Додаткове оподаткування нерухомості: оренда виглядає привабливіше, ніж купівля / продаж

Законопроєктом №11416 запропоновано встановити обов’язок зі сплати військового збору в розмірі 5% від доходу з продажу нерухомого майна фізичними особами, які протягом звітного податкового року здійснили продаж одного об’єкта нерухомості.

Але чому тільки для одного об’єкта нерухомості протягом року? Відповідь на це запитання досить проста — в разі продажу другого об’єкту протягом року вже є вимога сплачувати 5% до бюджету й 1,5% військового збору, а також 1% до Пенсійного фонду й 1% мита. Тобто для другого продажу вже все враховано: 1%+1%+5%+1,5%=8,5%. Тож цим законопроєктом уряд фактично зрівнює перший і другий продажі, хоча «першого продажу» в Україні — левова частка, оскільки не так багато людей володіють більш як одним об’єктом нерухомості.

Оподаткування «мертвого» ринку

На перший погляд здається, що 5% від продажу нерухомості — не така велика сума. Але нею обкладають повну вартість нерухомості, а не різницю між купівлею та продажем, як це роблять у цивілізованих країнах, та ще й у момент здійснення угоди, а не за результатами річного декларування.

Але головна проблема в іншому. На сьогодні ринок купівлі/продажу нерухомості «мертвий». Як кажуть ріелтори, все стоїть: кількість пропозицій збільшилася вдвічі, а покупців немає. Угоди здійснюються лише під програми пільгового кредитування або під житлові сертифікати й тоді, коли в держави є на це кошти.

Основними покупцями житла сьогодні є внутрішньо переміщені особи (ВПО), які втратили житло внаслідок обстрілів і купують нове за так звані житлові сертифікати. Відповідно постає запитання: чи зможуть вони сплатити додаткові податки, купуючи житло?

Насправді важко собі уявити, де ВПО знайдуть додаткові кошти, щоб здійснити всі платежі для отримання житла під житловий сертифікат. Адже якщо раніше ВПО мали сплатити 1% до Пенсійного фонду, 1% мита, 5% ріелтору за пошук житла, то тепер до цих 7% платежів треба буде додати ще й 5% військового збору, тобто загалом 12%.

І якщо середня вартість квартири становить 2–2,5 млн грн, то де взяти людині, яка все втратила, ще 240–300 тис. грн? Навіть якщо уявити, що покупець сам шукатиме собі житло й не користуватиметься послугами ріелтора (що насправді не так просто для людей із маленьких містечок і сіл, не знайомих із Інтернетом), то однаково необхідно десь знайти 7% від вартості житла, тобто 140–175 тис. грн.

Звісно, від введення військового збору ринок купівлі-продажу нерухомості не пожвавиться, кількість транзакцій не збільшиться, а можливо, навіть навпаки.

Хтось скаже, що ці збори сплачуватиме продавець. Ага, розкажіть це забудовникам чи іншим продавцям нерухомості. В кращому разі суму зборів поділять навпіл, але традиційно в країні склалося так, що всі податки та збори з нерухомості сплачує покупець, а не продавець. А практика показує, що продавці включають податки у вартість сертифікату, тобто ВПО в підсумку отримують гірше житло.

Водночас варто нагадати, що ринок нерухомості, особливо нового житла, робить істотний внесок у ВВП країни, оскільки дає розвиток деяким суміжним індустріям, таким як будівельні матеріали та конструкції, ринок опорядження житла, ринок меблів і багато інших. Стагнація цього ринку може призвести до істотних втрат робочих місць та скорочення ВВП. Невже розробники законопроєкту про це не подумали?

Якщо ж до всіх платежів, які сплачують іноземці (інвестори), що сьогодні становить 1%+1%+18%+1,5%=21,5%, додати 5%, то вийде аж 26,5%. Тобто якщо продати квартиру за 2,5 млн грн, то сплатити доведеться 662,5 тис. грн. Невже це зроблено для того, щоб не отримувати інвестиції від іноземців?

Недооцінена оренда

Водночас ринок оренди в Києві й на заході України сьогодні помітно підскочив. Але це авторів законопроєкту чомусь мало цікавить. Які зміни в оподаткуванні запропоновано для орендодавців? Якщо орендодавці є ФОП третьої групи, то додатково до стандартних 5% вони сплачуватимуть лише 1% військового збору. Багато це чи мало?

Опитування знайомих і друзів щодо додаткових податків показало, що, звісно, ніхто додаткові гроші платити не хоче, але всі за справедливість і однакові податки для всіх, а підвищені — для багатих. Звісно, якби ФОПам третьої групи підвищили військовий збір до 5%, то вони б не припинили здавати в оренду свою нерухомість. Хтось, можливо, пішов би «в тінь», але більшість і далі платила б.

Так, одна моя знайома сплатила як ФОП за другий квартал 18 тис. грн єдиного податку від оренди та консультаційних послуг. Як пенсіонерка вона не платить до Пенсійного фонду. Її слова: «Якби треба було заплатити ще 18 тисяч, це було б нескладно, це не 20% на заробітну плату плюс Пенсійний фонд і військовий збір, коли все це виливається у 48% від заробленого. Це лише 10%».

То, може, більше сенсу в тому, щоби підвищити податки на оренду нерухомості, а не на купівлю-продаж? Звісно, перед тим заохотити орендодавців укладати офіційні договори й платити податки. Є чимало варіантів стимулювання «відкриття» інформації про оренду, й найгірший із них — це «ловити» орендодавців. Ось цього точно не має бути в демократичній державі.

Найкращий варіант — заохочення, певні знижки, що можуть відкрити нам доходи від сплати податків за оренду, особливо в момент, коли оренда має шалений попит, на відміну від продажів. Продажі сьогодні варто, навпаки, звільняти від податків, аби стимулювати ринок. Ефект від оподаткування «мертвого» ринку нищівно малий, а шкоди від того може бути багато.

Так, у Телеграм-каналі пана Гетьманцева є інформація про те, що додаткові платежі 2024 року дадуть змогу зібрати з купівлі-продажу нерухомості 1224,8 млн грн (із 1 серпня 2024 року), а 2025 року — 2982,6 млн грн. На тлі прогнозного бюджету України на 2025 рік — 1 953 105,4 млн грн — ця сума (оподаткування продажів нерухомості) становить 0,15%. Водночас цей додатковий збір погано впливатиме на придбання житла ВПО, може ввести в стагнацію ринок нового будівництва та суміжні ринки.

Як має бути

Якщо говорити про цивілізовані країни та здорову логіку, то в операціях купівлі / продажу має обкладатися податком різниця між купівлею та продажем нерухомості, а не вся її вартість. Саме оподаткування відбувається за результатом річного декларування, а не в момент продажу нерухомості. Тобто маємо зовсім інший підхід до оподаткування.

Хтось скаже, що в Україні також оподатковується різниця між купівлею та продажем нерухомості, а не вся її вартість, під час продажу третьої квартири протягом року. От тільки проблема в тому, що за високого рівня інфляції податком фактично обкладається вся сума, бо якщо ви купували квартиру 20 років тому, то сума покупки зменшилась у багато разів, якщо перерахувати її по курсу долара, тобто податком обкладається не додаткова вартість, а фактично інфляція.

Хоча якщо розумно підійти до цього питання, то оцінювачі могли б визначати вартість купленого 20 років тому на дату оцінки / продажу й далі вже визначати різницю між поточною й «минулою» вартістю. І це зовсім не складно зробити та запровадити для всіх випадків. Але навіщо це нашим законодавцям?