"Народные" перепланировки в Киеве: какие квартиры невозможно продать и почему отказывают в банках

Эксперт рассказал о самых распространенных в столице перепланировках квартир и чем это грозит.

Несмотря на войну и вражеские ракетные обстрелы, жизнь в Киеве продолжается. Люди арендуют жилье, ремонтируют и продают квартиры.

Эксперты отмечают, что горожане активно продолжают перепланировать свое жилье и рассказали о шокирующих и самых распространенных "народных" перепланировках.

Квартиры с "лишними квадратами"

По словам эксперта, самая распространенная перепланировка в Киеве, это присоединение к квартире мест общего пользования – тамбуров, рассчитанных на две и более квартир.

"Люди присоединяют часть тамбура к одной или двум квартирам, получая от 4 до 8 квадратных метров "лишней" площади в свое распоряжение. А бывает и весь тамбур, на 4 или более квартир, становится общей кладовкой для хранения велосипедов, санок, детских колясок и другого имущества. Вход в место общего пользования закрывают дверью", – рассказывает ТСН.ua Сергей Курганов, риелтор-практик, гендиректор риелторского объединения.

По словам эксперта, с одной стороны это удобно людям, а с другой, если происходит чрезвычайное событие – пожар или протекание трубы, то свободный доступ к жилью закрыт, еще и дополнительно заблокирован.

"Больше всего поражают перепланировки, когда большую часть тамбура присоединяют к одной квартире. Там люди обустраивают прихожие, обставляют мебелью или шкафами для хранения сезонных вещей. Увешивают стены зеркалами, стелят новый пол, устанавливают подсветку. То есть, за счет тамбура увеличивают площадь квартиры на несколько квадратных метров. Все это в документах, конечно же, не отражается", – рассказывает Сергей Курганов.

Эксперт отмечает, что очень редко жильцы делают такие перепланировки законным способом, то есть имеют документы по увеличению площади квартиры.

"Где-то один владелец из тысячи может предоставить такие документы. У других они отсутствуют, а аргумент простой – я вложил в этот тамбур кучу денег, и он уже мой. Кстати, квартиры с такой перепланировкой можно продать, хотя это и есть нарушение. Ведь в местах общего пользования запрещено хранить вещи или захламлять их", – рассказывает Сергей Курганов.

Немножко законные, а немножко незаконные

Сейчас тамбуры в жилых домах жители используют как временные укрытия во время воздушной тревоги. Здесь нет окон и можно переждать вражескую атаку, если в укрытие уже идти поздно. Есть две стены, которые могут уберечь от обломков вражеских ракет или дронов.

Эксперт вспоминает период в Киеве, когда жилищно-эксплуатационные организации даже настойчиво советовали жителям устанавливать общую дверь в тамбур, чтобы закрывать доступ для посторонних.

"Тогда в местах общего пользования устанавливали достаточно дорогое телекоммуникационное оборудование – шкафы с оборудованием для интернета, телефона, телевидения. А когда случались кражи такого имещества на одном этаже, то полдома могло остаться без интернета, телевидения или телефонной связи. Поэтому людям советовали ограничивать доступ к тамбуру. Выходит, что с одной стороны – это нарушение, а с другой подобное позволяли сами жилищно-эксплуатационные организации", – рассказывает Сергей Курганов.

Можно ли продать квартиру с тамбуром?

Раньше, если человек хотел продать квартиру с присоединенной к ней частью тамбура, то сделать это было очень сложно.

"Неотъемлемой составляющей пакета документов на продажу квартиры была справка-характеристика от БТИ. Инженер из БТИ приходил в дом, осматривал жилье, и готовил соответствующий вывод. В те времена, наличие захваченного тамбура, который становился частью квартиры — считалось перепланировкой. Специалист делал соответствующую запись в справке и владелец был вынужден: либо разбирать стену с дверью, либо получить законные документы на площадь, которая когда-то была местом общего пользования. К сожалению, сейчас таких проверок никто не делает, поэтому и подобных перепланировок очень много", – добавляет специалист.

Кстати, в новых ЖК ограничения доступа к местам общего пользования вводятся на уровне застройщика – в виде отдельных дверей к тамбуру. То есть, выйдя из лифта, гость дальше не попадет, если его никто из владельцев квартир не ждет.

Кто и как перепланирует квартиры в столице

По словам риелтора, больше самовольно перепланируют квартиры в спальных районах Киева.

"Если взять спальные районы столицы, то там на 90% отсутствуют документы на все перепланировки. Люди перестраивают свои помещения как сами того пожелают. А вот в центральной части Киева владельцы более ответственны. В основном в 90% случаев есть все документы на перепланировку, согласованные проекты и другую разрешительную документацию. Я о Подоле, Печерске, Крещатике, бульваре Тараса Шевченко и близлежащих улицах. И это не только исторические дома, но и застройка от 60-х до 90-х годов", – рассказывает Сергей Курганов.

Превращение кухни в гостиную

Еще один распространенный вид народных перепланировок, который и сейчас популярен в Киеве – расширение площади квартир старой планировки за счет демонтажа перегородок между комнатами.

Речь идет о квартирах небольшой площади, условно говоря, трехкомнатные квартиры в домах серийных проектов, начиная от 60-х до 90-х годов.

"Это трехкомнатные квартиры, где одна – проходная и две обособленные комнаты. Чтобы расширить площадь такого жилья, люди убирают перегородку между кухней и проходной комнатой и превращают их в большую кухню-гостиную. За счет этого кухня в 6-7 "квадратов" превращается в пространства в 15-25 квадратных метров”, – рассказывает Сергей Курганов.

Здесь следует помнить, что, демонтировав перегородку между комнатами, вы увеличили полезную площадь квартиры. И она уже не будет соответствовать официально внесенной в документы. И соответственно придется больше платить за отопление.

"Поэтому стоит делать проект такой перепланировки, согласовать его и ввести жилье в эксплуатацию, как новосозданое. Конечно, это требует немалых средств и времени. Но именно это правильный путь, если вы планируете в будущем продавать такую квартиру. Кстати, сейчас все больше таких объектов, где на перепланировку у собственников есть соответствующие документы", – отмечает Сергей Курганов.

Два вида киевских "хрущевок"

Эксперт добавляет, что из-за отключения света сейчас вырос спрос на "хрущевки", которые снабжаются газом.

Кроме того, именно это жилье активно совершенствуют владельцы благодаря перепланировке. Особой популярностью пользуются "хрущевки" с улучшенной планировкой, которые строились для партийной номенклатуры.

"В Киеве есть два варианта "хрущевок", хотя по площади они плюс-минус одинаковы. Одни строили для обычных людей, а другие для партийной номенклатуры. Что собой представляет "хрущевка" стандартной планировки? Это г-образный коридор, санузел – ванна и туалет, крошечная кухня в пределах 4,5-5,5 "квадратов", одна проходная комната и вторая отдельная. Совсем другая картина в "хрущевке" улучшенной планировки. При входе есть отдельный туалет, кухня до 6-6,5 "квадратов", что для "хрущевки" настоящее чудо. Далее – проходная комната, из нее выход в спальную зону, там есть место для небольшой гардеробной, ванной комнаты и спальни. Такие квартиры удобно спланированы и на них даже сейчас есть спрос", – добавляет риелтор.

Расширение ванной комнаты и угроза потопа

Не менее распространенный вид перепланировок касается ванных и туалетов. Кое-где владельцы расширяют их за счет площади кухни или коридора, выходя за рамки так называемых "мокрых точек".

"За счет демонтажа перегородки между туалетом и ванной и части коридора, жители получают достаточно просторные помещения на 6-7 квадратных метров. Там устанавливают большие ванны треугольной формы или даже джакузи. В таких комнатах поместятся и душевая кабина, стиральная машина, бойлер, унитаз и биде", – рассказывает Сергей Курганов.

Он добавляет, чтобы узаконить такую перепланировку, владельцу дома нужно не только разрабатывать соответствующий проект, но и согласовывать его с соседями, живущими сверху и снизу.

"В случае возникновения аварийной ситуации – прорвет трубу или протечет унитаз. Вода будет затапливать соседские коридор или кухню, потому что "мокрые точки" были расширены на жилую площадь. Именно поэтому проект такой перепланировки нужно согласовывать с соседями. Если же вы просто убрали перегородку между ванной и туалетом и объединили их, тогда никаких согласований не нужно", – объясняет специалист.

Маскировка труб и скандалы с соседями

Кстати, по словам Сергея Курганова, тенденция устанавливать по два санузла в квартирах Киева началась с конца 90-х годов прошлого столетия. Тогда же жители начали активно "маскировать" коммуникации – трубы горячей и холодной воды, обычно находящиеся в туалете. Люди пытаются их максимально спрятать, закрывают гипсокартоном, кирпичом, закладывают кафелем.

"Такая "отделка" чаще всего становится причиной соседских ссор и даже драк. Потому что доступа к трубам не остается, только окошечко к счетчику, а труба где-то может протекать, подтапливая соседей. Чтобы найти причину протечки, нужно разбирать всю отделку, что конечно не выгодно владельцам. Но, если из-за этого весь дом сидит без воды, то владельца рано или поздно заставят это сделать", – рассказывает эксперт по недвижимости.

Он добавляет, что проблема с закрытым доступом к коммуникациям сейчас очень актуальна, потому что от частых отключений электроэнергии давление в трубах водоснабжения постоянно меняется, а иногда бывает чрезмерным, что становится причиной прорывов коммуникаций между квартирами.

"В домах, где старые трубы, отработавшие свой ресурс, возросло количество таких аварийных ситуаций. А это подтопление, скандалы и, соответственно, дорогостоящий ремонт. Владельцам через "не хочу" придется разбирать все, чем они "маскировали" свои трубы", – добавляет эксперт.

Любители скандинавских традиций

В современных домах киевляне благодаря перепланировке даже обустраивают в квартирах сауны.

По словам Сергея Курганова, такое можно наблюдать в новых домах, где в квартирах по два санузла.

"Если семье достаточно одного санузла, то второй, площадь которого составляет 8 квадратных метров, они переделывают под сауну. В таких помещениях есть два вентиляционных канала и все необходимые коммуникации. Поэтому владельцу остается немного переделать дверь и разделить помещение перегородкой. Таким образом он получает небольшую сауну площадью в 3 квадратных метра и комнатку для отдыха на 5 "квадратов". Кстати, если для нас сауна в жилом доме считается экзотикой, то в скандинавских странах это привычное явление", – рассказывает эксперт.

Расширение жилья за счет балконов и лоджий

Перепланировка, которая бросается всем в глаза – присоединение к общей площади квартиры лоджий и балконов. Кто-то за счет лоджии расширяет площадь кухни, а кто-то выносит стену и объединяет балкон со спальней. В Киеве на этот счет настоящая анархия – делают, что вздумается.

"Самая распространенная перепланировка, когда просто убирают оконный блок и оставят подоконник в качестве тумбы. А вот когда начинают срезать несущие стены, это уже вмешательство в несущую конструкцию дома, что несет угрозу для жильцов дома", – говорит Сергей Курганов.

Он добавляет, что чаще всего такие перепланировки делают в домах серии "Т". Они так построены, что имеют выход на лоджию из кухни. При такой перепланировке увеличивается площадь квартиры на 5-6 "квадратов".

Шок для архитектора и уничтоженные стены

По словам эксперта, встречаются достаточно жесткие перепланировки лоджий и балконов. Особенно опасно, когда владельцы ради увеличения площади квартиры демонтируют подпорные и несущие стены, ведь из-за такой перепланировки весь дом могут признать аварийным.

"Мода на перепланировку балконов в Киеве стартовала еще в 90-х годах прошлого века, тогда каждый делал все что хотел и были случаи, когда такая перепланировка угрожала обвалом для многоквартирного дома. Я хорошо помню квартиру в столице, которую владельцы перепланировали так, что сначала за голову взялись соседи, а потом и представители управляющей компании. На место даже вызвали архитектора, который делал планировку этого дома. Зодчий с порога ужаснулся увиденному и сказал, что дальше в квартиру не зайдет, потому что дом в аварийном состоянии – владельцы демонтировали несущие стены и полностью переделали квартиру по своему усмотрению. Их заставили демонтировать всю "красоту", поставить металлические подпорки и вернуть на место несущие стены. Панельный дом мог просто рухнуть", – вспоминает Сергей Курганов.

Полуторакомнатные квартиры

Менее распространенный вид перепланировок касается помещений в жилых домах, которые назывались – колясочными. Такие были на каждом этаже в определенной серии жилых домов.

"Колясочные обычно граничили с кухнями или комнатами квартир на этаже. Жители дома могли получить такое помещение в собственность. Их по разрешению ЖЭКа можно было присоединить к общей площади квартиры. Но за разрешением в ЖЭК ходили не все, большинство людей занимали их по принципу — кто раньше встал, того и тапочки", – рассказывает Сергей Курганов.

К колясочным прорубали отверстие и обустраивали там, что кому угодно – продолжение кухни или еще одну комнату. Благодаря колясочным, однокомнатная квартира превращалась в полуторакомнатную.

"Сейчас часто случается, что владельцы выставляют такие квартиры на продажу. И здесь начинаются проблемы, потому что по документам у них однокомнатная квартира на 27 квадратных метров, а по обмерам почти 40 "квадратов". Продать такую квартиру очень сложно", – объясняет риелтор.

Продолжение квартиры в подвале и на чердаке

Больше всего поражают перепланировки, касающиеся квартир на первых и последних этажах жилых домов.

Живя на 10 этаже дома, жители знали, что над ними есть технический этаж. Многим не давало покоя, что такая большая площадь пустует и эти помещения начали брать в долгосрочную аренду или просто самовольно занимали. До технического этажа прорезалось отверстие и строилась лестница, из квартиры проводились все необходимые коммуникации и таким образом люди получали двухуровневое помещение.

"Я бывал в таких квартирах. Они действительно впечатляют, потому что люди присоединяли площадь, значительно превышающую размер их квартиры. Причем владельцы не имели документов на технический этаж. Соответственно продать такую двухуровневую квартиру почти невозможно", — говорит эксперт.

То же происходит на первых этажах, когда люди расширяют свое жилье за счет подвала.

"В полу прорезалось отверстие и ставилась лестница, а в подвале обустраивали дополнительные комнаты. В зависимости от имеющихся коммуникаций обустраивали по 1-2 комнате. Туда нужно было проводить воду, вентиляцию, освещение. С учетом безопасности, это очень опасно — сделать себе комнату в подвале. С воздухом в таких помещениях большие проблемы, хотя знаю, что в них даже открывали тренажерные залы", – рассказывает Сергей Курганов.

Кухня в коридоре и угроза потопа

Очень часто киевляне перепланируют трехкомнатные квартиры. Речь идет об одной из современных серий домов, где возможны варианты с перепланировкой, если соблюдать действующие требования и правила.

Владельцы убирают стену между кухней и проходной комнатой и получают просторную гостиную, а еще две спальни, а кухню размещают в коридоре. Для этого туда заводят трубы с водой и канализацией.

"Такой вариант на первый взгляд удобен, но владельцы при этом нарушают кучу норм и правил. Потому что если труба в коридоре прорвет, то водой затопит все нижестоящие квартиры. После такого хозяевам перепланированной квартиры придется долго работать, чтобы отремонтировать поврежденное имущество соседей. Такую перепланировку никто не утвердит даже при наличии разработанного проекта”, – замечает Сергей Курганов.

Коммерческая перепланировка жилья

Также в Киеве набирает популярность перепланировка квартир для коммерческого использования. Все это делается законно, хоть и невероятно сложно по процедуре.

"Для этого выкупают большую по площади трехкомнатную квартиру со всеми необходимыми коммуникациями – вода, канализация, отопление. Владелец переделывает ее в три отдельные однокомнатные квартиры-студии и продает желающим. Такие квартиры имеют отдельный вход, оснащены счетчиками электроснабжения и водоснабжения. Площадь таких помещений в среднем около 20-23 квадратных метров", – рассказывает Сергей Курганов.

Также часто перепланируют квартиры на первом этаже домов в спальных районах Киева. Причем не в новых ЖК, а в обычных домах советской застройки.

"Для этого квартиру переводят в нежилой фонд, получают разрешение на строительство отдельного входа с улицы. Официально делают перепланировку и используются для коммерческих нужд. В таких квартирах располагаются банки, аптеки, небольшие магазины, лаборатории анализов", – рассказывает риелтор.

Банки не берут под залог перепланированные квартиры

По словам эксперта, на фоне того, что бюро технической инвентаризации (БТИ) уже не выполняет тех функций, которые были у них раньше, и перед продажей квартиры не требуется наличие справки-характеристики о соответствии площадей указанных в техническом паспорте и площади в натуре,  люди делают перепланировку и пытаются продать такие квартиры.

"Единственная преграда этому – банки. Сейчас в стране ситуация такова, что квартиры покупают преимущественно военные, медики, или те граждане, которые подпадают под государственные программы єОселя та єВідновлення. Если любая квартира с перепланировкой продается под кредитную программу государственную или банковскую, то в таком случае в обязательном порядке инженер и оценщик приходят на осмотр квартиры, которая должна быть взята в качестве залога банком. В случае наличия перепланировок, банк на 99% даст отказ по зачислению такой квартиры, тем более если есть вмешательство в геометрию стен, конструкцию и планировку квартиры. И банк отказывает в выдаче кредита под такие квартиры. А другим способом квартиру с перепланировкой трудно продать", – отмечает Сергей Курганов.

Он добавляет, если будут приняты законы и требования, которые ужесточат контроль за внутренней отделкой жилья, то квартиры с незаконной перепланировкой будет крайне трудно продать или вообще невозможно.

Что с перепланировкой на Западе

По словам эксперта, в США перед продажей любого объекта недвижимости его осматривает государственный инспектор с анкетой на 5-10 страниц.

"Инспектор проверяет соответствие, наличие и количество розеток, вентиляционных каналов, выключателей, дверей, окон, осветительных приборов. То есть делает полную инспекцию помещения и всех имеющихся в нем систем. Все это вносится в документ. Если он обнаружит какие-либо отклонения или изменения – продать такую квартиру невозможно. Там даже, чтобы перенести розетку в другое место, нужно получить разрешение от соответствующих служб, а сама работа должна быть выполнена сертифицированным мастером. Если это сделано жильцом самостоятельно, то ему придется заплатить штраф, а после этого привести все в порядок, как было раньше", – заключает Сергей Курганов.

Ранее ТСН.ua рассказывал, в каких квартирах в Киеве не выключают свет: откуда они берутся и сколько стоит аренда.