В Україні з'явиться новий вид оренди: як квартири хочуть зробити доступними для всіх

В Україні презентували законопроєкт "Про основні засади житлової політики", який регулює надання "доступного житла". Документ може ввести новий вид оренди – соціальної. Зараз така оренда непоширена, однак вона могла б вирішити проблему житла принаймні для внутрішніх переселенців. А в ідеалі для всіх, хто не може дозволити собі оренду за ринковими цінами.

Про те, що передбачає новий законопроєкт і чи допоможе він вирішити проблему житла, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Як працюватиме доступна оренда

У Польщі, Угорщині, Німеччині і будь-якій країні ЄС малозабезпеченим пропонують оренду соціального житла. У Фінляндії половина від всього житла, яке здається в оренду, – соціальне. У Данії – 20%. В Україні цей показник у рази менший – всього 1,5%. Зазвичай це квартири у віддалених районах, у старих будинках.

Без житла в результаті повномасштабної війни залишилось близько 2 млн українців, йдеться в оцінках уряду. Соціальна оренда передбачає можливість жити в квартирах, які належать місцевим громадам, сплачуючи невелику оренду плату. Згідно з досвідом ЄС, вартість соціальної оренди може бути до 10 разів меншою від ринкової вартості.

Передусім соціальна оренда має стосуватись вимушених переселенців. А таких в Україні – 5 млн осіб. І велика частина з них не може дозволити собі оренду майна. Ба більше, часто оренда недоступна і для тих, хто не покидав своє місто. Згідно з розрахунками міжнародного сервісу Numbeo, у середньому в Україні вартість оренди квартири у віддаленому від центру районі становить 9 тис. грн. Тоді як середня зарплата після сплати податків, за даними цього самого сервісу, дорівнює 15,2 тис. грн. Тобто вартість оренди – майже 69% середньої зарплати. Водночас у Німеччині за середньої зарплати в 119 тис. грн середня вартість оренди – 29,6 тис. грн. Тобто менш ніж 25% середньої зарплати.

Німець із середньою зарплатою має можливість орендувати квартиру і мати достатньо коштів на те, щоб задовольнити інші свої потреби. У жителя України такої можливості, на жаль, немає.

Напряму соціальна оренда цю проблему не вирішить. Однак у багатьох "тилових" містах попит на оренду бюджетного житла створюють насамперед переселенці. Це 5 млн осіб, які переїхали зі своїх міст і кардинально змінили ринок оренди. Якщо переселенцям нададуть можливість користуватись соціальною орендою, це зменшить попит на оренду звичайних квартир. Що може призвести до стабілізації цін там, де через переселенців вони значно зросли.

Наприклад, у Львові за час повномасштабної війни вартість оренди злетіла на 60%, у середньому це 16 тис. грн за однокімнатну квартиру. Саме у Львові і планують побудувати один із перших нових багатоквартирних соціальних будинків. Єврокомісія виділила 19,5 млн євро на будівництво 8 багатоквартирних будинків. Тут зможуть жити близько 700 переселенців.

В Україні у приватній власності перебуває 98% житлової нерухомості. Тож у міст немає достатньої кількості нерухомості, щоб запропонувати соціальну оренду тим, хто не може собі дозволити платити за ринковими цінами. Водночас ринок оренди майже повністю перебуває у тіні: його неможливо регулювати. Якщо в західних країнах держава може спонукати здавати в оренду житло малозабезпеченим, пропонуючи податкові пільги, компенсації з бюджету тощо, в Україні податки з доходів від оренди зазвичай не сплачують, а сам факт заробітку приховується.

Необхідно значно збільшити кількість квартир у власності місцевих громад. До повномасштабної війни щорічно будували понад 100 тис. нових квартир. Для того, щоб компенсувати втрати житла для 2 млн українців, які його втратили, темпи будівництва треба збільшити в рази.

Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк, яка розробляє законопроєкт, вважає, що також можна використати для будівництва соціального житла арештовані активи РФ. "Зараз ми перебуваємо на етапі активних перемовин щодо цього", – зазначила вона. Крім того, всі кошти, які будуть платити переселенці за соціальну оренду, надходитимуть на спеціальний рахунок. Його будуть використовувати лише для будівництва нового житла.

Законопроєктів буде недостатньо. Потрібні гроші

В Україні вже ухвалювали законопроєкти про доступне житло. Наприклад, у 2013 році такий документ презентував на той момент віцепрем'єр Геннадій Зубко. Минуло більш ніж 10 років, а житло для українців доступнішим не стало. У новому документі передбачено певні пільги для тих, хто будуватиме соціальні квартири. Наприклад, місцева влада виділятиме землю безкоштовно чи на пільгових умовах.

Також законопроєкт передбачає можливість оренди з наступним правом викупу. Ще до повномасштабної війни в чергах на отримання житла перебували десятки тисяч осіб. Після війни забезпечити квартирами потрібно буде також і учасників бойових дій, які мають право на пільгове житло. Наприклад, учасники бойових дій з пораненням, контузією чи каліцтвом, отриманим під час виконання військової служби, мають забезпечуватись житлом протягом двох років із дня взяття на квартирний облік.

Всього західними країнами арештовано активи РФ на загальну суму в 300 млрд євро. У США розглядають варіант збільшення розміру допомоги Україні на розмір арештованих російських активів. Теоретично цього було б достатньо, щоб вирішити проблему житла в Україні. Однак, крім житла, після війни країна зіткнеться ще з цілою низкою проблем: російські окупаційні війська знищують інфраструктуру, об'єкти енергетики, школи та лікарні. На жаль, лише арештованих активів не вистачить, аби компенсувати всі втрати.

Щоб масштаби соціальної оренди дійсно могли компенсувати потреби хоча б переселенців, на це доведеться витратити мільярди доларів. Хороша новина: теоретично знайти ці кошти цілком можливо. Сотні компаній та десятки країн вже оголосили про свої наміри допомогти профінансувати відновлення України.