Трикімнатна квартира за ціною будинку: чому дорожчає вартість житла у Києва і до чого тут кредити

Експерт пояснив, чому вартість квартир у столиці зростає, незважаючи на війну.

У Києвіспостерігається значне здорожчання вартості житла. За словами рієлторів ціни на нерухомість вже зрівнялися з тими, які були до початку війни.

Сайт ТСН.uaз’ясовував, що відбувається на ринку нерухомості столиці та чого очікувати далі.

Довоєнний рівень цін на нерухомість пройдено

Рієлтори підтверджують здорожчення цін на нерухомість у столиці.

"Ми дійсно бачимо збільшення вартості квартир у Києві. Але ця тенденція спостерігається у заявлених оголошеннях, де кожен хоче продати якомога дорожче, а купити якомога дешевше. Можу підтвердити, що ціни на нерухомість у Києві та купівлю-продаж квартир вже перетнули ту межу, яка була до війни. Ринок повністю вийшов на довоєнний рівень по цінах", - розповідає сайту ТСН.ua Сергій Курганов, рієлтор-практик, гендиректор рієлторського об’єднання.

Експерт уточнює, що здорожчання квартир спостерігається лише в оголошеннях, які публікуються у Мережі. Але коли починаєш оглядини квартири та спілкування з власником (або його представником), то він готовий йти на поступки від своєї першої ціни.

"Люди в умовах війни хочуть продати нерухомість якнайдорожче – це цілком природнє прагнення. Але після оглядин з’ясовується, що власник готовий на поступку у 10% від вартості квартири. Таких продавців переважаюча більшість. Хоча є й такі власники житла, які вперто не змінюють вартість і чекають кращих часів. Важко сказати, чи поталанить їм та ще й в умовах війни", - зазначає Сергій Курганов.

Більшість квартир купують у кредит

Щодо угод купівлі-продажу, які зараз відбуваються на столичному ринку нерухомості, то, за словами експерта, 90% з них – відбувається під пільгові програми або кредити.

"Житло зараз купують в основному через сертифікати по 280 постанові за державною іпотечною програмою "єОселя" та житловими сертифікатами "єВідновлення". А це майже 90% від всіх угод купівлі-продажу на ринку. 10% – це так звані "альтернативні покупки". Це коли покупець купує квартиру за сертифікатом чи під програму "єОселя", а власник проданої квартири, одразу купує собі нове житло замість старого", - пояснює Сергій Курганов.

Сумна тенденція - збувають нерухомість

Експерт зазначає, що значно зріс відсоток угод, коли відбувається "чистий продаж". Тобто людина продала квартиру і гроші ні на що не витрачає.

"Таких "чистих продажів", як їх називають рієлтори, відбувається майже половина від усієї кількості у Києві. Це свідчить про те, що люди збувають свою нерухомість. Або власник вже облаштувався за кордоном і прийняв для себе остаточне рішення не повертатися, тому розпродує наявну нерухомість", - пояснює Сергій Курганов.

Чи складно продати дорогу квартиру

Подекуди люди свідомо завищують вартість свого житла. Наприклад, власники купили трикімнатну квартиру у Дніпровському районі за 50 тисяч доларів, зробили у ній ремонт, а зараз намагаються продати за 180 тисяч доларів. Ми поцікавилися у експерта, чи є шанси продати її за такою ціною.

"Певні шанси продати таку квартиру є. Особливо, якщо враховувати те, наскільки подорожчала собівартість будівельних матеріалів та самого ремонту за останні два роки. До речі, вона здорожчала у 2-3, а на деякі позиції і в 4 рази. Тобто з одного боку такі наміри цілком логічні, а з іншого – є ринок, який диктує свої умови. Щоб продати квартиру за 180 тисяч доларів – вона має коштувати таких грошей. Але якщо ж там ремонт економ класу, то у власників немає ніяких шансів продати її за такі гроші", - зазначає Сергій Курганов.

Він додає, якщо ж у такій трикімнатній квартирі має місце дизайнерський ремонт, використання сучасних рішень і технологій, тоді варто сподіватися продати таке житло, але ще треба постаратися знайти покупця, який має достатньо грошей на таку покупку.

"Все залежить від вибору покупця і він у нього є. Навіщо йому трикімнатна квартира у Дніпровському районі, якщо він за такі гроші може придбати приватний будинок площею 180-200 квадратних метрів? І навіть не під Києвом, а в районі станції метро "Славутич", де зараз середня ціна такого будинку – 200 тисяч доларів. Звичайно, що  є дешевші, є дорожчі, є набагато дорожчі. Але це ж власний будинок поруч з Дніпром, недалеко від станції метро. Власник може обладнати його на власний розсуд та бути повністю незалежним від комунальних послуг", - пояснює Сергій Курганов.

Чому дорожчають квартири під час війни?

Ми попросили експерта пояснити феномен ринку нерухомості: війна в Україні триває вже третій рік, а вартість квартир продовжує зростати, особливо у Києві.

"Напевно таке відбувається тому, що для багатьох людей війна "десь там". Щодо росту цін на нерухомість під час війни, то я це пов’язую з тим, що зараз намагаються утримати ціну житла на первинному рику, але на ньому відбувається дуже мало угод, бо нове житло у Києві майже не будується", - пояснює Сергій Курганов.

Він додає, що на первинному ринку повний штиль вже два роки, лише деякі забудовники у столиці добудовують нові будинки, але їх дуже мало.

"Багато людей, які придбали квартири до війни і встигли зробити там ремонт, виставляють їх зараз на продаж. Причому люди ставлять на них захмарні ціни, орієнтуючись на інформацію з Мережі, мовляв, моя квартира найкраща – тому і ціна найвища. Ніхто поглиблено не вивчає ситуацію, а варто. Поцікавитися, наприклад, про стартову вартість квартири на ринку, чи хтось приходить на її перегляд. Бо у більшості випадків ціну такої нерухомості ставлять просто навмання", - пояснює Курганов.

Ще один фактор пов'язаний з ростом цін на нерухомість – "космічні" ціни на будівельні матеріли, вартість ремонтних робіт, побутову техніку та меблі, які значно зросли за ці два роки.

Рієлтор додає, що на вартість квартир впливає також і необхідність покриття курсовою різниці. Якщо житло купується по держаній програмі або по програмі кредитування, то розрахунок відбувається у гривнях, а від цього відповідно змінюється вартість житла.

Чого чекати у майбутньому?

Експерт зауважує, що подальша ситуація на ринку нерухомості столиці буде стовідсотково залежати від ситуації на фронті.

Він підкреслює, що через війну купівельна спроможність українців слабшає. Відповідно, охочих продати житло багато, а от охочих купити його все менше і менше. 

"При такому співвідношенні є загроза, що ціни на житло можуть піти вниз. Відповідно, щоб продати нерухомість, її власнику доведеться знижувати ціну", - підсумовує Сергій Курганов.

Раніше сайт ТСН.ua розповідав про скандал навколо "Київміськбуду": інвестори по 7 років чекають на оплачене житло - що кажуть в компанії.