"Покупців цікавить все у діапазоні до $1500-1600 за метр", — Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

Про те, які тенденції панують на ринку первинної нерухомості, що будується у Києві та Львові, чи відновлюють будівництво девелопери, у якому класі зараз сконцентровано найвищий попит на нові квартири і як зміняться ціни на квартири до кінця 2024 року, Фокус говорив з Анною Лаєвською, комерційною директоркою компанії "Інтергал-Буд"

На ваш погляд, що головне відбулося на ринку первинної нерухомості в цьому році? Які основні процеси ви помітили і які новини стали значущими для ринку первинної нерухомості?

Так само, як і на початку війни, ринок первинної нерухомості дуже чутливий до новин із фронту. Важливі чинники впливу — ситуація з енергетикою та безпекове питання в містах. Проте люди, що були налаштовані на придбання квартир, об'єктів нерухомості, вже менше реагували на негативні події, рідше відмовлялися від запланованих угод.

Загалом упродовж 2024 року дуже чітко виокремився тренд щодо того, що державні програми є провідним драйвером у кількості угод на ринку. Програми "єОселя" та "єВідновлення" — це найбільш активні чинники зростання кількості продажів нового житла.

Програма "єВідновлення", у якої спостерігався період відсутності фінансування, тому вона тимчасово була призупинена, наразі відновила свою дію.

Програма "єОселя", яку деякі експерти назвали "штучною вентиляцією легень для ринку нерухомості", значно впливала на динаміку продажів для деяких забудовників. Передусім тих, які отримали акредитацію від банків-партнерів та у яких було готове житло для участі у програмі. Загалом цьогоріч на ринку у деяких компаній частка угод саме через кредитну програму становить від 40 до 70%. Тобто це дуже активне зростання продажів через "єОселя", адже до війни на іпотеку припадало лише близько 8% продажів. А сьогодні "єОселя" — це до половини угод на ринку первинного житла.

Ще одна важлива тенденція: помітно зростає попит на комерційні об'єкти в межах житлових комплексів. Такі площі є високоліквідними, а термін окупності інвестицій значно менший, аніж у житлової нерухомості. Орендні ставки зростають, тому інвесторам цікавіше купувати комерційні об’єкти, що повинні у перспективі забезпечити гарний орендний дохід.

Чи купують зараз житло з метою подальшого перепродажу?

В 2024 році особливих змін у сегменті не було, такі продажі становлять до 15% обсягів. Переважно, йдеться про інвесторів, які залишилися в Україні. Вони приймали рішення щодо купівлі з урахуванням лояльної політики девелоперів — дисконтів і розтермінування. Наразі є великий відкладений попит з боку громадян України і з боку іноземних інвесторів, що сформований у сегменті квартир з оздобленням, готових до здавання в оренду. Ймовірно, ці угоди будуть реалізовані вже після завершення війни.

Як останнім часом змінюється попит на нові квартири з ремонтом?

Дуже важливий тренд, особливо для нашої компанії, це попит на ремонти, який стрімко зростає. Тобто так, на ринку є попит на готові рішення від забудовників. Оскільки цільова аудиторія програми "єОселя" — це громадяни з середніми доходами, у яких немає великих власних заощаджень, то й житло вони обирають уже готове для проживання. Зазвичай це житло для себе. За останній місяць у нас 80% продажів квартир — це квартири з ремонтом від забудовника. Для покупців це дуже зручний варіант: не шукати бригади, не купувати матеріали, про все подбає компанія-забудовник. Тож у цьому сенсі ми рухаємося в бік європейських стандартів, коли житло здають хоча б із мінімальним ремонтом.

Яке саме житло цікавить покупців квартир на первинному ринку в 2024 році?

Продовжується тренд на купівлю просторих квартир, тобто квартир із двома, трьома і більше кімнатами. Оскільки зазвичай ідеться про покращення житлових умов для родини, то люди планують купувати дво- та трикімнатні квартири. Навіть дворівневі квартири зараз дуже активно продаються, а раніше на ринку особливим попитом вони не користувалися, тому що надто великі та й ціни високі.

Окремо на запит вплинула енергетична криза,змінились уподобання покупців щодо поверховості житла і характеристик будинку. Найвищий попит — на низькі та середні поверхи. Адже люди враховують відсутність електроенергії та, відповідно, непрацюючі ліфти. Значно меншу увагу звертають на квартири з панорамними вікнами, якісь декоративні моменти, підходячи практичніше до обрання об’єкта нерухомості.

Дуже часто покупці обирають ЖК з інфраструктурою, щоб у межах комплексу або на дуже близькій відстані було все необхідне — паркінг, супермаркет, садочок, школа. Особливу увагу приділяють і етапності будівництва, адже багато хто має побоювання, чи завершить компанія проєкт. А тому аналізується і репутація самого забудовника, і ситуація на майданчику, динаміка будівництва. Загалом сьогодні покупці найчастіше ідуть до відомих девелоперів, обираючи надійні компанії, добре відомих забудовників з гарним портфоліо об’єктів.

Як змінюється ринок нерухомості в плані будівництва нових житлових комплексів у 2024 році? Чи поповнюють ринок Києва і Львова нові проєкти, чи з'являються нові будівельні компанії?

Останній рік на ринку не з’являлося нових девелоперів. Навіть більше скажу, на жаль, певна кількість компаній залишила ринок. Адже без фінансування невеликі компанії вимушені згортати діяльність, тож ринок залишають ті, у кого немає серйозної фінансової подушки, резервів або потужних партнерів.

Стосовно нових будівництв, то західні регіони лідирують за кількістю нових майданчиків. До речі, варто зазначити, що Львів нарешті наздогнав Київ за ціною квадратного метра. У Львові дуже багато нових майданчиків додалось, і попит є, адже регіон сприймається як умовно безпечний. Там є попит також спекулятивний, інвестиційний.

Наша компанія, наприклад, у Львові вивела п’ять нових об'єктів будівництва в цьому році, ще два плануємо вивести до кінця року. Три з них ми вже виставили в продажі. Активно розвивається житлове будівництво в Чернівцях, в Івано-Франківську багато будують нових ЖК. Попит формують переселенці, які купують нові квартири для власного проживання, а також інвестори, що купують нерухомість із метою здавання в оренду.

Якою є ситуація в столиці?

Інша ситуація в Києві. Оскільки ще до війни тут був сформований досить великий обсяг пропозиції, попит об'єктивно на нові квартири не надто високий. Зараз девелопери мають 20-30% від довоєнного обсягу продажів. У деяких компаній цей показник кращий — 40-50%. Але маржинальність суттєво впала через зростання собівартості будівництва. Так само ціни просіли через зростання курсу. Підвищувати ціни важко, адже попит обмежений.

Наразі в Києві великі девелопери частіше добудовують свої об'єкти, аніж закладають нові майданчики. Тобто мова йде про продажі в наступних чергах вже розпочатих раніше об’єктів. А от зовсім нові проєкти — це поодинокі випадки на ринку Києва, на все місто до 10 таких майданчиків. Будь-який новий об'єкт сьогодні — це додатковий тягар для девелопера, який потребуватиме оборотних коштів і додаткових інвестицій із прибутків минулих періодів. Тому багато забудовників відмовляються зараз від старту саме нових об'єктів.

Якщо говорити про приклад нашої компанії, ми зараз у Києві запустили декілька наступних черг наших наявних комплексів і один зовсім новий об'єкт на Оболоні. Але ми ним займалися ще до війни, у нас там була хороша готовність за дозволами, це дуже цікава локація біля метро, яка має попит. У наступному році у нас в планах — ще два нових об'єкти. Але за умови, що в Києві плюс-мінус залишатиметься стабільна ситуація в плані обстрілів, енергетики. Адже відключення навіть за умови наявності генераторів сильно впливають на динаміку будівництва.

У 2022 році деякі компанії поставили свої проєкти на паузу, але в 2023-му вже відновили будівництво. Проте експерти зазначають, що багато комплексів все ще заморожені. Який відсоток заморожених будівництв не відновився і чи є для таких об'єктів надія?

На сьогодні, якщо говорити про Київ, то 90% об'єктів відновлено. Але динаміка позитивна лише десь на 50% цих будівництв. Тому що інколи публічно заявляли про відновлення, та реальність не відповідає заявам. Ще залежить від регіону. У Харкові більшість об’єктів заморожені, деякі компанії намагаються під обстрілами продовжувати будувати. Західний регіон — там усе повністю відновлено.

Загалом багато девелоперів прийняли рішення про розморожування майданчиків. Адже є вже зобов’язання перед покупцями, які придбали квартири. І тому тривала пауза — це шлях до негативу. Відтерміновувати без кінця-краю неможливо — покупці чекають на своє житло. Крім того, фінансове питання. Кожне незавершене будівництво – це податки на землю, це заморожені все більші затрати на утримання цього проєкту, отже, компанія втрачає гроші, якщо не будує. Тому багато компаній навіть попри те, що рентабельність знизилась, вирішили відновити свої об’єкти. Бо вони в такому замороженому стані генерують певні збитки та задають суттєвих репутаційних втрат.

Якщо порівнювати з 2023 роком, які класи нерухомості нових ЖК зараз цікавлять покупців?

Покупців цікавить економ і комфорт-клас. Якщо точніше, то все, що у діапазоні до 1500-1600 доларів за квадратний метр. Це найбільш активний сегмент ринку, часто це пов’язано з певними обмеженнями по вартості метра в умовах програми "єОселя". А от у бізнес-класі попит дуже повільний. Проте останній рік пожвавились продажі у преміальному сегменті, елітні квартири, є продажі, зокрема у новобудовах Львова. Тут купують переселенці зі східних областей, які мають високий дохід, які залишаються в Україні та намагаються знайти найкраще помешкання для своєї родини.

Як загалом змінився попит в 2024 році порівняно з 2023 роком?

Загалом, якщо взяти суму контрактів та кількість продажів, цей рік гірше, ніш попередній, продажів менше. Приблизно спад на 15-20% порівняно з продажами у 2023 році. Причини різні, але головні – це енергетика. За умови тривалих відключень світла люди відтерміновують плани щодо купівлі квартири. Станом на початок осені 2024 року бачимо, що ситуація покращується, продажі зростають.

Протягом першого кварталу 2024 року компанія "Інтергал-Буд" ввела в експлуатацію 180 тисяч квадратних метрів житла різного класу. Розкажіть, які це будинки і де розташовані, а також, що відбувалось у ІІ та ІІІ кварталах — чи здавала компанія в експлуатацію будинки та які саме?

Протягом першого кварталу 2024 року "Інтергал-Буд" ввела в експлуатацію 180 тисяч квадратних метрів житла різного класу. Були здані в експлуатації об'єкти в Києві, Львові, Чернівцях, Житомирі. Найбільший обсяг — у столиці. Ми ввели в експлуатацію шостий будинок ЖК "Сирецькі сади" на Виноградарі, десятий будинок ЖК "Нивки Парк", невдовзі завершимо комплекс, перший будинок CityHub на Солом’янці, а також перші два будинки ЖК "Паркові озера" на лівому березі. На вересень-жовтень плануємо завершити будівництво ще трьох будинків. Я гадаю, що до кінця цього року ми будемо вже з мінімум 300 тисяч квадратних метрів зданих площ.

На ваш погляд, загалом, що відбуватиметься на ринку нерухомості наприкінці 2024 року та чи є певні очікування від 2025 року стосовно вартості нерухомості, стосовно динаміки будівництва взагалі нового житла в Україні?

Якщо враховувати, що основний драйвер ринку зараз — це пільгова державна іпотека, то є два можливих варіанти розвитку ситуації. Перший — зараз уряд, банки-партнери та Укрфінжитло спільно працюють над масштабуванням програми. Це дуже стимулює ринок. Девелопери розвиваються, отримують акредитацію "єОселя", збільшується кількість банків-партнерів, забудовників-учасників програми, покращуються умови для позичальників. Зараз, до речі, ухвалили нові умови саме для молоді зі зменшенням власного внеску до 15%. Тому перспективи для нарощування продажів на ринку первинного житла є. Однак другий варіант більш песимістичний, який випливає з невизначеності сценарію подальшого розвитку програми. Це необхідні обсяги фінансування "єОселя", розмір траншів для банків — чи буде підтримка пільгової іпотеки стабільною та безперервною. Адже без належного фінансування ця програма перетвориться на негатив з боку потенційних покупців.

А якщо казати про ціни, то куди вони будуть рухатися, на ваш погляд?

Ціни на нове житло в Україні зростатимуть, але в межах 8-10% зростання за підсумками року. Тому що надто поспішати підвищувати ціни забудовники не зможуть, оскільки є ліміт на вартість квадратного метра за умовами програми "єОселя". Це стримує, і означає, що суттєвого перегляду прайсів на нове житло забудовники не здійснюватимуть.

Ліцензія, регістраційний запис 2013045075, видана ДАБІУ "04" грудня 2017 року, дата прийняття рішення і номер наказа про надання ліцензії "22" листопада 2017 року № 55-Л.