"Рынок коммерческой недвижимости будет расти", — Анна Лаевская, коммерческий директор "Інтергал-Буд"

О том, какова общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости, как выгодно инвестировать в помещения для ведения бизнес-деятельности, могут ли вырасти цены на коммерческие площади до конца года и какие помещения пользуются наибольшим спросом, мы поговорили с Анной Лаевской, коммерческим директором одного из крупнейших застройщиков Украины — компании "Інтергал-Буд".

Анна, как за последний год изменился спрос на коммерческие площади и какие виды коммерческой недвижимости больше всего интересуют предпринимателей?

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости довольно неоднородна, ведь зависит от типа такой недвижимости. Относительно складской недвижимости различных уровней качества, начиная от профессиональных складов и до объектов, построенных, например, 20-30 лет назад, то вакантность для таких объектов приближается к нулю. Сейчас на складские помещения спрос на очень высоком уровне. И поэтому мы видим много строек новых складов как в западных областях Украины, так и в центральных, и возле столицы. Потребность бизнеса в складских помещениях есть, в том числе и из-за релокации многих компаний. Это формирует спрос в этом сегменте коммерческой недвижимости. Что касается арендных ставок на складские помещения, то за последний год ставки выросли на 5-10% и полностью зависят от класса помещения. Самые простые склады, например, в промышленных зонах, на территории заводов, имеют часто самую дешевую цену от 70-80 грн за квадратный метр. Что касается качественной профессиональной складской недвижимости, то ставки аренды в Киеве и рядом со столицей составляют где-то 200-250 грн за метр.

С начала войны спрос на офисные площади резко сократился. По вашим данным, восстанавливается ли спрос и как изменились ставки на офисы в Киеве и других крупных городах?

С офисной недвижимостью ситуация непростая, ведь на момент вторжения многие объекты были на этапе строительства, их планировали сдавать в эксплуатацию и, соответственно, дальше в аренду. Также в столице уже до войны было много построено офисных помещений — примерно 200 тыс кв метров. И когда началась война, то образовался избыток предложения офисов на рынке. Потребности в офисах значительно сократились, а переговоры, которые велись относительно сдачи в аренду, были отменены или отложены до лучших времен. Сегодня на этом рынке довольно высокая конкуренция за арендаторов, есть и определенные объекты, которые демпингуют по цене аренды, чтобы переманить к себе арендаторов.

Сейчас ключевым моментом становится то, что арендаторы не готовы тратить деньги на отделку. Соответственно, арендодатели, заинтересованные в сдаче в аренду площадей, должны позаботиться о ремонте и мебели, вложить в это собственные средства. Ведь арендаторам сегодня нужны полностью готовые помещения.

У нашей компании есть офисные объекты в Киеве, Львове, Черновцах, Житомире. Общерыночная тенденция — в зависимости от бизнес-центра может быть вакантных площадей около 30-40%. Однако на вакантность влияет не только цена аренды. К сожалению, экономическая ситуация не способствует активному увеличению арендаторами площадей, которые они занимают. До полномасштабного вторжения мы наблюдали противоположную тенденцию.

С другой стороны, во время войны спрос на качественные офисные помещения есть, ведь в Украине очень активно разворачиваются различные дипломатические миссии, представительства международных организаций (ООН, ОБСЕ, другие). Зарубежные дипломатические миссии в последнее время наращивали присутствие в Украине и, разумеется, арендовали площади в крупных городах, в частности в Киеве и Львове. Некоторые арендаторы снимают очень большие помещения — до 10 тыс.кв. метров.

Ставки офисной недвижимости за последние два года снизились на 15-20% от довоенного уровня. Но на сегодняшний момент нет единой рыночной картины, потому что есть помещения бизнес-центров, которые откровенно демпингуют. Например, это наблюдаем в Киеве, Львове и в Черновцах. Такие арендодатели формируют стоимость аренды на уровне 5-6 долларов за метр, и при этом спроса нет. А есть наоборот бизнес-центры, которые успешно заполняются с ценником 26-28 долларов за квадратный метр.

Видим, что спрос сегодня зависит от безопасных параметров здания, наличия укрытия, резервных источников питания. Также арендаторы обращают внимание на количество паркомест, современность здания, возможности работать автономно во время отключений.

Какие объекты коммерческой недвижимости для сферы торговли и услуг лучше всего покупают или арендуют?

Компания "Інтергал-Буд" традиционно строит помещения для торговли и сферы услуг, которые располагаются в жилых комплексах. У нас два формата такой недвижимости: первый — помещения на первых этажах ЖК, второй — отдельные торговые центры. Спрос на такую недвижимость был довольно высоким в течение 2023 года, и сейчас спрос не снижается — мы имеем очень большое количество сделок по покупке помещений. Относительно площадей в жилых комплексах, чаще всего речь идет о помещениях от 30 до 150 квадратов, которые владелец затем сдает в аренду для размещения кафе, ресторана, магазина, стоматологии, мини-детсада или салона красоты. Таким образом, на территории нового ЖК появляется нужная жителям развитая инфраструктура.

Наша компания строит свои школы, детские сады, а также торговые центры для аренды. И здесь стоит отметить, что крупные сети, такие как образовательные, сети супермаркетов, сети клиник, стоматологий, фитнес-клубов активно масштабируют бизнес и заинтересованы открывать новые точки присутствия, для чего они нуждаются в новых помещениях. Поэтому спрос на такие площади растет. Есть инвесторы, которые стремятся выкупить помещение и получать постоянный доход от аренды. Сегодня мы видим много заявок, когда инвесторов интересует покупка помещений, которые арендуют школы, супермаркеты или фитнес-центры. Это означает, что определенный сегмент инвесторов имеет свободные средства и понимает, что деньги должны работать и обеспечивать доходность. Даже уже сформировался отдельный пул заинтересованных инвесторов, которые выискивают на рынке объекты с хорошими условиями аренды и готовым подписанным контрактом на аренду, чтобы их выкупить. Это довольно выгодный бизнес, ведь срок окупаемости коммерции — до 10 лет, а обычно и меньше — 6-7 лет, тогда как в случае сдачи в аренду жилья срок возврата инвестиций может достигать 12-15 лет. Девелоперам такие сделки по продаже площадей также выгодны. Они могут направить финансовые поступления в основную деятельность — строительство новых объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Что происходит в целом с ценами на торговую недвижимость? Как они изменятся до конца года?

Если говорить о цене на торговую недвижимость, то по Киеву и Львову у нас примерно одинаковый диапазон — 1200-3000 долларов за квадратный метр, в зависимости от расположения, уровня комплекса, качественных характеристик объекта, размера. Последний год цены не просели, наоборот, по некоторым объектам уже даже выросли. Потому что жители новых ЖК хотят иметь хорошую инфраструктуру рядом со своим домом, и это влияет на рост популярности покупки коммерческих помещений именно в новопостроенных ЖК.

Что касается сделок по продаже готовых бизнесов, площадей с арендаторами, то в этом сегменте цены тоже не падают и сейчас они где-то на 10-15% ниже довоенных.

Мы видим высокий спрос и на аренду, и на покупку помещений на территории ЖК. Сегодня, когда дом уже на этапе ввода в эксплуатацию, у нас остатков таких помещений практически нет, их очень активно раскупают, потому что есть гарантированная доходность, очень высокая доходность такого арендного бизнеса. Вероятно, до конца 2024 года цены на коммерческие площади для торговли вырастут на 7-10%.

По вашим данным, какие регионы Украины сегодня демонстрируют лучшую динамику по сделкам и реальному спросу на коммерческую недвижимость?

У компании "Інтергал-Буд" есть объекты коммерческой недвижимости в разных городах, это, в частности, Львов, Черновцы, Житомир, Ужгород. Довольно сильный ажиотаж на помещения был ощутимым в течение 2022 и 2023 годов, и даже были прогнозы, что и в дальнейшем пальма первенства по динамике цен и количеству сделок будет у западного региона. Ведь миграция и людей, и бизнесов и высокая потребность в площадях, этим вызванная, стимулировали цены. Однако по состоянию на сейчас могу уже уверенно сказать, что Киев все же остается первым в стране городом. Хотя разрывы между ценами в столице и в некоторых городах на западе максимально сократились. Это касается, как жилья, так и коммерции, где фактически разница составляет 1000-1500 гривен на квадратный метр. Киев пока в лидерах, ведь инвесторы воспринимают столицу, как наиболее защищенный город. К тому же именно здесь сконцентрированы перспективы по работе и заработку, интенсивность ведения бизнеса в столице выше.

Как девелоперы сегодня привлекают покупателей коммерции? Предлагают ли они скидки, акции?

Общая тенденция предусматривает интересные программы лояльности для стопроцентной оплаты стоимости помещения. Также мы сотрудничаем с банками, которые на сегодняшний момент предоставляют льготное кредитование покупателям коммерческих площадей. Конечно, еще есть рассрочка от застройщика, причем, возможна оплата в течение 5 лет. Также интересный вариант для покупателей — это выкуп помещения арендатором. Если бизнес успешно работает, то очень часто компании интересно приобрести помещение. Кроме того, девелоперы ищут покупателей среди профессиональных инвесторов. Для них реклама объекта не столь интересна, как цифры. То есть, когда предлагается определенный портфель или помещение с гарантированным доходом в год, и если это интересные показатели и цена продажи, которая сопоставима с рентабельностью помещения, то можно привлечь инвесторов. Речь идет и о профессиональных игроках, и о тех, кто только планирует зайти в этот бизнес.

Для некоторых предпринимателей слишком сложно сразу оплатить всю стоимость помещения. Предоставляют ли компании рассрочку? Какая программа рассрочки действует на покупку помещений в проектах "Інтергал-Буд"?

Так, наша компания предлагает покупку коммерческих площадей в рассрочку с собственным взносом 20-30%, срок может составлять как 12-24 месяца, так и даже 5 лет, случаи такой долгосрочной рассрочки мы также согласовывали. Преимущество рассрочки заключается в посильных для покупателя недвижимости ежемесячных взносах.

Предлагают ли застройщики программы с банками, когда коммерческую площадь можно приобрести в кредит?

Еще одна возможность для покупателей коммерции — это кредитные программы банков, в частности, государственная программа с компенсацией части ставки "5-7-9%". Коммерческие банки-партнеры охотно кредитуют сейчас именно покупку коммерческих площадей. Наша компания сотрудничает с Глобус Банком, Скайбанком. Конечно, бизнес может иметь счета и обслуживаться в других банках, где также предлагается кредитование покупки коммерческой недвижимости. Мы будем сотрудничать еще с несколькими банками, чтобы целенаправленно продвигать программы покупки помещений для бизнеса. Думаю, в 2024 году увеличится количество банков, которые предлагают подобные программы, потому что у банков есть избыток ликвидности, у них есть средства, которые они хотят направить на различные кредитные продукты. Тем более понятно, что эти помещения, которые покупают предприниматели и инвесторы, генерируют доход, то есть, рисков для банков гораздо меньше. Застройщики с целью стимулирования спроса будут активнее сотрудничать с банками, предлагать различные партнерские программы.

Есть интересный кейс, соглашение на приобретение коммерческой площади в ипотеку. Кредит предоставил Банк Львов, который сотрудничает с Американской корпорацией по финансированию развития (DFC). Условия банка достаточно гибкие, заем можно взять не только в гривне, но и в долларе США или даже евро.

От каких факторов зависит окупаемость коммерческого помещения и как выбрать площадь с целью сдачи в аренду, которая может довольно быстро окупить инвестиции?

Чтобы правильно выбрать помещение для сдачи в аренду, в первую очередь нужно сориентироваться по поставкам, изучить специфику локации, входных групп и зон, проанализировать помещения, которые сдаются в аренду рядом, сделать мониторинг цен. Следующее — это характеристики самого помещения. Конечно, желательно выбирать помещения, которые просматриваются с транспортных или пешеходных артерий, то есть фасадные, на которых можно разместить вывеску, которая будет заметна в местах скопления людей. Желательно, чтобы помещение было в правильной форме, без несущих конструкций или колонн, которые мешают планировке под разные типы бизнеса. Также важно понимать, как именно помещение будет эксплуатироваться, потому что у каждого бизнеса есть свои инженерные требования, и имеет значение высота потолка, коммуникации. Это означает, что стоит изучить конкретные требования бизнеса, до того как подписать соглашение.

Есть помещения на самом деле достаточно универсальные, которые представлены в жилых комплексах, то есть стандартное помещение может вместить практически неограниченный набор различных типов бизнеса. Там может быть мини-клиника или непродовольственный магазинчик или салон красоты. Если это небольшой лот — помещение до 150 метров на первом этаже ЖК — то покупателю достаточно сориентироваться по поставкам и выбрать помещение, которое будет достаточно ликвидным с точки зрения его характеристик и планировок.

На ваш взгляд, каким может быть прогноз ситуации на рынке коммерческой недвижимости в течение 2024 года? Назовите, пожалуйста, ключевые тренды.

Недвижимость коммерческого направления очень чувствительна к внутренней ситуации в стране, к новостям с фронта, к отключениям электроэнергии. Многие факторы имеют влияние. Но сейчас мы видим развитие рынка торговой недвижимости. Присутствует довольно сильный спрос, количество желающих приобрести помещение не снижается, несмотря на довольно сложную ситуацию общеэкономическую и, конечно, военное положение. Все запланированные сделки наша компания уже подписала. И это добавляет оптимизма. Потому что год назад любое негативное сообщение могло привести к отложению подписания или даже к отмене сделки. Сейчас ситуация изменилась, инвесторы имеют и средства, и желание вкладывать деньги в выгодные проекты. И сейчас именно коммерческая недвижимость для инвесторов вышла на первый план. По сравнению с жильем, она имеет существенные преимущества, которые привлекают инвесторов: более прогнозируемый доход, меньше капиталовложений на старте, сокращенный срок возврата инвестиций.

По моему мнению, цены на коммерческие площади для торговли и сферы услуг могут вырасти до конца 2024 года на 10%. Спрос будет расти. Особенно в таких городах как Киев, Львов, Черновцы.

Еще один фактор, который будет подпитывать спрос, — микроинвестирование в сообществах. Это довольно новая форма инвестирования на рынке, снижающая порог входа в сделку. Несколько физических лиц, возможно 5-10 или более покупают вместе большое помещение с готовым арендатором, например, площадь 2 тыс. метров. Такие сделки на рынке уже были, и даже некоторые девелоперы объявляют продажу объектов, рассчитывая именно на микроинвестирование. В таком случае инвестору достаточно вложить 5-10 тыс. долларов, а взамен он получит регулярный пассивный доход. Я думаю, что такая форма инвестирования будет развиваться и стимулировать количество сделок по продаже коммерческой недвижимости.