
  2. Второй этап рынка стартовал с 1 января 2024 года и на этом этапе открыта возможность приобретения земель юридическими лицами с ограничениями до 10 тысяч га "в одни руки".

Заметим, что приобретать землю могут только юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству страны, участниками (акционерами, членами) которых являются только ее граждане, государство, территориальные общины. То есть, компании с иностранными акционерами (собственниками) покупать агроземлю в Украине не могут.

Необходимо осуществить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи

Какая процедура: купля-продажа земли в Украине — пошагово

По своей сути процедура покупки не отличается от той, что действовала для физических лиц на первом этапе открытия рынка земли.

"Как тогда, так и сейчас необходимо проводить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи.

Особое внимание стоит уделить наличию или же отсутствию преимущественного права.

Напомню, что такое право имеет в первую очередь лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу определенных законом полезных ископаемых общегосударственного значения. Если такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование (за определенными специфическими исключениями), а во вторую очередь — арендатор земельного участка", — объясняет Дмитрий Груба.

Важно Реформа в действии: как изменился рынок земли в Украине и что это значит

На втором этапе купли-продажи осуществляется процедура по уведомлению субъекта преимущественного права о продаже и его условиях (не позднее чем за два месяца до дня заключения договора зарегистрировать намерение о ее продаже в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, сообщить о таком намерении субъекта преимущественного права ценным письмом с описью вложений, уведомлением о вручении или лично под расписку и т.д.).

Эту процедуру курирует нотариус, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи земельного участка.

"Если субъект преимущественного права не изъявил желания приобрести участок, то можно переходить к финализации сделки. Стоит помнить, что в случае нарушения преимущественного права, субъект такого права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Следствием такого иска вполне вероятно может стать потеря приобретенного земельного участка", — пояснил адвокат.

Рынок земли в Украине — какие цены на землю?
Фото: opendatabot

Цена имеет значение: как определяется стоимость участка

Согласно данным Opendatabot, средняя стоимость гектара земли в Украине за все время работы рынка составляет около 37 тысяч грн за га. Первый месяц после возобновления работы в мае 2022 года цены достигали 43 тысяч грн за га.

Самая высокая цена за 1 га — в центральной части страны, ведь там традиционно самые плодородные земли.

По определению цены участка, то здесь действует договоренность между продавцом и покупателем.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться юридическими лицами только из частной собственности

"Цену земельного участка определяют стороны договора. Единственное ограничение установлено для земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев). До 1 января 2030 года цена таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки", — отмечает старший юрист практики по недвижимости и строительству CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.

Прежде всего, согласно Порядку, при покупке земли должна проводиться проверка того, может ли соответствующее юридическое лицо действительно быть покупателем.

Юрист отметил, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться юридическими лицами только из частной собственности, в частности, напрямую у физических лиц. Продажа таких участков государственной и коммунальной собственности все еще запрещена.

Иностранные акционеры не могут покупать украинскую землю

Инвестиции в землю: ожидать ли обогащения агросектора

По мнению Дмитрия Грубы, открытие второго этапа рынка земли в Украине не окажет влияния на инвестиционную ситуацию в агросекторе.

"Во-первых, рынок и дальше является закрытым для иностранцев. Во-вторых, у отечественных аграриев сейчас достаточно других проблемных вопросов, требующих их внимания и финансовых ресурсов, а "свободные" средства для приобретения земли в значительных объемах отсутствуют и не могут быть "вынуты" из оборота. Таким образом, бума на рынке земли в ближайшее время не прогнозируется . Показательным в этом случае является первый месяц года, в котором было проведено сделок с участием юридических лиц на около 200 га, что является достаточно скромной цифрой", — сообщил адвокат.

Однако даже при такой ограниченной либерализации, это движение — в верном направлении. И чем меньше будет искусственных барьеров для бизнеса, тем больше перспектив. В частности, для кредитования. Ведь благодаря тому, что в Украине появился рынок земли, только от повышения ее стоимости теперь есть дополнительные залоги на более чем пять миллиардов долларов . Следовательно, это дополнительные два миллиарда потенциальных кредитов под залог земли .

Важно Земля на продажу. Как купить или арендовать земельный участок во время войны

"Открытие рынка для юридических лиц создает предпосылки для финансирования, получения кредитов под залог земли. В целом стоимость всей земли, как актива в Украине, можно оценить в более 35 миллиардов долларов. На конец 2023 года объем кредитования составил 3,5 миллиардов долларов. Поэтому потенциал появился значимый. Без доступа юридических лиц на рынок этот потенциал реализовать будет трудно", — объясняет эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE Агроцентр) Роман Нейтер.

Бума на рынке земли в ближайшее время не прогнозируется. Показательным в этом случае является первый месяц года, в котором было проведено сделок с участием юридических лиц на около 200 га, что достаточно скромно

Он назвал открытие земельного рынка в Украине особенно хорошей новостью для малых аграриев, которые оперируют обычно на своей собственной территории с небольшим процентом земли, которую арендуют.

"Проблема в том, что у них обычно не хватает залога для получения кредита. Поэтому эта земля может стать им и поможет привлечь дополнительные кредитные ресурсы", — добавил Нейтер.

Земля, как и недвижимость, становится товаром в Украине, и фермеры могут купить до 10 тысяч га
Фото: Getty Images

От агрария до агрохолдинга: как будут договариваться покупатели и продавцы

Земля, как и недвижимость, становится товаром в Украине, а маленький аграрий будет решать судьбу крупных агрокомпаний. И это может превратиться в проблему для последних, считают эксперты.

По словам заместителя директора, аналитика аграрного рынка "ПроАгро Групп" Марии Колесник, юридическому лицу довольно сложно будет набрать большой земельный банк, чтобы удовлетворить собственные потребности .

Приоритетное право купить участок имеют не арендаторы, а те компании, которые имеют право использовать участок для добычи природных ископаемых
Фото: pexels.com

"На сегодняшний день все с/х предприятия, все агрохолдинги не являются собственниками земли. Они имеют эту землю в аренде. Они являются владельцами права на аренду. А владельцами земли являются арендодатели — маленькие люди, которые владеют маленькими участками и сдают их в аренду большому холдингу. Поэтому если большой холдинг хочет, чтобы два участка объединились, его представители должны посетить каждого хозяина. А несогласие даже одного будет означать, что сделки не будет", — пояснила эксперт.

Важно Второй этап земельной реформы: кто не спешит покупать землю в Украине

По ее словам, это довольно сложная процедура, и набрать именно такой земельный банк, который нужно, будет непросто. Более того, большое влияние на рынок имеет война в Украине.

"Не скажу, что кто-то сейчас активно скупает землю. В частности я таких случаев не знаю. Когда прописывался закон, о войне понятия никто не имел. Сейчас любое инвестирование является искаженным. Если это украинский бизнесмен и он работает на земле, хочет приобрести ее, возможно, он попытается это сделать, но вопрос в том, согласятся ли владельцы ее продавать. Ведь любой нормальный хозяин будет ждать повышения цен. Сейчас, с удешевлением недвижимости в Украине и рисками, связанными с войной, владелец, скорее всего, откажет в продаже", — добавила Колесник.

До нападения РФ продавали 10 тысяч га в неделю, сейчас продажи упали в 4 раза
Фото: opendatabot

Отметим, что по данным, которые предоставляет Opendatabot, до полномасштабного нападения РФ, в среднем, происходили продажи 10 тысяч га земли в неделю. Сейчас они упали в 4 раза — до 2,5 тысяч га в неделю. Но тогда заключать сделки по агроучасткам имели право только физические лица между собой.

С января 2024 года компании, которые владели значительным количеством земельных участков, преимущественно продают землю, а не покупают. Всего с начала года компании продали более 200 га земли, по данным Государственного земельного кадастра. Учитывая разрешенный сегодня максимальный лимит на покупку земли (10 тысяч гектаров), озвученные цифры — просто капля в море.

Важно С гектарами на руках. Как правильно оформить покупку или продажу земли

Несмотря на большие ожидания от открытого рынка земли, бизнес наоборот начал продавать участки, которые были в его собственности, а не покупать новые. Уже 207 га земли продано компаниями за первые две недели 2024 года. Сейчас Государственный земельный кадастр отслеживает 281 украинскую компанию, каждая из которых владеет земельными участками более 100 га. Поэтому, пока вряд ли речь идет о буме продаж земли, ведь и военное положение притормаживает планы компаний инвестировать в землю, и сами продавцы ожидают высокого спроса, чтобы выгоднее продать участки. Однако пока ни о каком спросе на землю речь не идет.

Источник материала
Победительница "Битвы экстрасенсов" назвала дату масштабной атаки РФ на Украину
TSN
Зеленский: оружие уже на складах, России не поможет даже 30 дней перемирия
UAToday
Россия озвучила условия перед переговорами в Стамбуле: чего Кремль требует от Украины
UAToday
В Мексике в прямом эфире убили кандидатку в мэры
Корреспондент
Маск восстановит круглосуточную работу в своих компаниях
Корреспондент
Посол ЕС: россияне смеются над миром и издеваются над мирными усилиями США
Европейская правда
Портников объяснил, почему Путин отказался от прекращения огня и предложил переговоры
TSN
В новом правительстве Германии вспыхнул первый скандал - СМИ
Корреспондент
Совет ЕС 27 мая обсудит лишение Венгрии права голоса в Евросоюзе
Европейская правда
Ирина Билык показалась с двумя сыновьями и раскрыла подробности личной жизни
TSN
Необратимые изменения: врач рассказал о диагнозе известной российской певицы, заставившей ее уйти со сцены
Comments UA
Яна Глущенко с мужем и сыном показала свой роскошный особняк за 200 тыс. долларов: вид изнутри
TSN
Известный украинский певец высказался о неизлечимом сыне и раскрыл главную проблему
TSN
На войне погиб актер Назар Малик
Корреспондент
У Меркьюри была внебрачная дочь - Daily Mail
Корреспондент
Победитель Евровидения-2025 хочет исключить Израиль из конкурса
Корреспондент
Мадонна кардинально изменила стиль ради мамы
Корреспондент
Виктор Розовый высказался о разводе с Ольгой Мерзликиной
Корреспондент
Этот паразит грызет клетки человека: ученые сделали жуткое открытие
TSN
Какое питание поможет сохранить здоровье в старости — исследование
TSN
Враги помидоров: список растений, которые нельзя сажать рядом
TSN
Мыло или гель для душа: что выбрать для кожи и гигиены
UAToday
Почему лаванда смертельно опасна для кошек: как защитить своего любимца
TSN
Тля на смородине: методы борьбы с вредителями
TSN
Чем полезен творог и стоит ли есть его каждый день: диетологи рассказали обо всех нюансах
UAToday
Как определить, что авокадо точно спелое: простые уловки
TSN
Как личность влияет на сон: ученые поразили исследованием
UAToday
Эти два знака зодиака могут тянуть из вас энергию: как их распознать и защититься
TSN
Гороскоп для знаков зодиака на 22 мая 2025 года
Корреспондент
На грядке пожелтел весь укроп — в чем причина и как спасти зелень
TSN
Гороскоп на 25 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
Чем обработать картошку перед посадкой, чтобы защитить от колорадского жука
TSN
В Испании хотят бороться с наплывом туристов новым налогом на аренду жилья
Европейская правда
Гороскоп на 18 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
Что добавить в лунку во время высадки рассады сладкого перца для хорошего урожая
TSN
Гороскоп на 23 мая 2025 года по картам Таро для всех знаков зодиака
UAToday
Медсестра одним выстрелом из гранатомета уничтожила группу оккупантов
Comments UA
Почему Закарпатская область не Ужгородская: историк удивил ответом
TSN
В Киеве объявлена воздушная тревога: что угрожает столице
TSN
Синоптики дали прогноз погоды на сегодня 24 мая в Украине
UAToday
Воины ГУР разгромили российский поезд с топливом
Корреспондент
В ОГА показали последствия российского удара по Черниговской области
TSN
Атака шахедов: в Киеве прогремели взрывы
Корреспондент
Генштаб показал новые карты боев на фронте
Корреспондент
На подконтрольную Украине территорию вернули еще 9 детей
Корреспондент
В ТЦК назвали главную проблему с мобилизацией мужчин старше 55 лет
UAToday
Новое усиление мобилизации: кого ищут ТЦК
Корреспондент
25 мая — какой церковный праздник, почему нельзя резать, рубить или использовать острые лезвия
TSN
Зеленский отреагировал на идею Папы Льва XIV
Корреспондент
Германия планирует перенять миграционную модель Дании
Корреспондент
Силы ПВО сбили 45 ракет и 266 дронов россиян
Корреспондент
Под заснеженной горой может скрываться вход в "мир пришельцев": документы ЦРУ
Фокус
Силы беспилотных систем уничтожили дроны россиян
Корреспондент
18 мая: церковный праздник сегодня, три вещи, которые лучше не делать в этот день
UAToday
Атака на Киев: известны уточненные данные о последствиях
Корреспондент
На Франковщине чиновник торговал закрытыми данными ГПСУ
Корреспондент
В Ивано-Франковске и Луцке прогремели взрывы
Корреспондент
На Киевщине задержали мужчину за изнасилование 15-летней девушки
Корреспондент
Ночной удар по Киеву: ГСЧС назвало количество жертв и показало кадры разрушений
TSN
РФ атаковала промышленное предприятие в Суммах — какие последствия
TSN
В Одессе произошёл взрыв во дворе частного дома
Корреспондент
Поджог имущества Стармера: задержан второй подозреваемый
Корреспондент
В ОВА показали последствия атаки дронов на Полтавщине
Корреспондент
В NASA зафиксировали в океане гигантскую форму жизни: ее видно даже из космоса
UAToday
Apple готовит технологию управления iPhone с помощью мозга - СМИ
UAToday
В Великобритании нашли скульптуру богини победы возрастом более 1800 лет
Корреспондент
Команда с украинцем выиграла в Казахстане турнир по Counter-Strike 2
Корреспондент
Nvidia выпустит бюджетный чип с искусственным интеллектом для Китая - СМИ
Корреспондент
В Украине разработали дрон Батяр, похожий на "шахед"
Корреспондент
ИИ Microsoft предсказывает погоду и природные катастрофы точнее людей
Корреспондент
Anthropic представила новые ИИ-модели Claude 4
Корреспондент
Apple планирует выпустить умные очки в 2026 году - СМИ
Корреспондент
Выращивание картофеля: аграрные секреты, о которых знают не все
TSN
В Украине выросло энергопотребление в конце недели
Корреспондент
Доллар подорожал: курс валют на 19 мая 2025
TSN
Санкции уничтожают агросектор РФ - разведка
Корреспондент
Пенсионный фонд увеличил выплаты за последний месяц
Корреспондент
Россия заключит с Бахрейном трехлетний контракт на поставку СПГ
Корреспондент
Moody's снизило кредитный рейтинг США
Корреспондент
В Украине благодаря содействию ПРООН установлено более 450 МВт генерации
Корреспондент
Курс валют на 23 мая: сколько стоят доллар, евро и злотый
TSN
Стало известно, каким водителям больше нельзя управлять автомобилем
UAToday
Китай поставил под угрозу производство электромобилей в Европе
Корреспондент
Waymo отзывает почти все свои роботакси из-за столкновений с препятствиями
Корреспондент
Итальянская Giamaro Automobili представила свои первые гиперкары
Корреспондент
Dodge представила обновленный Charger Daytona 2026 модельного года
Корреспондент
Xiaomi представила свой первый кроссовер
Корреспондент
Китайская BYD впервые обогнала Tesla по продажам электромобилей в Европе
Корреспондент
Юный Арвид Линдблад готов заменить Лиама Лоусона в Racing Bulls
Корреспондент
Дебютировало шестое поколение Toyota RAV4
Корреспондент
Прощание с Реалом: заключительный матч сезона стал последним для Модрича
Корреспондент
Достойное обновление эмблемы на форме Динамо после 30-го чемпионства
Корреспондент
Совладелец МЮ лишился почти трети своего состояния
Корреспондент
Довбик назвал настоящего лидера сборной Украины
Корреспондент
Победив Балогуна, Итаума возглавил супертяжелый рейтинг WBO
Корреспондент
Палкин раскрыл причины увольнения Пушича
Корреспондент
Анчелотти хочет вернуть звезду мирового футбола в сборную Бразилии
Корреспондент
Осимхен выбрал для себя приоритетный клуб для дальнейшей карьеры
Корреспондент
Было обидно: Ярмоленко поделился воспоминаниями о Лиге наций без него
Корреспондент