"Ринок комерційної нерухомості буде зростати", — Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

Про те, якою є загальна ситуація на ринку комерційної нерухомості, як вигідно інвестувати у приміщення для ведення бізнес-діяльності, чи можуть зрости ціни на комерційні площі до кінця року та які приміщення користуються найбільшим попитом, ми поговорили з Анною Лаєвською, комерційною директоркою одного з найбільших забудовників України — компанії "Інтергал-Буд".

Пані Анна, як за останній рік змінився попит на комерційні площі та які види комерційної нерухомості найбільше цікавлять підприємців?

Ситуація на ринку комерційної нерухомості доволі неоднорідна, адже залежить від типу такої нерухомості. Щодо складської нерухомості різних рівнів якості, починаючи від професійних складів і до об’єктів, побудованих, наприклад, 20-30 років тому, то вакантність для таких об’єктів наближається до нуля. Зараз на складські приміщення попит на дуже високому рівні. І тому ми бачимо багато будівництв нових складів як в західних областях України, так і в центральних, і біля столиці. Потреба бізнесу в складських приміщеннях є, зокрема, й через релокацію багатьох компаній. Це формує попит в цьому сегменті комерційної нерухомості. Щодо орендних ставок на складські приміщення, то за останній рік ставки зросли на 5-10% і цілком залежать від класу приміщення. Найпростіші склади, наприклад, у промислових зонах, на території заводів, мають часто найдешевшу ціну від 70-80 грн за квадратний метр. Щодо якісної професійної складської нерухомості, то ставки оренди в Києві та поруч зі столицею становлять десь 200-250 грн за метр.

З початку війни попит на офісні площі різко скоротився. За вашими даними, чи відновлюється попит та як змінились ставки на офіси в Києві та інших великих містах?

З офісною нерухомістю ситуація непроста, адже на момент вторгнення багато об’єктів було на етапі будівництва, їх планували здавати в експлуатацію і, відповідно, далі в оренду. Також в столиці вже до війни було багато побудовано офісних приміщень – приблизно 200 тис кв метрів. І коли почалась війна, то утворився надлишок пропозиції офісів на ринку. Потреби в офісах значно скоротились, а перемовини, що велись стосовно здачі в оренду, були скасовані або відкладені до кращих часів. Сьогодні на цьому ринку доволі висока конкуренція за орендарів, є і певні об’єкти, що демпінгують за ціною оренди, щоб переманити до себе орендарів.

Зараз ключовим моментом стає те, що орендарі не готові витрачати гроші на оздоблення. Відповідно, орендодавці, що зацікавлені у здачі в оренду площ, мають потурбуватись про ремонт та меблі, вкласти в це власні кошти. Адже орендарям сьогодні потрібні повністю готові приміщення.

У нашої компанії є офісні об'єкти у Києві, Львові, Чернівцях, Житомирі. Загальноринкова тенденція — залежно від бізнес-центру може бути вакантних площ біля 30-40%. Проте на вакантність має вплив не тільки ціна оренди. На жаль, економічна ситуація не сприяє активному збільшенню орендарями площ, які вони займають. До повномасштабного вторгнення ми спостерігали протилежну тенденцію.

З іншого боку, під час війни попит на якісні офісні приміщення є, адже в Україні дуже активно розгортаються різноманітні дипломатичні місії. Це фонди, представництва міжнародних організацій (ООН, ОБСЄ, інші). Закордонні дипломатичні місії останнім часом нарощували присутність в Україні і, зрозуміло, орендували площі у великих містах, зокрема в Києві та Львові. Деякі орендарі винаймають дуже великі приміщення – до 10 тис.кв. метрів.

Ставки офісної нерухомості за останні два роки знизились на 15-20% від довоєнного рівня. Але на сьогоднішній момент немає єдиної ринкової картини, тому що є приміщення бізнес-центрів, які відверто демпінгують. Наприклад, це спостерігаємо в Києві, Львові і в Чернівцях. Такі орендодавці формують вартість оренди на рівні 5-6 доларів за метр, і при цьому попиту немає. А є навпаки бізнес-центри, які успішно заповнюються з цінником 26-28 доларів за квадратний метр.

Бачимо, що попит сьогодні залежить від безпекових параметрів будівлі, наявності укриття, резервних джерел живлення. Також орендарі звертають увагу на кількість паркомісць, сучасність будівлі, можливості працювати автономно під час відключень.

Які об'єкти комерційної нерухомості для сфери торгівлі та послуг найкраще купують або орендують?

Компанія "Інтергал-Буд" традиційно будує приміщення для торгівлі та сфери послуг, які розташовуються в житлових комплексах. У нас два формати такої нерухомості: перший – приміщення на перших поверхах ЖК, другий – окремі торгові центри. Попит на таку нерухомість був доволі високим впродовж 2023 року, і зараз попит не знижується – ми маємо дуже велику кількість угод щодо купівлі приміщень. Стосовно площ у житлових комплексах, найчастіше йдеться про приміщення від 30 до 150 квадратів, які власник потім здає в оренду для розміщення кафе, ресторану, магазину, стоматології, міні-дитсадочка чи салону краси. Таким чином, на території нового ЖК з’являється потрібна мешканцям розвинена інфраструктура.

Наша компанія будує свої школи, дитячі садки, а також торгові центри для оренди. І тут варто відзначити, що великі мережі, як-то освітні, мережі супермаркетів, мережі клінік, стоматологій, фітнес-клубів активно масштабують бізнес та зацікавлені відкривати нові точки присутності, для чого вони потребують нових приміщень. Тому попит на такі площі зростає. Є інвестори, що прагнуть викупити приміщення та отримувати постійний дохід від оренди. Сьогодні ми бачимо багато заявок, коли інвесторів цікавить купівля приміщень, які орендують школи, супермаркети або фітнес-центри. Це означає, що певний сегмент інвесторів має вільні кошти та розуміє, що гроші мають працювати та забезпечувати дохідність. Навіть вже сформувався окремий пул зацікавлених інвесторів, які вишукують на ринку об'єкти з хорошими умовами оренди та готовим підписаним контрактом на оренду, щоб їх викупити. Це доволі вигідний бізнес, адже термін окупності комерції – до 10 років, а зазвичай і менше — 6-7 років, тоді як в разі здачі в оренду житла термін повернення інвестицій може сягати 12-15 років. Девелоперам такі угоди з продажу площ також вигідні. Вони можуть спрямувати фінансові надходження в основну діяльність – будівництво нових об’єктів житлової та комерційної нерухомості.

Що відбувається загалом з цінами на торгівельну нерухомість? Як вони зміняться до кінця року?

Якщо говорити про ціну на торговельну нерухомість, то по Києву і Львову у нас приблизно однаковий діапазон – 1200-3000 доларів за квадратний метр, залежно від розташування, рівня комплексу, якісних характеристик об’єкта, розміру. Останній рік ціни не просіли, навпаки, по деяким об'єктам вже навіть виросли. Тому що мешканці нових ЖК хочуть мати гарну інфраструктуру поруч свого будинку, і це впливає на зростання популярності купівлі комерційних приміщень саме у новозбудованих ЖК.

Що стосується угод з продажу готових бізнесів, площ з орендарями, то в цьому сегменті ціни теж не падають і наразі вони десь на 10-15% нижчі за довоєнні.

Ми бачимо високий попит і на оренду, і на купівлю приміщень на території ЖК. Сьогодні, коли будинок вже на етапі введення в експлуатацію, у нас залишків таких приміщень практично немає. Їх дуже активно розкуповують, тому що є гарантована дохідність, дуже висока прибутковість такого орендного бізнесу. Ймовірно, до кінця 2024 року ціни на комерційні площі для торгівлі зростуть на 7-10%.

За вашими даними, які регіони України сьогодні демонструють найкращу динаміку за угодами та реальним попитом на комерційну нерухомість?

У компанії "Інтергал-Буд" є об’єкти комерційної нерухомості в різних містах, це, зокрема, Львів, Чернівці, Житомир, Ужгород. Доволі сильний ажіотаж на приміщення був відчутним протягом 2022 та 2023 років, і навіть були прогнози, що і надалі пальма першості за динамікою цін та кількістю угод буде у західного регіону. Адже міграція і людей, і бізнесів та висока потреба у площах, цим спричинена, стимулювали ціни. Проте станом на зараз можу вже впевнено сказати, що Київ все ж залишається першим в країні містом. Хоча розриви між цінами в столиці та в деяких містах на заході максимально скоротилися. Це стосується, як житла, так і комерції, де фактично різниця складає 1000-1500 гривень на квадратний метр. Київ наразі у лідерах, адже інвестори сприймають столицю, як найбільш захищене місто. До того ж саме тут сконцентровані перспективи щодо роботи та заробітку, інтенсивність ведення бізнесу в столиці вища.

Як девелопери сьогодні залучають покупців комерції? Чи вони пропонують знижки, акції?

Загальна тенденція передбачає цікаві програми лояльності для стовідсоткової оплати вартості приміщення. Також ми співпрацюємо з банками, які на сьогоднішній момент надають пільгове кредитування покупцям комерційних площ. Звичайно, ще є розтермінування від забудовника, причому, можлива оплата впродовж 5 років. Також цікавий варіант для покупців – це викуп приміщення орендарем. Якщо бізнес успішно працює, то дуже часто компанії цікаво придбати приміщення. Окрім того, девелопери шукають покупців серед професійних інвесторів. Для них реклама об’єкта не настільки цікава, як цифри. Тобто, коли пропонується певний портфель або приміщення з гарантованим доходом на рік, і якщо це цікаві показники й ціна продажу, яка співставна з рентабельністю приміщення, то можна залучити інвесторів. Йдеться і про професійних гравців, і про тих, хто лише планує зайти у цей бізнес.

Для деяких підприємців занадто складно одразу сплатити всю вартість приміщення. Чи надають компанії розтермінування? Яка програма розтермінування діє на купівлю приміщень у проєктах "Інтергал-Буд"?

Так, наша компанія пропонує купівлю комерційних площ на виплат із власним внеском 20-30%, термін може складати як 12-24 місяці, так і навіть 5 років, випадки такого довгострокового розтермінування ми також погоджували. Перевага розтермінування полягає у посильних для покупця нерухомості щомісячних внесках.

Чи пропонують забудовники програми з банками, коли комерційну площу можна придбати в кредит?

Ще одна можливість для покупців комерції – це кредитні програми банків, зокрема, державна програма з компенсацією частини ставки "5-7-9%". Комерційні банки-партнери охоче кредитують зараз саме купівлю комерційних площ. Наша компанія співпрацює з Глобус Банком, Скайбанком. Звичайно, бізнес може мати рахунки та обслуговуватись в інших банках, де також пропонується кредитування купівлі комерційної нерухомості. Ми будемо співпрацювати ще з декількома банками, щоб цілеспрямовано просувати програми купівлі приміщень для бізнесу. Думаю, у 2024 році збільшиться кількість банків, які пропонують подібні програми, тому що у банків є надлишок ліквідності, у них є кошти, які вони хочуть спрямувати на різноманітні кредитні продукти. Тим більше зрозуміло, що ці приміщення, які купують підприємці та інвестори, генерують дохід, тобто, ризиків для банків набагато менше. Забудовники з метою стимулювання попиту будуть активніше співпрацювати з банками, пропонувати різні партнерські програми.

Маємо цікавий кейс, угоду на придбання комерційної площі в іпотеку. Кредит надав Банк Львів, який співпрацює з Американською корпорацією з фінансування розвитку (DFC). Умови банку досить гнучкі, позику можна взяти не лише у гривні, а й у доларі США чи навіть євро.

Від яких чинників залежить окупність комерційного приміщення та як обрати площу з метою здачі в оренду, що може доволі швидко окупити інвестиції?

Щоб правильно вибрати приміщення для здачі в оренду,в першу чергу потрібно зорієнтуватися поставках, вивчити специфіку локації, вхідних груп та зон, проаналізувати приміщення, які здаються в оренду поруч, зробити моніторинг цін. Наступне – це характеристики самого приміщення. Звичайно, бажано обирати приміщення, які проглядаються з транспортних або пішохідних артерій, тобто фасадні, на яких можна розмістити вивіску, яку буде помітно в місцях скупчення людей. Бажано, щоб приміщення було правильньої форми, без несучих конструкцій або колон, які заважають плануванню підрізні типи бізнесу. Також важливо розуміти, як саме приміщення буде експлуатуватись, тому що у кожного бізнесу є свої інженерні вимоги, і має значення висота стелі, комунікації. Це означає, що варто вивчити конкретні вимоги бізнесу, до того як підписати угоду.

Є приміщення насправді досить універсальні, які представлені в житлових комплексах, тобто стандартне приміщення може вмістити практично необмежений набір різних типів бізнесу. Там може бути міні-клініка або ж непродовольчий магазинчик чи салон краси. Якщо це невеличкий лот – приміщення до 150 метрів на першому поверсі ЖК – то покупцеві достатньо зорієнтуватися поставках і обрати приміщення, яке буде досить ліквідним з погляду його характеристик та планувань.

На ваш погляд, яким може бути прогноз ситуації на ринку комерційної нерухомості протягом 2024 року? Назвіть, будь ласка, ключові тренди.

Нерухомість комерційного напрямку дуже чутлива до внутрішньої ситуації в країні, до новин з фронту, до відключень електроенергії. Багато чинників мають вплив. Але зараз ми бачимо розвиток ринку торгівельної нерухомості. Присутній доволі сильний попит, кількість бажаючих придбати приміщення не знижується попри доволі складну ситуацію загальноекономічну та, звісно, воєнний стан. Усі заплановані угоди наша компанія вже підписала. І це додає оптимізму. Тому що рік тому будь-яке негативне повідомлення могло призвести до відкладення підписання чи навіть до скасування угоди. Зараз ситуація змінилась, інвестори мають і кошти, і бажання вкладати гроші у вигідні проєкти. І зараз саме комерційна нерухомість для інвесторів вийшла на перший план. У порівнянні з житлом, вона має суттєві переваги, які приваблюють інвесторів: більш прогнозований дохід, менше капіталовкладень на старті, скорочений термін повернення інвестицій.

На мою думку, ціни на комерційні площі для торгівлі і сфери послуг можуть вирости до кінця 2024 року на 10%. Попит буде зростати. Особливо у таких містах як Київ, Львів, Чернівці.

Ще один фактор, що підживлюватиме попит, – мікроінвестування у спільнотах. Це доволі нова форма інвестування на ринку, що знижує поріг входу в угоду. Кілька фізичних осіб, можливо 5-10 або й більше купують разом велике приміщення з готовим орендарем, наприклад, площу 2 тис. метрів. Такі угоди на ринку вже були, і навіть деякі девелопери оголошують продаж об’єктів, розраховуючи саме на мікроінвестування. В такому разі інвестору достатньо вкласти 5-10 тис. доларів, а натомість він отримає регулярний пасивний дохід. Я думаю, що така форма інвестування буде розвиватися і стимулювати кількість угод з продажу комерційної нерухомості.