Чи вигідно купувати нерухомість в Україні у 2024 році: прогнози, переваги та альтернативи

Ризик чи шанс?

Ринок нерухомості в Україні є одним з найбільш непередбачуваних і змінних сегментів економіки. Вплив політичної, соціальної і фінансової ситуації на ціни, попит і пропозицію житла є досить сильним і неоднозначним. У 2024 році очікується, що ринок нерухомості матиме ознаки стагнації, але також можливі деякі позитивні тенденції, пов’язані з програмою єОселя, розвитком інфраструктури і зростанням інвестицій.

У цій статті ми розглянемо основні фактори, які впливатимуть на ринок нерухомості в Україні у 2024 році, і дамо поради потенційним покупцям і орендарям житла.

Ціни на нерухомість в Україні у 2024 році

За даними експертів, ціни на нерухомість в Україні у 2024 році залежатимуть від багатьох факторів, таких як економічна ситуація, курс гривні, інфляція, податкова політика, попит і пропозиція, якість і готовність об’єктів, регіон і мікрорайон, тип і площа житла тощо. Загалом, очікується, що ціни на нерухомість будуть зростати точково і переважно в об’єктах із високим ступенем готовності. Також можливе зниження цін на деякі сегменти ринку, наприклад, на вторинну нерухомість, яка потребує ремонту, або на незавершені будівництвом новобудови.

За прогнозами аналітиків, середня ціна за квадратний метр в новобудовах в Києві у 2024 році може коливатися від 25 до 35 тисяч гривень, в залежності від класу, локації і терміну здачі об’єкта. У регіонах ціни будуть нижчими, але також матимуть великий розкид. Наприклад, у Львові середня ціна за квадратний метр в новобудовах може становити від 15 до 25 тисяч гривень, у Харкові — від 12 до 20 тисяч гривень, у Дніпрі — від 10 до 18 тисяч гривень.

На вторинному ринку нерухомості ціни також будуть залежати від багатьох параметрів, але в цілому очікується, що вони будуть нижчими, ніж на первинному. За даними сайту OLX, середня ціна за квадратний метр в готових квартирах в Києві у 2024 році може складати від 20 до 30 тисяч гривень, в залежності від стану, планування і району. У регіонах середня ціна за квадратний метр в готових квартирах може бути від 8 до 15 тисяч гривень.

Первинний ринок житла

Первинний ринок житла — це ринок новобудов, які знаходяться в процесі будівництва або здані в експлуатацію не більше трьох років тому. За даними Асоціації забудовників України, у 2023 році на первинному ринку житла було збудовано та здано в експлуатацію 14,5 млн кв. м житла, що на 10% більше, ніж у 2022 році. Однак попит на новобудови залишався низьким через високі ціни, низький рівень доходів населення, нестабільність гривні, відсутність дешевих кредитів та недовіру до забудовників. За оцінками експертів, середня вартість квадратного метра на первинному ринку житла у 2023 році склала 24,5 тис. грн, що на 15% більше, ніж у 2022 році.

У 2024 році первинний ринок житла матиме ознаки стагнації: попит на новобудови залишатиметься низьким і обмеженим об’єктами з високим рівнем готовності (попит не перевищить 25-30% від рівня лютого 2022 року), за умов економічної стабільності вартість квадратного метра зростатиме точково й переважно в об’єктах із високим ступенем готовності, спостерігатиметься від’ємне співвідношення старту нових об’єктів з кількістю запланованих до здавання в експлуатацію – на рівні 10-15%.

Таким чином, первинний ринок житла у 2024 році буде характеризуватися низькою активністю, високими цінами та обмеженими можливостями для кредитування. Купувати нерухомість на цьому ринку буде розумно лише для тих, хто має достатньо власних коштів, готовий до довгострокових інвестицій та впевнений у надійності забудовника.

Вторинний ринок житла

Вторинний ринок житла — це ринок житла, яке вже було в експлуатації більше трьох років. За даними Українського інституту аналізу та менеджменту політики, у 2023 році на вторинному ринку житла було продано 112 тис. квартир, що на 5% менше, ніж у 2022 році.

У 2024 році вторинний ринок житла буде характеризуватися підвищеною активністю, зниженням цін та збільшенням пропозиції. Основними факторами, які сприятимуть цьому, є:

Зменшення попиту на первинний ринок житла через високі ціни, низьку якість та ненадійність забудовників. Це спонукатиме покупців шукати альтернативні варіанти на вторинному ринку, де можна знайти житло з кращими характеристиками, розташуванням та історією.
Збільшення пропозиції на вторинному ринку житла через зростання кількості продавців, які хочуть позбутися своєї нерухомості з різних причин: потреба в грошах, бажання змінити місце проживання, еміграція, спадщина тощо. Це збільшить конкуренцію між продавцями та змусить їх знижувати ціни, щоб привернути покупців.
Зниження цін на вторинному ринку житла через зменшення платоспроможності населення, інфляцію, девальвацію гривні, зростання податків та тарифів на комунальні послуги. Це зменшить рентабельність володіння нерухомістю та зробить її менш привабливою для інвестицій. За прогнозами експертів, середня вартість квадратного метра на вторинному ринку житла у 2024 році складе 25,5 тис. грн, що на 11% менше, ніж у 2023 році.

Переваги та ризики купівлі у 2024 році:

Переваги:

Низькі ціни. Ціни на нерухомість в Україні зараз значно нижчі, ніж до війни.
Можливість торгуватися. Завдяки низькому попиту, у покупців є можливість торгуватися з продавцями і отримати кращу ціну.
Зростання цін після війни. Очікується, що після закінчення війни ціни на нерухомість значно зростуть.
Інвестиції. Нерухомість завжди була і залишається одним з найнадійніших способів зберегти та примножити капітал.
Пасивний дохід. Ви можете здавати квартиру в оренду і отримувати додатковий дохід.
Ціни на нерухомість в Україні значно нижчі, ніж в інших європейських країнах. Наприклад, однокімнатна квартира в Києві коштує в 2-3 рази дешевше, ніж в Варшаві, Празі або Відні.

Ризики:

Економічна нестабільність. Економічна ситуація в Україні може залишатися нестабільною протягом тривалого часу.
Політична нестабільність. Політична нестабільність та ризик ескалації конфлікту можуть негативно вплинути на ринок нерухомості.
Військові дії. Активні бойові дії в деяких регіонах України роблять інвестування в нерухомість в цих регіонах надзвичайно ризикованим.
Падіння цін. Ціни на нерухомість можуть впасти, якщо війна затягнеться або економіка України погіршиться.
Неможливість продати. Ви можете не знайти покупця на свою квартиру, якщо виникне потреба в терміновій продажі.

Альтернативи:

Депозити:

Переваги: Низький ризик, гарантований дохід, висока ліквідність.
Недоліки: Низька процентна ставка, знецінення заощаджень через інфляцію, не захищають від політичних та економічних ризиків.

Золото:

Переваги: Захист від інфляції, традиційно безпечний актив, легко конвертувати в готівку.
Недоліки: Не приносить пасивного доходу, ціна мінлива, високі комісії за купівлю/продаж.

Акції:

Переваги: Можливість отримання високого доходу, диверсифікація портфеля.
Недоліки: Високий ризик, втрата капіталу, складність прогнозування ціни.

Висновок:

Чи вигідно купувати нерухомість в Україні у 2024 році – це риторичне питання. Рішення залежить від ваших особистих цілей та фінансових можливостей. Якщо ви плануєте жити в Україні, то купівля нерухомості може бути вигідним вкладенням капіталу, або для довтострокової перспективи.