"Народні" перепланування у Києві: які квартири неможливо продати та чому відмовляють у банках

Експерт розповів про найпоширеніші у столиці перепланування квартир та чим це загрожує.

Незважаючи на війну та ворожі ракетні обстріли, життя у Києвітриває. Люди орендують помешкання, ремонтують та продають квартири.

Експерти наголошують, що містяни активно продовжують переплановувати своє житло та розповіли про шокувальні та найпоширеніші "народні" перепланування.

Квартири з "зайвими квадратами"

За словами експерта, найпоширеніше перепланування у Києві, це приєднання до квартири місць загального користування – тамбурів, які розраховані на дві та більше квартир.

"Люди приєднують частину тамбуру до однієї, або двох квартир, отримуючи від 4 до 8 квадратних метрів "зайвої" площі у своє розпорядження. А буває і весь тамбур, на 4 чи більше квартир, стає загальною комірчиною для зберігання велосипедів, санчат, дитячих візочків та іншого майна. Вхід до місця загального користування закривають дверима", – розповідає ТСН.ua Сергій Курганов, рієлтор-практик, гендиректор рієлторського об’єднання.

За словами експерта, з одного боку це зручно людям, а з іншого, якщо стається надзвичайна подія – пожежа чи протікання труби, то вільний доступ до житла закритий, ще й додатково заблокований.

"Найбільше вражають перепланування, коли велику частину тамбура приєднують до однієї квартири. Там люди облаштовують передпокої, обставляють меблями або шафами для зберігання сезонних речей. Обвішують стіни дзеркалами, стелять нову підлогу, встановлюють підсвітку. Тобто, за рахунок тамбура збільшують площу квартири на декілька квадратних метрів. Все це у документах, звісно ж не відображається", – розповідає Сергій Курганов.

Експерт зауважує, що дуже зрідка мешканці роблять такі перепланування у законний спосіб, тобто мають документи щодо збільшення площі квартири.

"Десь один власник з тисячі може надати такі документи. У інших вони відсутні, а аргумент простий – я вклав у цей тамбур купу грошей, і він вже мій. До речі, квартири з таким переплануванням можна продати, хоча це і є порушенням. Адже у місцях загального користування заборонено зберігати речі чи загромаджувати їх", – розповідає Сергій Курганов.

Трішки законні, а трішки незаконні

Зараз тамбури у житлових будинках мешканці використовують як тимчасові укриття під час повітряної тривоги. Тут немає вікон і можна перечекати ворожу атаку, якщо в укриття вже йти запізно. Є дві стіни, які можуть вберегти від уламків ворожих ракет чи дронів.

Експерт пригадує період у Києві, коли житлово-експлуатаційні організації навіть наполегливо радили мешканцям встановлювати загальні двері у тамбур, щоб закривати доступ для сторонніх осіб.

"Тоді у місцях загального користування встановлювали досить дороге телекомунікаційне обладнання – шафи з обладнанням для інтернету, телефону, телебачення. А коли ставалися крадіжки такого майна на одному поверсі, то пів будинку могло залишитися без інтернету, телебачення чи телефонного зв’язку. Тому людям радили обмежувати доступ до тамбуру. Виходить, що з одного боку – це порушення, а з іншого подібне дозволяли самі житлово-експлуатаційні організації", – розповідає Сергій Курганов.

Чи можна продати квартиру з тамбуром?

Раніше, якщо людина мала бажання продати квартиру з приєднаною до неї частиною тамбуру, то зробити це було дуже складно.

"Невід’ємною складовою до пакету документів на продаж квартири, була довідка-характеристика від БТІ. Інженер з БТІ приходив до оселі, оглядав її, і готував відповідний висновок. У ті часи, наявність захопленого тамбуру, який ставав частиною квартири – вважалося переплануванням. Фахівець робив відповідний запис у довідці і власник був змушений: або розбирати стіну з дверима, або отримати законні документи на площу, яка колись була місцем загального користування. На жаль, зараз таких перевірок ніхто не робить, тому і подібних перепланувань дуже багато", – додає фахівець.

До речі, у нових ЖК обмеження доступу до місць загального користування запроваджуються на рівні забудовника – у вигляді окремих дверей до тамбуру. Тобто вийшовши з ліфта, гість далі не потрапить, якщо його ніхто з власників квартир не чекає.

Хто та як переплановує квартири у столиці

За словами рієлтора, найбільше самовільно переплановують квартири у спальних районах Києва.

"Якщо взяти спальні райони столиці, то там на 90% відсутні документи на усі перепланування. Люди перебудовують свої помешкання як самі того забажають. А от у центральній частині Києва власники більш відповідальніші. Здебільшого у 90% випадків мають всі документи на перепланування, погоджені проєкти та іншу дозвільну документацію. Я про Поділ, Печерськ, Хрещатик, бульвар Тараса Шевченка та прилеглі вулиці. І це не лише історичні будинки, а й забудова від 60-х до 90-х років", – розповідає Сергій Курганов.

Перетворення кухні на вітальню

Ще один поширений вид народних перепланувань, який і зараз популярний у Києві – розширення площі квартир старого планування за рахунок демонтажу перегородок між кімнатами.

Йдеться про квартири невеликої площі, умовно кажучи, трикімнатні квартири у будинках серійних проєктів починаючи від 60-х до 90-х років.

"Це трикімнатні квартири, де одна – прохідна і дві відокремлені кімнати. Щоб розширити площу такого помешкання, люди прибирають перегородку між кухнею та прохідною кімнатою і перетворюють їх у велику кухню-вітальню. За рахунок цього кухня у 6-7 "квадратів" перетворюється на простору у 15-25 квадратних метрів", – розповідає Сергій Курганов.

Тут слід пам’ятати, що демонтувавши перегородку між кімнатами, ви збільшили корисну площу квартири. І вона вже не буде відповідати тій, що офіційно внесена у документи. І відповідно доведеться більше платити за опалення.

"Тому варто робити проєкт такого перепланування, узгодити його і ввести житло у експлуатацію, як новостворене. Звісно, що це потребує чималих коштів та часу. Але саме це є правильний шлях, якщо ви плануєте у майбутньому продавати таку квартиру. До речі, зараз все більше таких об’єктів, де на перепланування у власників є відповідні документи", – зазначає Сергій Курганов.

Два види київських "хрущовок"

Експерт додає, що через відключення світла, зараз зріс попит на "хрущовки", де є газопостачання.

Окрім цього, саме це житло активно вдосконалюють власники завдяки переплануванню. Особливою популярністю користуються "хрущовки" з покращеним плануванням, які будувалися для партійної номенклатури.

"В Києві є два варіанти "хрущовок", хоча по площі вони плюс-мінус одинакові. Одні будували для звичайних людей, а інші для партійної номенклатури. Що собою являє "хрущовка" стандартного планування? Це г-подібний коридор, санвузол – ванна та туалет, малесенька кухня у межах 4,5-5,5 "квадратів", одна прохідна кімната і друга окрема. Зовсім інша картина у "хрущовці" поліпшеного планування. При вході є окремий туалет, кухня до 6-6,5 "квадратів", що для "хрущовки" справжнє диво. Далі – прохідна кімната, але з неї маємо вихід у спальну зону, бо там є місце для невеличкої гардеробної, ванної кімнати та спальні. Такі квартири зручно сплановані і на них навіть зараз є попит", – додає рієлтор.

Розширення ванної кімнати та загроза потопу

Не менш поширений вид перепланувань стосується ванн та туалетів. Подекуди власники розширюють їх за рахунок площі кухні чи коридору, виходячи за рамки так званих "мокрих точок".

"За рахунок прибирання перегородки між туалетом та ванною і частини коридору, мешканці отримують доволі просторі приміщення на 6-7 квадратних метрів. Там встановлюють великі ванни трикутної форми чи навіть джакузі. У таких кімнатах помістяться і душова кабіна, пральна машина, бойлер, унітаз та біде", – розповідає Сергій Курганов.

Він додає, щоб узаконити таке перепланування, власнику помешкання потрібно не лише розроблювати відповідний проєкт, а й узгоджувати його з сусідами, які живуть зверху та знизу.

"У разі виникнення аварійної ситуації – прорве трубу чи протече унітаз. Вода буде затоплювати сусідські коридор чи кухню, бо "мокрі точки" були розширені на житлову площу. Саме тому проєкт такого перепланування потрібно узгоджувати з сусідами.  Якщо ж ви просто прибрали перегородку між ванною та туалетом і об’єднали їх, тоді ніяких узгоджень не потрібно", – пояснює фахівець.

Маскування труб і скандали з сусідами

До речі, за словами Сергія Курганова, тенденція встановлювати по два санвузли у квартирах Києва почалася з кінця 90-х років минулого століття. Тоді ж мешканці почали активно "маскувати" комунікації – труби гарячої та холодної води, які зазвичай знаходяться у туалеті. Люди намагаються їх максимально заховати, закривають гіпсокартоном, цеглою, закладають кахлем. 

"Таке "оздоблення" найчастіше стає причиною сусідських сварок та навіть бійок. Бо доступу до труб не лишається, лише віконечко до лічильника, а труба десь може протікати, підтоплюючи сусідів. Щоб знайти причину протікання, потрібно розбирати усе оздоблення, що звісно не вигідно власникам. Але, якщо через таке весь будинок сидить без води, то власника рано чи пізно змусять це зробити", – розповідає експерт з нерухомості.

Він додає, що проблема з закритим доступом до комунікацій зараз дуже актуальна, бо від частих відключень електроенергії, тиск у трубах водопостачання постійно змінюється, а подекуди буває надмірним, що стає причиною проривів комунікацій між квартирами.

"У будинках, де старі труби, які відпрацювали свій ресурс, зросла кількість таких аварійних ситуацій. А це підтоплення, скандали і, відповідно, дороговартісний ремонт. Власникам через "не хочу" доведеться розбирати все, чим вони "маскували" свої труби", – додає експерт.

Любителі скандинавських традицій

У сучасних будинках кияни завдяки переплануванню навіть облаштовують у помешканнях сауни.

За словами Сергія Курганова, таке можна спостерігати у нових будинках, де у квартирах є по два санвузли.

"Якщо родині достатньо одного санвузла, то другий, площа якого складає 8 квадратних метрів, вони перероблюють під сауну. У таких приміщеннях є два вентиляційних канали і всі необхідні комунікації. Тому власнику залишається трохи переробити двері і розділити приміщення перегородкою. Таким чином він отримує невеличку сауну площею у 3 квадратних метри та кімнатку для відпочинку на 5 "квадратів". До речі, якщо для нас сауна у житловому будинку вважається екзотикою, то у скандинавських країнах це звичне явище", – розповідає експерт.

Розширення житла за рахунок балконів та лоджій

Перепланування, яке кидається усім в очі – приєднання до загальної площі квартири лоджій та балконів. Хтось за рахунок лоджії розширює площу кухні, хтось виносить стіну і об’єднує балкон зі спальнею. У Києві щодо цього справжня анархія – роблять, що заманеться.

"Найпоширеніше перепланування, коли просто прибирають віконний блок і залишать підвіконня у якості тумби. А от коли починають зрізувати несучі стіни, це вже втручання в несучу конструкцію будинку, що несе загрозу для мешканців будинку", – каже Сергій Курганов.

Він додає, що найчастіше такі перепланування роблять у будинках серії "Т". Вони так побудовані, що мають вихід на лоджію з кухні. За такого перепланування збільшується площа квартири на 5-6 "квадратів".

Шок для архітектора та знищені стіни

За словами експерта, трапляються доволі жорсткі перепланування лоджій та балконів. Особливо небезпечно, коли власники задля збільшення площі квартири демонтують підпірні та несучі стіни, адже через таке перепланування увесь будинок можуть визнати аварійним. 

"Мода на перепланування балконів у Києві стартувала ще у 90-х роках минулого століття, тоді кожен робив все що хотів і були випадки, коли таке перепланування загрожувало обвалом для багатоквартирного будинку. Я добре пам’ятаю квартиру у столиці, яку власники перепланували так, що спочатку за голову взялися сусіди, а потім і представники управляючої компанії. На місце навіть викликали архітектора, який робив планування цього будинку. Зодчий з порогу жахнувся побаченому і сказав, що далі до помешкання не зайде, бо будинок у аварійному стані – власники демонтували несучі стіни і повністю переробили квартиру на свій розсуд. Їх змусили демонтувати усю "красу", поставити металеві підпірки та повернути на місце несучі стіни. Панельний будинок міг просто завалитися", – пригадує Сергій Курганов.

Півторакімнатні квартири

Менш розповсюджений вид перепланувань стосується приміщень у житлових будинках, які називалися – комірчини для зберігання дитячих візочків. Такі були на кожному поверсі у певної серії житлових будинків.

"Комірчини зазвичай межували з кухнями або кімнатами квартир на поверсі. Мешканці будинку могли отримати таке приміщення у власність. Їх за дозволу жеку можна було приєднати до загальної площі квартири. Але за дозволом до жеку ходили не всі, більшість людей займали їх за принципом – хто раніше встав, того і капці", – розповідає Сергій Курганов.

До таких комірчин прорубували отвір і облаштовували там, що кому заманеться – продовження кухні, або ще одну кімнату. Завдяки комірчині, однокімнатна квартира перетворювалася на півторакімнатну.

"Зараз часто трапляється, що власники виставляють такі квартири на продаж. І тут починаються проблеми, бо за документами у них однокімнатна квартира на 27 квадратних метрів, а за обмірами майже 40 "квадратів". Продати таку квартиру дуже складно", – пояснює рієлтор.

Продовження квартири у підвалі та на горищі

Найбільше вражають перепланування, які стосуються квартир на перших та останніх поверхах житлових будинків.

Мешкаючи на 10 поверсі будинку, жителі знали, що над ними є технічний поверх. Багатьом не давало спокою, що така велика площа пустує і ці приміщення почали брати у довгострокову оренду або ж просто самовільно захоплювали. До технічного поверху прорізався отвір та будувалася сходи, з квартири проводилися всі необхідні комунікації і таким чином люди отримували дворівневе помешкання.

"Я бував у таких квартирах. Вони справді вражають, бо люди приєднували площу, яка значно перевищувала розмір їх квартири. Причому власники не мали документів на технічний поверх. Відповідно продати таку дворівневу квартиру майже неможливо", – каже експерт.

Теж саме відбувається на перших поверхах, коли люди розширюють своє помешкання за рахунок підвалу.

"У підлозі прорізався отвір та ставилися сходи, а у підвалі облаштовували додаткові кімнати. В залежності від наявних комунікацій облаштовували по 1-2 кімнаті. Туди потрібно було проводити воду, вентиляцію, освітлення. З огляду на безпеку, це найнебезпечніше – зробити собі кімнату у підвалі. З повітрям у таких приміщеннях великі проблеми, хоча знаю, що у них навіть відкривали тренажерні зали", – розповідає Сергій Курганов.

Кухня в коридорі та загроза потопу

Дуже часто кияни переплановують трикімнатні квартири. Йдеться про одну з сучасних серій будинків, де можливі варіанти з переплануванням, якщо дотримуватися діючих вимог та правил.

Власники прибирають стіну між кухнею та прохідною кімнатою та отримують простору вітальню, а ще дві окремі спальні, а кухню розміщують в коридорі. Для цього туди заводять труби з водою та каналізацією.

"Такий варіант на перший погляд зручний, але власники при цьому порушують купу норм та правил. Бо якщо труба у коридорі прорве, то водою затопить усі квартири, що нижче. Після такого господарям перепланованої квартири доведеться довго працювати, щоб відремонтувати пошкоджене майно сусідів. Таке перепланування ніхто не затвердить навіть при наявності розробленого проєкту", – зауважує Сергій Курганов.

Комерційне перепланування житла

Також у Києві набирає популярності перепланування квартир для комерційного використання. Все це робиться законно, хоч і неймовірно складно по процедурі. 

"Для цього викуповують велику за площею трикімнатну квартиру з усіма необхідними комунікаціями – вода, каналізація, опалення. Власник перероблює її на три окремі однокімнатні квартири-студії і продає бажаючим. Такі квартири мають окремий вхід, обладнанні лічильниками електропостачання та водопостачання. Площа таких помешкань в середньому близько 20-23 квадратних метрів", – розповідає Сергій Курганов.

Також часто переплановують квартири на першому поверсі будинків у спальних районах Києва. При чому не в нових ЖК, а у звичайних будинках радянської забудови.

"Для цього квартиру переводять у нежитловий фонд, отримують дозвіл на будівництво окремого входу з вулиці. Офіційно роблять перепланування і використовують для комерційних потреб. В таких квартирах розташовуються банки, аптеки, невеличкі магазини, лабораторії аналізів", – розповідає рієлтор.

Банки не беруть під заставу переплановані квартири

За словами експерта, на тлі того, що бюро технічної інвентаризації (БТІ) вже не виконує тих функцій, які були у них раніше, і перед продажом квартири не вимагається наявність довідки-характеристики про відповідність площ вказаних у технічному паспорті та площі в натурі, люди роблять перепланування і намагаються продати такі квартири.

"Єдина перепона цьому – банки. Зараз в країні ситуація така, що квартири купують переважно військові, медики, або ті громадяни, які підпадають під державні програми єОселя та єВідновлення. Якщо будь-яка квартира у якій є перепланування продається під кредитну програму державну чи банківську, то у такому випадку в обов’язковому порядку інженер та оцінщик приходять на огляд квартири, яка має бути взята у якості застави банком. У разі наявності перепланувань, банк на 99% дасть відмову по зарахуванню такої квартири, тим більше, якщо є втручання в геометрію стін, конструкцію та планування квартири. І банк відмовляє у видачі кредиту саме під такі квартири. А у інший спосіб квартиру з переплануванням важко продати", – зазначає Сергій Курганов.

Він додає, якщо будуть ухвалені закони та вимоги, які посилять контроль за внутрішнім оздобленням житла, то квартири з незаконним переплануванням буде вкрай важко продати або взагалі неможливо.

Що з переплануванням на Заході

За словами експерта, у США перед продажом будь-якого об’єкту нерухомості, його оглядає державний інспектор з анкетою на 5-10 сторінок.

"Інспектор перевіряє відповідність, наявність та кількість розеток, вентиляційних каналів, вимикачів, дверей, вікон, освітлювальних приладів. Тобто робить повну інспекцію приміщення та усіх наявних у ньому систем. Все це вноситься у документ. Якщо він виявить будь-які відхилення або зміни – продати таку квартиру неможливо. Там навіть, щоб перенести розетку в інше місце, потрібно отримати дозвіл від відповідних служб, а сама робота має бути виконана сертифікованим майстром. Якщо це зроблено мешканцем самостійно, то йому доведеться заплатити штраф, а після цього привести все до ладу, як було раніше", – підсумовує Сергій Курганов.

Раніше ТСН.ua розповіідав, у яких квартирах в Києві не вимикають світло: звідки вони беруться та скільки коштує оренда.