Европейская недвижимость: самые низкие цены — в Украине?

Перед полномасштабным вторжением инвесторы со всего мира интересовались недвижимостью в Украине. И если американских и европейских инвесторов больше привлекали центральные части больших городов (в основном для сдачи в аренду иностранным туристам), то азиатские раскупали квартиры в новостройках экономкласса и искали все возможные пути получить в Украине вид на жительство. Основной причиной интереса для иностранных инвесторов были весьма невысокие цены на недвижимость и относительно небольшие расходы на проживание плюс хороший климат, замечательная природа и т.д. А еще высокие цены на жилье у себя дома.

Европейский стиль

Не секрет, что значительная часть европейцев живут в арендованных квартирах. Причем кто-то на протяжении всей жизни. Почему? Потому что цены на собственность у них зашкаливают. И низкие проценты на ипотеку тут мало помогают. Ведь если цена за «квадрат» значительная, то и стоимость даже небольшой квартиры станет очень высокой даже при низких ипотечных процентах. Поэтому часто цена жилья и для среднего класса может быть неподъемной.

Ситуация для покупателей еще больше ухудшается, когда ипотечные ставки растут. А они таки растут. В Европе это началось в 2022 году (официальная версия — из-за инфляции). Тогда ипотечные ставки подскочили с 2% примерно до 4%. И хотя зарплаты в Европе также повышаются, тех, кто еще может приобрести жилье, стало меньше.

Вы спросите: а как арендовать на пенсии? Все просто. Европейские пенсии, в отличие от украинских, обычно позволяют арендовать недорогое жилье. Популярны социальные квартиры. Кроме того, для людей старшего возраста существуют различные специальные заведения с медицинским обслуживанием и уходом, поэтому приобретение недвижимости в собственность для пенсионеров теряет смысл.

Европейцы предпочитают арендовать жилье, а не приобретать, и по другим причинам. В первую очередь из-за слишком высоких налогов на недвижимость, установленных местной властью. Кроме того, молодежь, например, считает, что лучше вкладывать средства в себя (в путешествия, развлечения, здоровье и т.д.). Это позволяет быть мобильными, что облегчает смену местожительства в случае перехода на новую работу или при возможности иметь лучшие условия для жизни в другой стране или даже на другом континенте.

Для нас это непривычно, но существует большая вероятность, что со временем похожие тенденции появятся и в Украине. Многие вынуждены будут отказаться от собственного жилья из-за высоких цен.

Что такое реальные европейские цены на жилую недвижимость, демонстрирует таблица. (Как видим, европейские компании-исследователи включают теперь и украинские города в свои исследования, считая Украину частью Европы.)

Цены на жилье в центральных частях городов Европы, в долл. США за кв. м

Последнее обновление: 2 марта 2024 года.

Война и европейские цены

Если до 2022 года цены на жилье в Европе росли медленно, то весной 2022-го они просто-таки рванули вверх, поскольку на рынок начал давить спрос от беженцев из-за войны в Украине. (Сейчас аренда жилья в Польше подскочила вдвое.) Цены на жилье в центре Цюриха выросли более чем на 10 тыс. долл./кв. м (с 16 690 до 26 994 евро/кв. м).

Цены в Лондоне изменились не так заметно — с 15 694 до 17 183 евро/кв. м. Впрочем, Лондон настолько дорогой для проживания в центре, что приобрести там квартиру не могут себе позволить даже юристы, работающие в Международном суде. Конкретный пример: маленькая квартира площадью 40 кв. м в центре Лондона стоила в 2023 году 400 тыс. евро.

Такой резкий рост мог бы привести к новому кризису на рынке. Но в 2023 году в Европе произошла корректировка цен — они снизились в среднем на 1,1% во всем ЕС, а в девяти странах изменились существеннее, и эта тенденция сохраняется.

Так, Германия зафиксировала самое резкое годовое падение за один квартал 2023 года (на 9,9%), за ней идут Дания (на 7,6%) и Швеция (на 6,8%). Зато наибольший рост цен был в Хорватии (13,7%), а также Болгарии (10,7%) и Литве (9,4%).

Аренда смотрит вверх

Конечно, вынужденная любовь к аренде в Европе только подталкивает дальнейший рост цен на нее. Размер арендных цен в Европе можно оценить на рисунке.

Как видим, стоимость аренды выше, чем в Украине, но в некоторых городах она уже отличается несущественно. Впрочем, главное отличие заключается в условиях аренды, таких как необходимость предоставления гарантий от надежного лица, невозможность досрочного расторжения договора без согласия арендодателя, страхование рисков повреждения имущества и другие, защищающих владельца квартиры.

Есть ожидания, что и у нас со временем будут такие условия, когда невозможно сбежать с арендованного жилья, не оплатив за проживание в нем, украсть или повредить имущество и т.д.

Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость переживает не лучшие времена, инвестиции в нее существенно уменьшились, как и цены. Здесь Украина не исключение. Хотя после окончания эпидемии многим инвесторам казалось, что офисная недвижимость восстановится, но этого не произошло в значительной мере из-за технологического прогресса, развития искусственного интеллекта и других современных технологий.

Если говорить о недвижимости ритейла, то ее продолжает вытеснять интернет-торговля, поэтому спрос на нее также падает. Только недвижимость для производственных складов до сих пор пользуется спросом, но и в этом сегменте наблюдаются снижение цен и уменьшение инвестиций.

Согласно информации глобальных инвесторов в недвижимость (CBRE), в четвертом квартале 2023 года инвестиции в коммерческую недвижимость упали на 37% против аналогичного периода прошлого года (до 157 млрд долл.). Годовой объем в 2023 году снизился на 47% по сравнению с 2022-м (до 647 млрд долл.).

Высокие процентные ставки, жесткие условия кредитования и замедление мировой экономики будут тормозить активность инвестиций в недвижимость по крайней мере в первой половине 2024 года.

В случае если центральные банки начнут снижать процентные ставки и волатильность финансового рынка уменьшится, инвестиционная активность начнет восстанавливаться во второй половине 2024 года. CBRE прогнозирует, что в этом году глобальный объем инвестиций возрастет на 7%, в частности в Америке — на 5%, в Европе — на 10% и на 5–10% — в Азиатско-Тихоокеанском регионе.

***

Цены на недвижимость в Киеве сегодня снижаются, но тот факт, что глобальный объем инвестиций в мире уменьшился, означает, что часть свободных денег ждет своего времени для более эффективного инвестирования, и, возможно, произойдет так, что они окажутся на рынке недвижимости Украины. Конечно, для этого следует ввести защиту прав собственности, справедливые суды, повысить инвестиционную привлекательность страны. И тогда мы эти инвестиции обязательно увидим, потому что интерес к Украине в мире просто сумасшедший. Тем более что цены у нас значительно ниже.