Ринок сільськогосподарських земель продовжив зростання

Ринок сільськогосподарських земель у квітні 2024 року продовжив зростання – обсяги угод купівлі-продажу ділянок сільгосппризначення були найбільшими від початку повномасштабної війни у лютому 2022 року – 10,2 тис. угод купівлі-продажу (+4.6% до березня 2024 року) сукупним обсягом 22,3 тис. га (+0,3% до березня 2024 року). Частка юридичних осіб на ринку земель сільськогосподарського призначення склала 20,2%. Такі дані наводять KSE Агроцентр та Програма USAID АГРО в новому аналітичному огляді земельного ринку в Україні, підготовленому в межах спільного проєкту “Земля незламності”.

Середні показники квітня 2024 року суттєво переважають середньомісячні показники обсягів ринку у 2023 році як за кількістю транзакцій  (+46,9%), так і за  площею земель в обігу (+49,9%). 

“Якщо не враховувати січень цього року, обсяги ринку в якому були нижчими через очікування індексації НГО та сезонне зниження ділової активності, ринок землі зростає вже десятий місяць поспіль, що зайвий раз підтверджує стійкість тенденції до відновлення ринку”, – зауважує дослідник проєкту “Земля незламності”, експерт KSE Агроцентр Роман Нейтер.

Ціни купівлі-продажу сільськогосподарських земель у квітні 2024 року залишались на рівні січня-лютого 2024 року.  У квітні ціни на сільськогосподарську землю становили 41,5 тис. грн/га для всіх проданих сільськогосподарських земель (43,5 тис. грн/га у березні 2024 року) та 42,8 тис. грн/га для «товарних» земель (44,2 тис. грн/га у березні 2024 року).

Стабілізація цін на рівні попередніх місяців свідчить про те, що зростання ціни у січні 2024 року після відкриття ринку для юридичних осіб може розглядатись не як короткотермінове коливання, а радше як зростання внаслідок фундаментальних факторів, таких як очікування підвищення попиту на землю внаслідок розширення переліку учасників ринку. Нагадуємо, що у січні 2024 року було зафіксовано найбільше зростання ціни землі протягом одного місяця з моменту відкриття ринку сільгоспземель в Україні – на 13,3% у порівнянні з груднем 2023 року.

З моменту відкриття ринку земель для юридичних осіб 1 січня 2024 року станом на кінець квітня 585 компаній скористалися правом купівлі сільськогосподарської землі, з яких 320, тобто більш ніж половина компаній, придбали принаймні одну ділянку у квітні 2024 року. З початку цього року юрособи набули у власність 4485 земельних ділянок сукупною площею 13 тис. га, з яких 4,5 тис. га придбали у квітні 2024 року. 

Переважна більшість земельних ділянок, придбаних юридичними особами – це колишні підмораторні землі. З 4485 придбаних ділянок 3376 є «товарними» землями, а ще 1061 – це землі з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства», більша частина з яких також була під мораторієм до липня 2021 року. 

Площа ділянок, придбаних бізнесом у 2024 році, розподілена за областями нерівномірно: 27% від сукупної площі придбаних юрособами ділянок розташовані в Полтавській області. До регіонів-лідерів також входять Дніпропетровська (12%) та Сумська (8%) області. Юрособи не придбали жодної ділянки лише у двох регіонах України, значна частина яких перебуває під окупацією – у Луганській області, а також в АР Крим. 

Обсяги торгів на платформі “Prozorro.Продажі” у квітні 2024 року оновили рекорд за кількістю переданих в оренду комунальних ділянок з початку повномасштабного вторгнення. Всього було успішно передано в оренду 911 земельних ділянок сукупною площею 6,9 тис. га. Це на 10% більше від показників попереднього місяця за кількістю і на 3,4% – за сукупною площею переданих в оренду комунальних земельних ділянок. Відтак після падіння обсягів торгів протягом січня-лютого 2024 року вже другий місяць поспіль спостерігається відновлення.

Разом зі зростанням обсягів переданих в оренду земельних ділянок зростає й середньозважена ціна оренди комунальних земель. У квітні 2024 року вона становила 10,8 тис. грн/га, що є абсолютним рекордом з моменту повномасштабного вторгнення. Наразі ще зарано говорити про стійке зростання, оскільки ціни виросли на 21,7% проти минулого місяця і це може пояснюватись, для прикладу, географічною композицією успішних торгів – таке може спостерігатися у випадку, якщо більшість торгів відбулися в “найдорожчих” регіонах України, що суттєво впливає на середню ціну, але не відображає загальної тенденції на ринку. 

З початку 2024 року (у січні-березні) до громад надійшло вже майже 9,4 млрд грн податкових надходжень, пов’язаних з обігом та використанням земель сільськогосподарського призначення, що на 10% перевищує аналогічне значення за 2023 рік. За перші три місяці 2024 року частка цих доходів у сукупних податкових надходженнях громад зросла з 12% до 14%. Відтак, ринок сільськогосподарських земель відіграє вагому роль у збереженні фінансової спроможності на місцевому рівні.

Сукупні обсяги ринку земель з моменту його відкриття у липні 2021 року сягнули 237,7 тис. транзакцій загальною площею 533,2 тис. га. Відтак, в обігу станом на кінець квітня цього року перебувало 1,29% від загальної площі усіх сільгоспземель в Україні. Це відповідає показнику розвинутих ринків, де в обігу щорічно знаходиться близько 1% від загальної кількості сільгоспземель.

З 1 січня 2024 року право набувати у власність колишні підмораторні землі сільськогосподарського призначення отримали юридичні особи за умови, що вони засновані виключно громадянами України, на яких не були накладені санкції. З початку цього року також збільшився до 10 тис. га ліміт купівлі сільгоспземлі однією особою.