Квартира за $8 тис. у Києві без опалення і каналізації: що продають за такі гроші і як забудовники обійшли усі правила

У Києві одразу в кількох районах з'явились квартири, вартість яких у рази нижча від ринкової. У Деснянському, Голосіївському та Дарницькому районах житло в три-чотириповерховому багатоквартирному будинку можна купити всього за 8-10 тис. доларів. Йдеться про квартири площею до 20 квадратів. Продавці заявляють, що це повноцінні квартири, а ціни – акційні. Проте разом із таким житлом можна отримати цілу купу проблем, впевнені експерти.

Багатоквартирні будинки оформлені як індивідуальні і з'являються посеред приватного сектора. У результаті комунікаціями, які розраховані на один приватний будинок, користуються одразу 30 квартир.

Земля під таким будинком перебуває у приватній власності, а оформити прямі договори на комунальні послуги буде вкрай складно. І це лише частина з можливих проблем майбутніх власників "смарт-квартир". Про те, як забудовники навчились обходити будівельні норми і чи варто ризикувати, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

ЖК без назви і забудовник без імені: як продають найдешевші квартири Києва

Середня вартість однокімнатної квартири у столиці коливається від 1,2 тис. доларів за квадрат. Тобто навіть за маленьку квартиру площею 30 квадратів у віддаленій від метро панельці доведеться заплатити близько 36 тис. доларів. Але це якщо купувати повноцінну квартиру. Для тих, у кого бюджет обмежений, забудовники розробили особливі пропозиції.

Квартири площею до 20 квадратів можна купити за 8-10 тис. доларів. Деякі з них – у пішій доступності до метро (наприклад, неподалік від м. Бориспільська). Зараз на популярних майданчиках з оголошеннями продають близько 30 подібних квартир.

В оголошеннях немає точної адреси, назви ЖК, інформації про забудовника. Але OBOZ.UA вдалось за допомогою фотографій з'ясувати адресу однієї з таких багатоповерхівок – Джерельна, 61Б. Як з'ясувалось, це приватний сектор, навколо багатоквартирного будинку – індивідуальні будинки. Житло найближчих сусідів продається за 136 тис. доларів – і це таунхаус площею 105 квадратів.

Згідно з даними з реєстру прав на нерухоме майно, площа будинка за адресою Джерельна, 61Б складає 422 квадрати. Це індивідуальний будинок, який належить компанії "Білдінгтехнолоджі".

Власник фірми – забудовник Андрій Петренко. Йому належать десятки об'єктів нерухомості, зокрема й по сусідству (за адресами Джерельна, 61-А, Джерельна, 61-Г, Джерельна, 61-В). У приватному секторі купують землю (інколи кілька ділянок поряд об'єднують). Будують три-чотириповерховий багатоквартирний будинок і продають у ньому десятки квартир. Причому, згідно з даними витягу з реєстру прав на нерухоме майно, тип нерухомості – житловий будинок (має бути багатоквартирний будинок), а призначення землі – для індивідуального будівництва (має бути для будівництва багатоквартирного будинку).

В оголошеннях не вказують, що в будинку немає централізованого водопостачання і водовідведення. Замість цього встановлять септик, який треба буде регулярно викачувати і платити за це. Тобто всі каналізаційні води з будинку потраплятимуть у спеціально обладнаний резервуар, який побудують у дворі. Хтось має постійно за ним слідкувати і ще перед його заповненням викликати асенізатор. Це спеціальна техніка, яка очистить резервуар. І за це будуть платити мешканці будинку.

А воду доведеться качати зі свердловини.

Зв'язатись з Андрієм Петренком не вдалось. Однак журналіст OBOZ.UA представився покупцем та звернувся до менеджерки забудовника Юлії.

На запитання, чому вартість житла нижча за ринкову, дівчина відповіла: "бо ще будується ЖК, бо лютий у нас неприбутковий місяць. Ну і зараз весняні свята, то ціна акційна. А от дуже скоро вона зросте, то ви можете ще купити за акційною ціною".

Звісно, ані про те, що "ЖК" оформлений як індивідуальний будинок, ані про відсутність централізованого водопостачання та водовідведення пані менеджерка сама не розповіла. А саме це і є чи не найголовнішими причинами низької ціни. Проте на уточнювальні питання Юлія таки визнала: "буде септик та свердловина". На питання щодо наявності проєкту, дозвільних документів вона зазначила, що для такого будинку вони не потрібні.

Юрист, експерт з питань нерухомості Іван Кудояр розповідає OBOZ.UA: такі будинки завжди будуть проблемними. "Ви розумієте, коли будується такий будинок, то і земля, і всі комунікації, і місця загального користування – все належить приватній особі", – каже юрист.

Також, на відміну від випадку з багатоквартирним будинком, з індивідуальними будинками доведеться платити податок на землю. "Коли багатоквартирний будинок будується, земля береться в оренду, будинок здається в експлуатацію і земля повертається місту. Тобто податок на землю не платиться. В цій ситуації податок на землю платити треба буде завжди. Це може бути 5-10 тис. грн на рік залежно від оцінки. Це невелика сума, але її треба платити", – додає юрист.

Також є проблема з оформленням права власності на такі квартири, додає Кудояр. Нерідко буває так, що інженер БТІ (бюро технічної інвентаризації) розроблює технічні паспорти на будинок і "квартири", потім з цими документами знаходять реєстратора, який погоджується заплющити очі на велику кількість проблем і реєструє право власності на квартиру.

Архітектор Олег Гречух у коментарі OBOZ.UA додає: інфраструктура в приватному секторі розрахована на певну кількість мешканців. Якщо щільність району зростає, миттєво виникають проблеми з комунальними послугами, передусім з електроенергією. Якщо на приватний будинок виділили потужність, розраховану на одну родину, а насправді там живе 30 родин, можуть виникнути проблеми з енергопостачанням.

"Територія, яка хаотично забудовується, надовго втрачає свою привабливість. Те, що руйнується такою забудовою, потім дуже важко відновити", – додає архітектор.

Чи варто ризикувати: що кажуть експерти з питань нерухомості

Ситуація, коли в індивідуальних будинках влаштовують квартири, не рідкість, розповідає OBOZ.UA виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта. До нього також звертались покупці, які цікавились купівлею квартири в такому будинку. "Я пояснив усі проблеми, розказав про всі ризики. Але людина має сама вирішувати", – пояснює Піта.

Однак рієлтори, які продають квартири в таких будинках, ризики найчастіше не озвучують. Про них власники дізнаються самі. Найгірше – коли квартира вже куплена.

"Я би не сказав, що це така масова забудова, але будують так вже років 10. Є такі об'єкти на ринку нерухомості. Вони можуть бути проблемні. Юридично це не дуже правильно. Правдами та неправдами реєструють право власності. Проблеми можуть бути з комунікаціями", – каже Піта.

Якщо у випадку з рекламою банківського продукту законодавством заборонено приховувати важливу інформацію від клієнта, вказувати неправильні дані про розмір ставки тощо, то у випадку з рекламою нерухомості ані закон, ані правила порталів нерухомості продавців не зобов'язують вказувати в оголошеннях важливу інформацію про будинок чи квартиру. Тому частину будинку можуть називати квартирою, а про "особливості" з водопостачанням та водовідведенням в майбутніх квартирах покупця можуть не інформувати.

Страждають від такої ситуації не тільки майбутні власники житла. Киянка Олена Кордунова, яка мешкає по сусідству з новобудовою на вулиці Джерельній, розповідає: вже зараз вранці на вулицях затори, інфраструктура (зокрема дороги) не розрахована на появу десятків нових мешканців.

Крім того, власники навколишніх будинків споживають воду зі свердловин і бояться, що якщо в багатоповерхівці порушать санітарні норми у використанні септика, постраждати можуть всі сусіди.