Квартира за $8 тысяч в Киеве, без отопления и канализации: что продают за эти деньги и как застройщики обошли все правила

В Киеве сразу в нескольких районах города появились квартиры, стоимость которых в разы ниже рыночной. В Деснянском, Голосеевском и Дарницком районах жилье в трех-четырехэтажном многоквартирном доме можно купить всего за 8-10 тыс. долларов. Речь идет о квартирах площадью до 20 квадратов. Продавцы заявляют, что это полноценные квартиры, а цены акционные. Однако вместе с таким жильем можно приобрести целый ряд проблем, уверены эксперты.

Многоквартирные дома оформлены как индивидуальные и появляются в частном секторе. В результате коммуникациями, рассчитанными на одну семью, пользуется сразу 30 квартир.

Земля под домом находится в частной собственности, а оформить прямые договоры на коммунальные услуги будет очень трудно. И это лишь часть возможных проблем будущих владельцев "смарт-квартир". О том, как застройщики научились обходить строительные нормы и стоит ли рисковать, читайте в материале OBOZ.UA.

ЖК без названия и застройщик без имени: как продают самые дешевые квартиры Киева

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице колеблется от 1,2 тыс. долларов за квадрат. То есть даже за маленькую квартиру площадью 30 квадратов в удаленной от метро панельке придется заплатить около 36 тыс. долларов. Но это если покупать полноценную квартиру. Для тех, у кого бюджет ограничен, застройщики разработали особые предложения.

Квартиры площадью до 20 квадратов можно купить по цене 8-10 тыс. долларов. Некоторые из них – в пешей доступности к метро (например, недалеко от м. Бориспольская). Сейчас на популярных площадках с объявлениями продается около 30 подобных квартир.

В объявлениях нет точного адреса, названия ЖК, информации о застройщике. Но OBOZ.UA удалось с помощью фотографий выяснить адрес одной из таких многоэтажек – Джерельна, 61-Б. Как выяснилось, это частный сектор. А вокруг многоквартирного дома – частные дома. Жилье ближайших соседей продается за 136 тыс. долларов – и это таунхаус площадью 105 квадратов. Согласно данным из реестра прав на недвижимое имущество, площадь дома по адресу Джерельна, 61-Б составляет 422 квадрата. Это индивидуальный дом, принадлежащий компании "Билдингтехнолоджи".

Владелец фирмы – застройщик Андрей Петренко. Ему принадлежат десятки объектов недвижимости, в том числе и по соседству (по адресам Джерельна, 61-А, Джерельна, 61-Г, Джерельна 61-В). В частном секторе покупают землю (иногда несколько участков рядом объединяют). Строят трех-четырехэтажный многоквартирный дом и продают в нем десятки квартир. При этом, согласно данным из выписки из реестра прав на недвижимое имущество, тип недвижимости – жилой дом (должен быть многоквартирный дом), а назначение земли – для индивидуального строительства (должно быть для строительства многоквартирного дома).

В объявлениях не указывают, что в доме нет централизованного водоснабжения и водоотвода. Вместо этого установят септик, который нужно будет регулярно выкачивать и платить за это. То есть все канализационные воды из дома будут попадать в специально оборудованный резервуар, который построят во дворе. Кто-то должен постоянно за ним следить и еще перед его заполнением вызвать ассенизатор. Это специальная техника, которая очистит резервуар. И за это будут платить жильцы дома.

А воду придется качать из скважины.

Связаться с Андреем Петренко не удалось. Однако журналист OBOZ.UA представился покупателем и обратился к менеджеру застройщика Юлии.

На вопрос, почему стоимость жилья ниже рыночной, девушка ответила: "потому что еще строится ЖК, потому что февраль у нас неприбыльный месяц. Ну и сейчас весенние праздники, вот цена акционная. Но очень скоро она вырастет, то вы можете еще купить по акционной ценой".

Конечно, ни о том, что "ЖК" оформлен как индивидуальный дом, ни об отсутствии централизованного водоснабжения и водоотвода госпожа менеджер сама не рассказала. А именно это и есть едва ли не главными причинами низкой цены. Однако на уточняющие вопросы Юлия все же признала: "будет септик и скважина". На вопрос о наличии проекта, разрешительных документов продавец отметила, что для такого дома они не нужны.

Юрист, эксперт по недвижимости Иван Кудояр рассказывает OBOZ.UA: подобные дома всегда будут проблемными. "Вы понимаете, когда строится такое здание, то и земля, и все коммуникации, и места общего пользования – все принадлежит частному лицу", – говорит юрист.

Также, в отличие от случая с многоквартирным домом, с индивидуальными домами придется платить налог на землю. "Когда многоквартирный дом строится, земля берется в аренду, дом сдается в эксплуатацию и земля возвращается городу. То есть налог на землю не платится. В этой ситуации налог на землю платить надо будет всегда. Это может быть 5-10 тыс. грн в год, в зависимости от оценки. Это небольшая сумма, но ее нужно платить", – добавляет юрист.

Также есть проблема оформления права собственности в таких квартирах, добавляет Кудояр. Инженер БТИ (бюро технической инвентаризации) разрабатывает технические паспорта на дом и "квартиры", затем с этими документами находят регистратора, который соглашается закрыть глаза на большое количество проблем и регистрирует право собственности на квартиру.

Архитектор Олег Гречух в комментарии OBOZ.UA добавляет: инфраструктура в частном секторе рассчитана на определенное количество жителей. Если плотность района растет, то мгновенно возникают проблемы с коммунальными услугами, в первую очередь с электроэнергией. Если на частный дом могут выделить мощность на одну семью, а на самом деле там проживает 30 таких семей, могут возникнуть проблемы с энергоснабжением.

"Территория, которая хаотично застраивается, надолго теряет свою привлекательность. То, что разрушается такой застройкой, очень трудно восстановить", – говорит архитектор.

Стоит ли рисковать: что говорят эксперты по вопросам недвижимости

Ситуация, когда в индивидуальных домах устраивают квартиры, не редкость, – рассказывает OBOZ.UA исполнительный директор Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита. К нему обращались покупатели, которые интересовались покупкой квартиры в подобном доме. "Я объяснил все проблемы, рассказал обо всех рисках. Но человек должен сам решать", – объясняет Пита.

Однако те риэлторы, которые продают квартиры в таких домах, эти риски не озвучивают. Потому потенциальные покупатели о будущих проблемах узнают со временем. В худшем случае – когда квартира уже будет куплена.

"Я бы не сказал, что это массовая такая застройка, но так строят уже лет 10. Есть такие объекты на рынке недвижимости. Они могут быть проблемные. Юридически это не очень правильно. Правдами и неправдами регистрируют право собственности. Проблемы могут быть с коммуникациями", – говорит Пита.

Если в случае с рекламой банковского продукта законодательством запрещено скрывать важную информацию от клиента, указывать неправильные данные о размере ставки и т.п., то в случае с рекламой недвижимости ни закон, ни правила порталов недвижимости продавцов не обязывают указывать в объявлениях важную информацию о доме или квартире. Поэтому часть дома могут называть квартирой, а об "особенностях" с водоснабжением и водоотводом в будущих квартирах покупателя могут не информировать.

Страдают от такой ситуации не только будущие собственники жилья. Киевлянка Елена Кордунова, проживающая по соседству с новостройкой на улице Джерельна, рассказала: уже сейчас утром на улицах пробки, инфраструктура (в том числе дороги) не рассчитана на появление десятков новых жителей.

Кроме того, владельцы соседних домов потребляют воду из скважин и боятся, что если в многоэтажке будут нарушены санитарные нормы при использовании септика, пострадать могут все соседи.