Цены на покупку квартир в Украине скоро пересчитают: почему подорожание неизбежно и что будет после войны

В Украине, несмотря на полномасштабную войну, дефицит электроэнергии, дефицит кадров, проблемы с логистикой и постоянные ракетные атаки, продолжают работать сотни застройщиков. Только в Киеве очереди строят в 188 жилых комплексах. И хотя себестоимость строительства быстро растет, застройщики не спешат пересчитывать цены.

Однако так будет не всегда. С каждым месяцем строительство дорожает. Кроме того, сразу после окончания полномасштабной войны ожидается значительный рост спроса, который непременно приведет к возможности повышать цены.

О том, как и когда подорожают квартиры в новостройках, читайте в материале OBOZ.UA.

Что дешевле: новостройка или вторичка

Стоимость недвижимости зависит от десятков факторов: начиная от района, окружающей инфраструктуры и заканчивая качеством пола и дружелюбностью (или наоборот) соседей. Этаж, качество строительства, вид из окна и даже история дома и судьба предыдущих владельцев – все учитывается.

Кроме того, стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, чем в квартире с несколькими комнатами.

Средняя цена размывает все эти детали, но позволяет проследить тенденцию. В январе 2023 года разница между квадратом в однокомнатной квартире в новостройке и на вторичке в Киеве была на уровне 2,3 тыс. грн (48,3 тыс. грн в новостройке и 50,6 тыс. грн – на вторичке). То есть на вторичке было примерно на 4,7% дороже.

Как видно на графике, сформированном на основе статистики портала Lun и данных крупного киевского агентства недвижимости, цены на вторичке растут значительно быстрее, чем в новостройках. Это можно объяснить тем, что на вторичке стоимость зафиксирована в долларах и мгновенно меняется в гривне после подорожания валюты. Цены в новостройках тоже зависят в том числе от курса, однако формируются в зависимости от стоимости строительных работ. Конечно, когда дорожает доллар, поднимутся цены и на импортные материалы, услуги некоторых подрядчиков и т.п.

В июне разница между стоимостью в новостройке и на вторичке составила уже 15,6% (50,3 тыс. против 58,1 тыс. грн на вторичке). Стоимость недвижимости будет непременно расти и на первичном рынке. На это будут влиять в том числе и отключения электроэнергии. Застройщикам приходится либо откладывать проведение работ (что также приводит к росту стоимости), либо использовать генераторы. Последний вариант приводит к резкому росту расходов на электроэнергию.

"С начала этого года себестоимость строительных работ уже выросла на 10-15%. В результате валютных колебаний и увеличения стоимости перевозок дорожают материалы. Отдельная статья расходов, в текущих условиях трудно прогнозируемая, – электроэнергия. Заживить процессы на площадке от генератора очень дорого. Стоит также упомянуть о росте оплаты труда строителей", – рассказывает OBOZ.UA Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд".

Меняются и требования к квартирам. Покупатели обращают внимание на наличие укрытия, близость к объектам, которые могут стать целью для ракетных атак российских оккупантов, этажность, а теперь и на наличие альтернативного источника питания лифтов, насосов, освещения во время отключений.

Артур Пилипчук, член совета Ассоциации специалистов по недвижимости, объясняет: первое, на что обращают внимание при выборе квартиры, – это локация. Но если в одной локации находятся два конкурирующих объекта, то покупатель скорее выберет тот, который находится в доме с генератором, батареями или солнечной станцией.

"В доме, где есть альтернативное питание на время отключений, действительно может немного подняться цена на квартиры, так как между двумя похожими вариантами выберут тот, где решен вопрос питания. Но тогда вполне вероятно, что конкурентное преимущество будет иметь та квартира, которая находится в доме без генератора и меньше стоит", – объясняет риелтор.

Отключение электроэнергии, а также удорожание материалов и дефицит строителей действительно значительно увеличили себестоимость новостроек, говорит Пилипчук. Однако застройщики не могут мгновенно и значительно повысить цены, потому что потеряют покупателей. Поэтому вместо этого вынуждены снизить маржинальность, менять планирование – делать все, чтобы уменьшить себестоимость строительства.

К примеру, возле Киева активно строят ЖК со смарт-квартирами. Чаще это пятиэтажные дома без лифтов с закрытой территорией. Здесь можно встретить квартиру площадью до 20 квадратов. Однако если раньше можно было значительно сэкономить, если инвестировать в квартиру на первых этапах строительства, то сейчас такая возможность практически отсутствует.

"Последние два года мы находимся в нетипичной для рынка недвижимости ситуации, когда стоимость квадратного метра на старте строительства может не отличаться от стоимости в уже готовом доме или отличаться очень несущественно. Это связано с тем, что проекты, которые имеют статус завершенных или приближаются к этому, строились при другой себестоимости. Новые же объекты существенно дороже. Девелоперы просто не могут демпинговать и предлагать их на 30-40% дешевле актуального предложения в сданных домах", – объясняют в "Интергал-Буд".

Цены на квартиры в новостройках будут неизбежно расти. Резкое подорожание возможно после войны

Количество готового жилья уменьшается. Со временем, когда доступных к продаже квадратов в готовых или почти готовых домах не останется, ситуация выровняется. "У нас будут новые цены, которые будут существенно выше стоимости недвижимости в 2021 году", – объясняет Анна Лаевская.

Артур Пилипчук убежден: после победы Украины будет активно развиваться ипотека, будет расти спрос. Кроме того, к началу этого года, по подсчетам KSE, сумма ущерба в результате разрушения жилых зданий уже достигла 58,9 млрд долларов. Вместо разрушенных домов необходимо будет строить новые.

"В разрезе сделок нашей компании продажи с целью заработка достигают 15-20%. После войны количество таких сделок значительно возрастет. И не только вследствие активизации украинских инвесторов. Отечественным рынком первички активно интересуются иностранные инвесторы", – рассказывают в "Интергал-Буд".

Рост цен неизбежен. Сначала он будет происходить за счет удорожания себестоимости строительства и сдерживаться низкой покупательной способностью и относительно небольшим спросом. Однако сразу после войны цены будут уверенно расти вместе со спросом.

Точные прогнозы по поводу того, как будет развиваться ситуация, сделать крайне сложно. Те, кто сейчас покупают недвижимость, с одной стороны, берут на себя больше рисков в период полномасштабной войны, а с другой – получают возможность приобрести недвижимость до возможного значительного подорожания.