«Академія РІЕЛ» №18 – професійно про головне

До вашої уваги 18 номер дайджесту – «Академія РІЕЛ».У цьому випуску команда РІЕЛ детально розповідає про нововведення на ринку, а саме про впровадження механізму реєстрації майбутнього об’єкта нерухомості (МОН). А також поговоримо про те, хто є «очима» інвестора на будівельному майданчику та пильно контролює весь шлях зведення будинку.

Генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник

"Вітаю, шановні клієнти!

Перед вами – 18-й номер видання «Академія РІЕЛ».

Весна – в розпалі, і на наших майданчиках – гаряче. Напередодні стартували продажі помешкань у клубному будинку Hyde Park, що у Львові, та ЖК бізнес-класу Park Life – у столиці. Також ми повністю ввели в експлуатацію першу чергу житлового комплексу «Шенген». Тож команда РІЕЛ не відступає ані на крок у впевненому поступі.

Наші амбітні плани – розпочати 11 нових проєктів протягом цього року. Рухаємося вперед і надихаємо інших!

Читайте видання «Академія РІЕЛ» і будьте в курсі всіх тонкощів сфери нерухомості!

Тексти попередніх випусків видання завжди доступні на цьому порталі в розділі «Блог».

Дякую, що ви з нами!

Із повагою, Генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник".

Введена в експлуатацію перша черга ЖК «Шенген», м. Львів

ВСТУП

Будівельна галузь увесь час прямує шляхом розвитку – удосконалюються технології, матеріали, процеси. Відбувається поліпшення сервісу й алгоритмів реагування на різні сценарії. Держава теж постійно підштовхує забудовників до покращень. Одним із останніх нововведень є впровадження механізму реєстрації майбутнього об’єкта нерухомості (МОН), що має дати більше гарантій інвестору та стимулювати забудовників.

Тож у цьому випуску наша команда розповість, що таке МОН і як саме його реєстрація гарантує захист інтересів інвесторів у нерухомість. А також поговоримо про те, хто є «очима» інвестора на будівельному майданчику та пильно контролює весь шлях зведення будинку.

ЖК «Вілла Погулянка», м. Львів

НОВОВВЕДЕННЯ: ЩО ТАКЕ МОН. ЯКІ ПЕРЕВАГИ ДЛЯ ІНВЕСТОРА? ВИМОГИ ДО ЗАБУДОВНИКА

На початку жовтня 2022 року набрав чинності Закон України No2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей Закон перебував на тривалому обговоренні в парламенті з лютого 2021 року, а його основною метою є захист прав інвесторів у нерухомість на первинному ринку. Для цього запроваджується низка заходів, які розглянемо нижче.

Перш за все законом запроваджується поняття майбутнього об’єкта нерухомості, або МОН. Це передбачена проєктною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, що після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна:

• квартира;
• гаражний бокс;
• інше житлове або нежитлове приміщення;
• машиномісце тощо.

Тобто визначальна особливість змін полягає в тому, що спершу забудовник повинен отримати дозвіл на будівництво, а потім зареєструвати спеціальні майнові права на майбутні об’єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це своєрідна двоетапна перевірка, після якої майбутній об’єкт неру- хомості вже може бути проданий інвестору.

ЖК «Берег Дніпра», м. Київ

ЯКІ ПЕРЕВАГИ ОТРИМУЄ ІНВЕСТОР?

Продаж майбутніх об’єктів нерухомості на користь інвесторів відтепер буде можливий тільки після того, як забудовник отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та забезпечить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва.

Якщо до проєктної документації потрібно внести зміни, що зачіпають права інвесторів, то вони потребуватимуть їх узгодження.

Зокрема, без згоди покупця не може змінюватися:

• кількість поверхів об’єкта будівництва;
• функціональне призначення МОН;
• загальна площа МОН на 10 відсотків і більше.

У випадках, якщо забудовник порушує строк прийняття в експлуатацію більш як на шість місяців або вносить зміни до проєктної документації без погодження з інвестором, інвестори матимуть право розірвати договір купівлі-продажу.

ЯКІ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ МАЄ ЗАБУДОВНИК?

По-перше, забудовник повинен визначити так звану гарантійну частку майбутніх об’єктів нерухомості. Її відчуження заборонено, допоки об’єкт незавершеного будівництва не буде прийнято в експлуатацію.

По-друге, закон зобов’язує забудовника розкривати та публікувати на своїх вебсайтах чіткий перелік інформації про будівництво. А саме:

• основні технічні характеристики будинку, який споруджується;
• відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), генерального підрядника;
• запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
• відомості про перебіг будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт і стан його виконання);
• відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються;

Частина введенного в експлуатацію ЖК Ok’Land, м. Київ

• умови придбання та ціну майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;
• проєкт договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, що на сьогодні становить орієнтовно 32 тисячі гривень.

Ще одна важлива зміна стосується питання реклами, адже потенційний покупець новобудови звертає увагу на яскраву рекламу та візуалізацію майбутнього об’єкта. Тож відтепер рекламування з метою залучення коштів фізичних і юридичних осіб для будівництва об’єктів дозволятиметься лише за умови, що замовник будівництва отримав усі дозволи та права, необхідні для початку будівництва.

Будівництво ЖК бізнес-класу Nordica Residence, м. Київ

ТЕХНІЧНИЙ НАГЛЯД НА БУДІВНИЦТВІ: РОЛЬ ТА ОБОВ’ЯЗКИ

Будівництво – складний процес, у якому задіяно багато різних фахівців, і кожен у цій ланці виконує дуже важливу роль. Однак є спеціалісти, яким відведено особливу роль. Це – технагляд, під пильним контролем якого і відбувається весь процес будівництва об’єкта. Технічний нагляд на будівництві – це процес контролю та нагляду за виконанням будівельних робіт із метою забезпечення їх відповідності проєктним документам, будівельним нормам і стандартам, а також забезпечення якості та безпеки будівництва. 

Основні обов’язки технічного нагляду передбачають:

1. Контроль якості робіт: перевірка відповідності виконаних робіт проєктним рішенням, технічним умовам, будівельним нормам і стандартам.
2. Керування процесом будівництва: забезпечення вчасного та належного виконання будівельних робіт з урахуванням графіка та бюджету.
3. Контроль за безпекою: впровадження заходів безпеки на будівельному майданчику для запобігання нещасним випадкам і травмам.
4. Взаємодія з підрядними організаціями: комунікація з підрядними фірмами, підприємствами й іншими учасниками будівельного процесу для вирішення технічних питань та узгодження дій.
5. Документування та звітність: ведення документації про виконані роботи, виявлені недоліки та вирішення проблем.
6. Контроль витрат: моніторинг витрат на будівництво та відповідність їх затвердженому бюджету.

Технічний нагляд може здійснюватися як власними спеціалістами замовника, так і за допомогою зовнішніх незалежних експертів або фахівців будівельної галузі. Він є важливою складовою будь-якого будівельного проєкту для забезпечення його успішного завершення, відповідно до вимог і стандартів.

Згідно із законодавством України, перевірку та нагляд будівельних об’єктів можуть виконувати тільки сертифіковані фахівці, але якщо проєкт простий, то й представники забудовника мають таке право. Однак на масштабних проєктах ця роль відведена незалежним від забудовника спеціалізованим компаніям.

ЖК «Компаньйон», м. Львів

ЯКИЙ РЕЗУЛЬТАТ ДОСЯГАЄТЬСЯ ЗАВДЯКИ ТАКИМ ПЕРЕВІРКАМ?

Контроль дотримання технологій і якості матеріалів – підвищує якість будівництва.

Моніторинг кошторису об’єкта часто зменшує вартість усього проєкту.

У результаті оптимізації роботи на майданчику, відсоток відставання від плану робіт знижується, а будівництво завершується вчасно.

Після проведення перевірки підписується відповідний акт, у якому в разі виявлення зазначаються знайдені порушення, а далі – контролюється їх усунення. Важливо, що співробітники служби можуть бути присутніми на будівництві постійно або проводити оцінювання робіт після кожного етапу будівництва.

У ЯКИХ ВИПАДКАХ МОЖЕ БУТИ ПРИПИНЕНО БУДІВНИЦТВО?

Інженер технічного нагляду на законних підставах має право вимагати від підрядника призупинити будівництво, якщо:

• не були своєчасно оформлені акти обстеження прихованих робіт;
• на об’єкті використовуються матеріали, деталі, конструкції, механізми, що не відповідають вимогам нормативних документів;
• виявлено понаднормативну деформацію об’єкта або загрозу обвалу всієї конструкції.

Загалом технічний нагляд відіграє головну роль у забезпеченні якості, безпеки та вчасного завершення будівельних проєктів.

ВИСНОВКИ

Варто зазначити, що введення реєстрації спеціальних майнових прав на МОН є важливим кроком, що дасть змогу більш якісно регулювати будівельну діяльність, встановлюючи стандарти та вимоги, яких повинні дотримуватися всі зацікавлені сторони. 

Для інвесторів ця державна реєстрація забезпечує більшу впевненість щодо якості та безпеки їхніх інвестицій, оскільки це зменшує ризики виникнення проблем під час будівництва. Забудовники, у свою чергу, мають неухильно дотримуватися норм і правил, що сприятиме підвищенню стандартів будівництва та гарантуватиме виконання проєктів відповідно до встановлених нормативів.

Технічний нагляд на будівництві теж відіграє важливу роль у забезпеченні якості, безпеки й успішного завершення будівельних проєктів. Ретельний контроль за всіма етапами будівництва, від підготовки до закінчення, допомагає уникнути проблем і негативних наслідків у майбутньому, забезпечуючи високий рівень задоволення для інвесторів.

Інвестуйте впевненіше!

Ми бажаємо, щоб придбання помешкання було для вас легким і приємним кроком, тож довіряйте РІЕЛ – і насолоджуйтеся власним вибором!

Дякуємо, що ви з нами!

Вісімнадцятий номер вже доступний для завантаження!

Видання «Академія РІЕЛ» – онлайн-дайджест корисних порад від вашого девелопера, мета створення якого – ділитися досвідом із вами про те, як діяти у різних ситуаціях, пов’язаних із нерухомістю!

Дякуємо, що залишаєтеся з РІЕЛ!