Цены вверх: как за полгода изменилась стоимость квартир в Украине и что будет дальше

Стоимость квартир на первичном рынке остается почти неизменной, в то же время цены на "вторичке" демонстрируют динамику роста. Двухкомнатные квартиры стали популярнее однокомнатных, потому что из-за войны семьи объединяются, объясняют эксперты.

Как изменились цены на украинскую недвижимость в последние месяцы и что ждет потенциальных покупателей и продавцов в ближайшее время? Ответы на актуальные вопросы рынка недвижимости – в материале Коротко про.

Столица и не только

За последние полгода квартиры на вторичном рынке Киева немного подорожали. К началу весны медиана стоимости однокомнатной квартиры на "вторичке" составила 68 тыс. долларов, двухкомнатной – 85 тыс. долларов. Об этом свидетельствуют результаты исследования поисковика недвижимости ЛУН. Хотя медиана (среднее число. – Ред.) реальной стоимости проданных квартир была значительно меньше – 55 тыс. долларов за однокомнатную и 75 тыс. долларов за двухкомнатную.

Цены на первичном рынке остаются почти неизменными и, как и на "вторичке", зависят от конкретного района. По данным ЛУН, средняя цена в столице за квадратный метр составляла в марте от 1000 долларов в Деснянском районе до 2230 долларов в Печерском.

Медиана однокомнатной квартиры на начало марта во Львове составляет 60 тыс. долларов, что на 7% больше, чем полгода назад, двухкомнатной – 91 100 долларов (+12%), трехкомнатной – 110 900 долларов (+6%).

В Одессе, по данным поисковика, цены тоже выросли. Медиана однокомнатной составляет 40 тыс. долларов (+11%), двухкомнатной – 58,3 тыс. долларов (+5%), трехкомнатной – 80 тыс. долларов (+6%).

Похожая ситуация и в Днепре, где однокомнатные квартиры на "вторичке" за последние полгода выросли на 10% - до 38 тыс. долларов, двухкомнатные на 8% - до 52,3 тыс. долларов, трехкомнатные на 9% - до 71 тыс. долларов.

Единственным городом среди миллионников, где "вторичка" подешевела, стал Харьков, что неудивительно, ведь город каждый день под обстрелами. Медианная стоимость однокомнатной квартиры в Харькове составляет 24,5 тыс. долларов (-2%), двухкомнатной – 37,5 тыс. долларов (-7%), трехкомнатной – 49,9 тыс. долларов (-5%).

Ивано-Франковск бьет рекорды

Как и в Киеве, цены на первичном рынке во Львове, Одессе, Днепре, Харькове остаются почти неизменными.

В то же время ощутимое развитие и планомерный рост наблюдается в Ивано-Франковске. По данным аналитиков, в год стоимость квадратного метра от застройщика в городе выросла на 5 тыс. грн. Сейчас в областном центре в продаже 155 жилых очередей в 55 жилых комплексах, а строится 119 очередей, что почти столько же, сколько в Одессе и Харькове вместе взятых.

По данным Виктории Берещак, обозреватели рынка недвижимости, за последние полгода средневзвешенная стоимость квадратного метра в Киеве и Львове выросла в пределах 6% в гривне - до 50 тыс. грн/кв. м и 51 тыс. грн/кв. м соответственно, в Ужгороде произошел рост в пределах 2% - до 41 тыс. грн/кв. м, а в Ивано-Франковске до 13% - 31 тыс. грн/кв. м.

– Ситуация на вторичном рынке очень отличается, – отметила Виктория Берещак в разговоре с Коротко про. – Ажиотажного спроса нигде нет, это надо понимать, однако, например, во Львове, Тернополе, Ивано-Франковске, Ужгороде, Хмельницком, Ровно, Кропивницком рынок более активен, чем в Киеве или Одессе. Средний рост в долларах в диапазоне от 6 до 10% на однокомнатные квартиры происходит, в первую очередь, во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске.

Эти «регионы-хабы» чувствуют себя лучше, с точки зрения спроса, однако все равно видим стабилизацию и выравнивание рынка, продолжает эксперт. По ее словам, принципиальная разница между "первичкой" и "вторичкой" сегодня состоит в том, что на последнюю большое влияние имеют программы "єОселя" и "єВідновлення", ведь покупатели выбирают за приоритет жилье на вторичном рынке. Например, по программе "єОселя" доля "первички" по выданным кредитам до сих пор меньше 7%.

Деморализирующие факторы

По мнению Виктории Берещак, выбранный для анализа период – последние полгода – трудно назвать самым благоприятным для рынка недвижимости по нескольким причинам.

- Первая и основная: начало зимнего сезона и психологические триггеры по поводу возможных ракетных обстрелов, соответственно блэкаутов, задержки сроков строительства и т.д., - отметила эксперт в комментарии Коротко про. – Этот фактор существенно притормозил рост спроса по рынку уже в конце декабря и вплоть до февраля фактически. Во-вторых, достаточно сложный период в связи с качелями войны: новости с передовой по Авдеевке, голосовании американцев о пакете военной помощи для ВСУ. Плюс объективные рыночные факторы – торможение процессов и на без того медленном рынке.

Сейчас по стране средние задержки с вводом в эксплуатацию достигают 12-18 месяцев по объектам, которые на момент 24 февраля 2022 были на начальных стадиях строительства или в процессе до 30% готовности, продолжает Берещак. К тому же реальные темпы на площадках далеки от желаемых: менее половины возобновивших строительство ЖК сейчас могут показать реальную динамику до 5% готовности в месяц. Это очень деморализует покупателя.

Безопасность, услуги и хорошая экология: чего хочет покупатель

В то же время отдельные концепты и проекты, имеющие высокие степени строительной динамики и отвечающие современным запросам покупателя относительно квартирографии, наполнения инфраструктурными функциями, фактора безопасности (энергетическая, личная безопасность), углубляют пропасть между конкретными форматами и остальным рынком. По словам Виктории Берещак, сегодня более 80% платежеспособного спроса сконцентрировано в форматах полифункциональный квартал/кластер, а также эко-комплекс квартальной застройки вблизи рекреационной зоны (лес, большой парк, водоем или наличие этого на территории).

– Принципиальным моментом становится не просто разнообразная инфраструктура, а ее соответствие конкретным запросам целевой аудитории: важно, какие коммерческие объекты, операторы услуг будут на территории, – объясняет эксперт. - Энергетическая безопасность заключается в запросах на альтернативные источники энергии – как минимум промышленные генераторы на лифтовое оборудование и систему подачи воды/отопления. Но покупатели, конечно, не откажутся и от дифференциации источников энергии – например, уличного освещения с помощью солнечных панелей.

Сегодня двухкомнатные квартиры обошли однокомнатные по уровню спроса: люди чаще покупают недвижимость именно по количеству отдельных комнат, потому что из-за войны семьи объединяются. Так как много времени все члены семьи находятся дома, важно личное пространство. Пользуются спросом планировки в пределах 60-70 "квадратов" с двумя отдельными санузлами, просторной кухней-гостиной от 17 кв. м.

Что дальше?

Что касается тенденций на перспективу, то, учитывая курсовые колебания и удорожание себестоимости строительства (отдельные категории материалов, такие как бетон, цемент, стекло, из-за дефицита производства показывают существенный рост стоимости уже с начала года в пределах от 8 до 17% в среднем), Виктория Берещак прогнозирует ожидаемый рост средней стоимости "квадрата" по рынку в течение весны в пределах 8-12% в гривне. Сдерживающим фактором выступает существенно ограниченный реальный платежеспособный спрос.