Украинская земля сельхозназначения продолжает расти в цене: прогнозы экспертов

Украинская земля с богатым черноземом была и остается стратегическим достоянием для нашего государства, поэтому ее свободная продажа стала революционным шагом, приведшим к значительным изменениям в сельскохозяйственной отрасли. "Комментарии" попытались разобраться, как изменились цены на сельхозугодие за 3 года после начала открытия рынка земли, и какие прогнозы дают эксперты о дальнейшем их росте.

Стоимость сельскохозяйственных земель в Украине продолжает стремительный рост

Цены на землю значительно отличаются в зависимости от региона Украины

Последние данные от Опендатабота свидетельствуют о небольшом снижении стоимости сельскохозяйственных земель в Украине. По их информации, средняя цена за гектар в июне 2024 года составила 49143 гривны, что является незначительным падением с 49189 гривен в мае этого же года. Впрочем, с начала года наблюдается стабильный рост стоимости с января, когда средняя цена составляла 45 249 гривен за гектар.

Динамика повышения стоимости земли наблюдалась с самого начала года, с пиком в марте, когда средняя цена достигла 50 239 гривен за гектар. Самая дешевая земля была в феврале, со средней стоимостью 43 809 гривен за гектар.

На фоне этой общей тенденции интересно наблюдать за колебаниями стоимости земли по регионам Украины. Различия в ценах довольно впечатляющие, с колебаниями от 29 953 гривен в Сумской области до 136 730 гривен в Ивано-Франковской области, что является самой высокой ценой на землю в стране. Вслед за Ивано-Франковской областью идут Киевская область со средней стоимостью 116 706 гривен, Львовская область с ценой 84 798 гривен, и Тернопольская область с ценой 60 346 гривен.

Самые низкие цены на землю сельхозназначения зафиксированы в Сумской области, а также в Николаевской, Донецкой, Харьковской, Херсонской и Днепропетровской областях, где средняя цена варьируется в пределах от 29 953 до 35 893 гривен за гектар.

Эта разница в ценах на сельскохозяйственные угодья по областям Украины свидетельствует не только о региональных особенностях рынка недвижимости, но и о влиянии таких факторов как экономический потенциал региона, его географическое расположение, доступность инфраструктуры, а также приближенность к фронту.

Эксперты видят значительный потенциал для роста цен на сельскохозяйственные угодья.

Прогнозы экспертов по росту стоимости земли в Украине, сделанные в прошлом году, оказались достаточно точными. Так, учитывая данные текущего 2024 года, цены на землю выросли на 10-15% по сравнению с предыдущим годом, что свидетельствует о динамичном развитии рынка земли, официально открытом 1 июля 2021 года.

Это открытие предоставило украинским гражданам, юридическим лицам, зарегистрированным в Украине, а также государству и территориальным общинам возможность покупать и продавать земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, банки получили право приобретать землю в порядке обращения взыскания на земельные участки как предмет залога.

Согласно исследованиям Киевской школы экономики, с момента открытия рынка было заключено более 172,8 тысячи сделок купли-продажи, охватывающих почти 380,5 тысячи гектаров земли. Это составляет лишь 1,08% всех сельскохозяйственных угодий на территориях, которые находятся под контролем Украины. В то же время только 0,5% земельных участков изменили свое целевое назначение после смены собственника.

Рост цены на землю свыше 10% свидетельствует о ее увеличенной ликвидности и капитализации рынка, что, в свою очередь, может способствовать расширению возможностей кредитования аграрного сектора за счет передачи земли в залог.

Так, анализ данных за первый квартал 2024 г. указывает на то, что капитализация рынка земель сельхозназначения выросла на впечатляющие 202,5 млрд грн.

Несмотря на вызовы, относящиеся к полномасштабной войне, рынок сельскохозяйственных земель показывает положительные тенденции развития. Ярким подтверждением тому является недавнее решение Национального банка Украины об увеличении коэффициента ликвидности сельхозземель с 0,35 до 0,5. Этот шаг открывает новые возможности аграрному сектору и землевладельцам привлечь дополнительное финансирование на сумму 25 миллиардов долларов. Эта сумма достаточно значительна и может значительно покрыть ежегодные финансовые потребности аграриев и землевладельцев, тем самым способствуя дальнейшему развитию и стабилизации рынка.

Однако, несмотря на положительную динамику, цены на сельскохозяйственные угодья в Украине до сих пор значительно ниже, чем в других странах Европы. К примеру, в Польше стоимость земли втрое превышает украинские показатели, что открывает потенциал для дальнейшего роста цен на украинском рынке в будущем.

В контексте украинского аграрного рынка ценообразование на сельскохозяйственную землю тесно связано со ставками аренды. Владимир Радько из "КупиПай" группы Concorde Capital утверждает , что арендные ставки играют ключевую роль в формировании цены на землю. По его словам, в условиях военного положения в Украине прогнозировать будущее цен на землю сложно, однако, игнорируя фактор войны, можно наблюдать определенные тенденции.

Один из основных механизмов, влияющих на стоимость земли, заключается во взаимодействии между арендодателем и арендатором, где арендодатель имеет тенденцию ориентироваться на арендатора, готового заплатить большую арендную плату. Такой подход стимулирует арендатора к гибкости в формировании арендной платы, что в свою очередь способствует конкурентной среде на рынке.

Радько, учитывая 3-летний опыт работы компании, констатирует, что независимо от условий договора аренды, арендаторы регулярно раз в 2-3 года повышают арендную плату на 7-15%, адаптируя ее к конкурентным условиям региона. Этот процесс является ключевым фактором, обеспечивающим рост стоимости земли.

Таким образом, динамика арендных ставок и их регулярное пересмотр становятся основой для обеспечения конкурентоспособности арендаторов и влияют на стоимость земельных участков. Эта модель показывает, как рыночные механизмы способствуют росту стоимости сельскохозяйственной земли в Украине, одновременно стимулируя развитие аграрного сектора и увеличение инвестиционных возможностей в этой сфере.

Пока вызовы, вызванные войной, украинцы не прекращают инвестировать в землю сельскохозяйственного назначения, рассматривая ее как надежный актив. Утраты в жилом и коммерческом секторах недвижимости лишь подчеркивают значимость земли как инвестиционного ресурса, сохраняющего свою ценность и перспективу роста в будущем.