Що таке оцінка нерухомості та чому вона важлива

Практично кожна людина у своєму житті опиняється в ситуації, коли потрібна оцінка нерухомого майна. Але щоб цю процедуру було виконано правильно, важливо знати багато аспектів: як і хто її проводить, які документи для цього потрібні та що робити, якщо ця оцінка відрізняється від ринкової.

Оцінювання нерухомості – це певний процес визначення вартості конкретного об'єкта або його частини з метою купівлі, продажу, дарування, успадкування і в багатьох інших випадках. Тому якщо відсутня експертна оцінка нерухомості, то ви не зможете здійснити з цією нерухомістю жодних юридичних операцій.

Основні причини оцінювання квартир

Зазвичай усі ситуації, пов'язані з нерухомістю, не обходяться без її оцінювання. І ситуації ці бувають різні. Отже, оцінка нерухомості проводиться в таких основних випадках:  

• Купити / продати / орендувати нерухомість.
• Розподілити частки майна між власниками компанії.
• Поділ майна за спадкуванням.
• Процес дарування нерухомості.
• Внести нерухомість до статутного капіталу.
• Застрахувати нерухомість.
• Перед ліквідацією будинку/будівлі.
• Провести аукціон або виставити на торги.

Є й інші причини для оцінювання, але всі вони супроводжуються різними операціями, пов'язаними з правами на це майно. Таке оцінювання завжди має конкретну вартість на певний проміжок часу та формується в докладний звіт, у якому розписується весь розрахунок виконаного оцінювання. Крім того, зазначаються методи оцінювання, що застосовувалися в цьому випадку.

Вплив мети оцінювання на вартість послуг оцінювача

У кожної людини можуть бути різні причини для оцінювання нерухомості: продаж квартири, обмін, оформлення договору дарування або спадщини, оформлення іпотеки або кредиту. Тому в кожному конкретному випадку оплата оцінювача може відрізнятися. Це пов'язано з тим, що для оцінювання кожного випадку оцінювачі можуть використовувати різні методи. Крім того, якщо це продаж, то, звісно, власнику нерухомості вигідніше оцінити квартиру дорожче, щоб отримати більший прибуток від угоди, а для договору дарування – дешевше, бо тому, кому вона буде подарована, доведеться заплатити державний податок на прибуток. Також вигідніше оцінити дорожче, якщо квартиру віддають у заставу: що більшою буде її вартість, то більший кредит може отримати власник нерухомості. Тому в кожному конкретному випадку перед кожним оцінювачем стоятиме своє завдання, від якого й залежатиме оплата його послуг.

Процедура оцінювання квартири: покроковий гід

Раніше оцінювання нерухомості могли проводити авторизовані експертні компанії, але від початку 2020 року все змінилося, коли ВРУ ухвалила закон про їх ліквідацію та виключення з Єдиної бази звітності оцінювання нерухомості. Такі дії спрямовані на те, щоб унеможливити корупційні схеми, пов'язані з оцінюванням об'єктів нерухомості. Також звичайним користувачам надано доступ до інформації про оцінювання нерухомості. Достатньо зайти в Базу звітності та дізнатися, у скільки може бути оцінене певне майно. Але це можливо, якщо у вас є відповідні документи на володіння цією нерухомістю. А процес оцінювання нерухомості має такий вигляд:

1. Відвідати офіційний сайт Фонду держмайна України.
2. Заповнити електронну форму, запропоновану системою. Внісши всі дані, ви підтверджуєте, що є власником цієї нерухомості.
3. Усі зазначені дані в цій формі надсилаються до Бази, де вона інформація буде опрацьована фахівцями Фонду.
4. Оцінювання нерухомості відбуватиметься на основі середньостатистичної оцінки аналогічного майна.
5. Далі буде сформовано документ про оцінку, який матиме індивідуальний номер, і на його підставі ви отримаєте довідку про оціночну вартість нерухомості.

Якщо ви погоджуєтеся з отриманою оцінкою, то ця довідка матиме законну силу під час здійснення різноманітних операцій із нерухомістю протягом 30 днів, також цю оцінку можна використовувати, якщо треба зареєструвати нотаріальний договір.  

Крім того, для оцінювання можна звернутися до незалежних експертів, які мають на те законні повноваження.

Як визначається вартість квартири: основні підходи

Щоб на професійному рівні визначити оціночну вартість квартири, потрібно зважати на багато аспектів:  

• ступінь престижності району, від якого залежить вартість 1м2 квартири;
• поверховість будинку і на якому поверсі розташована ця квартира;
• стан квартири (ідеальний, гарний, задовільний, незадовільний, поганий). Тобто чи зроблений ремонт, як давно і якого він рівня;
• інфраструктура поблизу будинку;
• під'їзні шляхи;
• наскільки далеко будинок від центру міста.

Таким чином до будь-якого оцінювання потрібен індивідуальний підхід. Наприклад, якщо це новобудова, то враховуватиметься рейтинг будівельної компанії. Коли оціночний звіт буде сформовано, його вам надасть оцінювач із зазначеною вартістю нерухомості, терміном дії оцінки та переліком методів, які він для цього використовував.

Особливості оцінювання квартир у Києві у 2024 році

Щоб процедура оцінювання в Києві пройшла успішно, необхідно враховувати безліч важливих аспектів. Київ – дуже дороге і престижне місто, тому більшість квартир, зокрема в гарних районах із новобудовами має бути оцінена гідно. Насамперед для якісної оцінки вам треба підготувати весь пакет документів на свою нерухомість. Якщо ви сумніваєтеся, чи все зібрали в повному обсязі, краще проконсультуйтеся з нотаріусом. Коли матимете весь пакет готових документів, звертайтеся до відповідної служби оцінювання: державної або приватної. Якщо це незалежний оцінювач, то обов'язково переконайтеся в тому, що він має право займатися оцінюванням квартир. Для цього вам треба зайти на офіційний сайт Державного реєстру оцінювачів і знайти його в списку.

Якщо все підтверджується, то можна починати процес оцінювання квартири. Щоб оцінка була відповідною, ви маєте максимально ознайомити оцінювача зі станом вашої квартири. Наприклад, показати якісний нещодавній ремонт, розповісти про переваги місця розташування квартири, про зручність транспортних розв'язок, інфраструктуру, близькість магазинів тощо. Ви маєте якнайкраще презентувати свою квартиру та всі її переваги, про які він може не знати. Також поцікавтеся, які методи оцінювання він використовуватиме. Коли процес оцінювання буде закінчено і фахівець надасть вам докладний звіт, неодмінно його скрупульозно вивчіть, щоб розуміти, на основі чого було сформовано вартість вашої квартири.

Якщо вас влаштовує оціночна вартість квартири, то на цьому процес оцінювання завершується, якщо ні, то спершу обговоріть зі спеціалістом усі моменти оцінювання. Якщо вас щось не влаштовує, звертайтеся до іншого незалежного оцінювача або до Державної служби з оцінювання квартири. Крім того, ви можете попередньо дізнатися, скільки може коштувати ваша квартира, якщо скористаєтеся послугами автоматичного оцінювання на офіційному сайті Фонду держмайна України.

Хто проводить оцінювання квартири та які вимоги до оцінювачів

Щоб провести оцінювання квартири, потрібен фахівець, який має на це всі повноваження. Не кожен експерт має на це право. Перерахуємо, які саме фахівці можуть займатися оцінюванням квартири з наданням звіту:  

• Незалежні експерти.
• Оцінювачі Фонду держмайна України.
• Суб'єкти ринкової діяльності.

Сформувати та надати звіт зможе тільки той фахівець, який у цій галузі має досвід роботи понад два роки. В Україні є багато компаній, які займаються оцінюванням нерухомості. І якщо вам знадобиться така послуга, то потрібно, щоб оцінювач надав відповідний сертифікат оцінювача та кваліфікаційне свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів, що підтверджує його повноваження. Крім того, щоб ви могли переконатися в його повноваженнях, можна перевірити цю інформацію на офіційному сайті Держреєстру оцінювачів, до якого мають вільний доступ усі, кому вона потрібна. Там ви зможете знайти дані оцінювача та зв'язатися з ним за зазначеним номером телефону.

Документи, необхідні для проведення оцінювання квартири

Щоб можна було провести оцінку нерухомого майна при купівлі-продажу 2024 року, необхідно надати такі документи:  

1. Документи на право майна. Ви повинні надати документ права власності, який підтверджує, що саме ви є власником цієї нерухомості. Наприклад, договір купівлі-продажу, договір дарування, обміну, свідоцтво про право власності тощо.
2. Технічний паспорт БТІ.
3. Посвідчення особи (паспорт) власника нерухомості або паспорт особи, на яку оформлено довіреність. Якщо це випадок успадкування майна, то необхідно надати свідоцтво про смерть власника квартири та паспорт спадкоємця. Також треба документально довести спорідненість спадкоємця з власником квартири (свідоцтво народження, свідоцтво про шлюб тощо).

Отже, для оцінювання нерухомості потрібен пакет певних документів. І якщо чогось не буде або виникнуть сумніви, то оцінювання не проводитимуть.

Що робити, якщо оціночна вартість відрізняється від ринкової

Трапляються випадки, коли оціночна вартість нерухомості відрізняється від ринкової. Така ситуація має два варіанти розвитку подій.

Оцінка нерухомості нижча за ринкову. У цьому випадку жодних проблем не виникне. Нотаріус виконає податкові розрахунки з більшою вартістю, і в договорі купівлі-продажу буде зазначено реальну ринкову вартість для продажу і вже з цієї ціни нараховуються податки.  

Оцінка нерухомості вища за ринкову. Якщо оцінка виявиться вищою, аніж вартість договору, ви повинні будете заплатити податок з оціночної вартості, зазначеної у звіті оцінювача. У цьому разі ви можете продати дешево нерухомість або оформити договір дарування (не отримавши прибутку), але оподаткування однаково застосовуватиметься відносно оціночної вартості. Якщо вас таке не влаштовує і ви маєте сумніви щодо завищеної вартості вашого майна, то можна попросити оцінювача перевірити звіт ще раз на помилки щодо завищеної вартості або звернутися до іншого оцінювача, який має на це повноваження.

Термін дії документа про оцінку нерухомості

Спеціаліст з оцінювання нерухомості формує звіт про оцінку, який обов'язково має бути зареєстрований у Єдиній базі. Така оцінка нерухомості буде максимально дійсна протягом пів року від моменту її формування. Цей документ матиме юридичну силу і його можна буде застосувати в різних операціях з нерухомістю. Але якщо документ про оцінку протермінований, а вам треба виконати юридичні операції з нерухомістю, то доведеться повторно замовляти оцінювання. Важливо, щоб оцінювач вказував у звіті про оцінку термін його дії, що починається з дати оцінювання нерухомості. Але після закінчення цього терміну оцінка буде недійсною.

Поради та рекомендації для успішного оцінювання квартири

Щоб оцінка квартири пройшла успішно, необхідно, щоб усі документи на нерухомість були в порядку. Крім того, важливо знайти компанію або незалежного експерта з оцінювання, які мають на це законні повноваження, щоб не потрапити на шахраїв, що може призвести до небажаних наслідків із юридичними операціями з вашою квартирою. Надійнішим варіантом буде звернення до державних структур з оцінювання і тоді в законності їхніх дій не доведеться сумніватися. Але якщо ви все-таки зупинилися на незалежному оцінювачі, то обов'язково перевірте наявність відповідного сертифіката і чи занесений він до Державного реєстру оцінювачів.