Увага! Ціни на оренду квартир в Києві зросли на 20%

Таку СМС-розсилку із початком вересня отримали власники столичної нерухомості від ріелторів, з якими раніше співпрацювали. Дедалі більше киян схиляються не до придбання власного житла, навіть якщо для цього є відповідні кошти, а до його оренди.

Заможні — орендують

У складні часи краще бути максимально мобільним. Саме тому українці, які володіють значними коштами, обирають мобільні варіанти вкладення заощаджень. Оренда, на відміну від купівлі власної квартири, має свої переваги і також сприяє мобільності громадян.

До речі, що бідніша країна, то більше її громадян віддають перевагу власному житлу. В Україні орендарі — це лише трохи більше 10% населення. Решта — власники однієї чи більше квартир. У Європі схожий показник мають лише п’ять не надто заможних країн співдружності. Звісно, всі вони зі Східної Європи.

У решти країн співдружності — від чверті до третини населення не є власниками нерухомості. А супербагаті Швейцарія, Німеччина, Австрія очолюють топ-перелік країн-орендарів. І це при «подарункових» іпотечних ставках. Хоча слід врахувати й те, що саме в цих країнах держава максимально регулює ринок і створює тепличні інкубаторні умови як для покупців, так і для орендарів квартир.

Схоже, і в Україні власна квартира для багатьох тепер також перестала бути фетишем і мрією життя. Причин кілька:

— уже згадана мобільність у разі загострення безпекового фактора;

— так легше мігрувати та знайти кращу, більш високооплачувану роботу;

— нестабільні та непередбачувані доходи в майбутньому;

— зростання іпотечних ставок;

— сумна демографічна перспектива.

Водночас на ринку оренди столиці — бум і ажіотаж. «Вхід» щодо найму житла значною мірою відірвався від доходів населення, що реально падають і падатимуть, хоч би що нам малювала статистика. Навіть квартири (оренда), що як машина часу переміщають у сірі 70-ті роки минулого століття, суттєво злетіли у вартості.

Ринок столичної оренди зараз здебільшого стартує від 8 тис. грн за однокімнатні та від 10 тис. грн за двокімнатні. Але проживати в тих квартирах, де стеля падає на голову, плитка в санвузлі обсипається, а меблі пам’ятають часи, коли були молодими наші бабусі та дідусі, можна хіба від безвиході.

Більш-менш пристойні, але зовсім простенькі однокімнатні починаються від 11 тис. грн., а двокімнатні — від 14+ тис. грн.

Оренда квартир у нових будинках узагалі полетіла в космос і повертатися, схоже, не збирається.

Так, у районі київської станції метро Лівобережна (біля Русанівського каналу) у трьох хвилинах пішки від метро є багато зовсім нових будинків. Ще восени 2022 року (коли ринок уже дещо оговтався від шоку) вартість оренди квартир у стані «під Скандинавію» розпочиналася від 350 дол. США.

Сьогодні вартість оренди однокімнатних у цих же ЖК стартує від 450–500 дол. Двокімнатні ще на пару сотень дорожчі.

Орендувати квартиру в Києві зараз дуже дорого.

Нижче прайсу

Щодо сьогоднішнього стану ринку продажу житла, то вартість столичного квадратного метра, навпаки, почала жваво сипатися саме з весни поточного року, в розпал інтенсивної мобілізації. Адже особисті довгострокові вкладення стали не на часі.

Саме ця хвиля стала стартом знижувального тренду ринку продажу бетонометрів.

Крім того, чимало власників столичної нерухомості, які проживають і працюють за кордоном, остаточно вирішили продати нерухомість в Україні. Тим більше що весь процес продажу можна законно провести, не повертаючись у країну. Довірені фахівці ринку в режимі відеоконференції допомагають сторонам вести переговори, якщо покупець усе-таки знайшовся.

Звісно, від такого рішення стрімко підросла пропозиція на ринку і, відповідно, знизилися ціни. Отже, попит на купівлю квартир упав. Пропозиція, навпаки, відчутно збільшилася, база квартир тепер «до кольору, до вибору».

Результат не забарився. Як кажуть ріелтори, лише приблизно чверть продажів на ринку реалізуються за кеш. Решта — держпрограми. Ринок продажів дихає лише завдяки ним. Держпрограми — як інсулін для його підтримки.

Та сподіватися, що пільгове кредитування витягне ринок, — марна справа.

Ціни на значну частину вторинки вже гепнулися на 20%. Ще пів року тому пропозиція «старого» житла навіть у стані «від бабусі» не пропонувала практично нічого по 1 тис. дол. за квадратний метр. Зараз такого житла вдосталь. Але коли ви запропонуєте дещо менше, ніж у рекламі, — 850—900 дол., то з великою ймовірністю вам підуть назустріч.

По 1100—1200 дол./кв. м тепер можна знайти квартиру для придбання, де вже присутні якісь сліди скромного косметичного ремонту та де якось можна проживати хоч завтра.

Тим більше що вторинка зазвичай розташована в розвинених місцях із подеколи пішою доступністю до метро. А на первинці «голий» бетон, віддалений від основної фішки на ринку квартир — метрополітену.

Недивно, що ціни на первинному ринку попустилися. 1 тис. дол. за квадрат — це сьогоднішня середня ціна по Києву. Якщо ж прийти у відділ продажів і добре поторгуватися, то вартість буде реально нижчою.

Є висока ймовірність того, що якщо ви продемонструєте тверде бажання придбати квартиру в конкретному ЖК, але, не отримавши бажаної знижки, демонстративно підете з офісу компанії-забудовника, вас одразу зупинить офіс-менеджер або вам принаймні перетелефонують через певний час. Тобто сьогодні вже немає диктату забудовників. Нині покупець — головна дійова особа на ринку.

Хоча покупці на первинному ринку також є. Більш того, відділи продажів будівельних компаній звітують про стабільність продажів і перспективи ринку. Проте реально, якщо порівнювати з довоєнним часом, то продажі новобудов просто лежать. Певний рух відбувається лише за готовності забудовників до дисконтів і суттєвих знижок.

Основними проблемами ринку первинної нерухомості нині є:

— купівля інвестиційного житла, яка слугувала паливом для ринку раніше, практично припинилася. Житло якщо й купується, то лише для власного проживання;

— невпевненість покупців у безпекових, енергетичних і загальноекономічних перспективах;

— ремонтувати квартиру (після будівельників) — дорого та й нема кому;

— похмура валютно-курсова перспектива.

Зрештою, квартира хоч власна, хоч орендована ніколи не буде надто дешевим задоволенням. Навіть під час війни. Вартість будівельних матеріалів, робочої сили, витрат логістики лише зростатиме.

У гривні, звісно.

Скупий платить двічі

Зміна ціни оренди квартир стосується обох сторін на ринку найму.

Так, наймачі, яким не піднімали оренди ще з осені 2022-го та які мають хороше житло, мають швидко відреагувати на пропозицію орендодавця про зміну орендної ціни. Якщо вони надто довго думатимуть, то можуть наступну квартиру зняти гіршу і дорожчу.

Орендодавцям, які стрімголов кинуться до телефону повідомляти орендарям «радісну» звістку про підняття вартості оренди на 20%, також вартує тричі подумати, перш ніж розпочинати таку розмову.

Адже:

— частина квартир на ринку Києва і так переоцінені у вартості;

— навіть у випадку, якщо ціна менша за ринкову, слід брати до уваги те, що доходи людей не зростають так швидко, як ціни;

— не факт, що ваша квартира якраз із числа тих, на які існує шалений попит, тож ви можете наразитися на багатомісячний простій;

— будь-який економічний форс-мажор (ймовірність якого висока) може стрімко розвернути ринок;

— зрештою, наступний орендар, може, й платитиме так, як ви хочете, але, на відміну від сьогоднішніх, «знищуватиме» квартиру так, що і застава не допоможе. А постійний нагляд — таке собі рішення.

Тому, перефразовуючи, нагадаємо: «старий орендар краще двох нових», і спокуса від ріелторів може вилізти боком. Та й про моральний бік справи не слід забувати. Адже чимало нових орендаторів — це нещодавні жителі прифронтових, а нині окупованих територій.