"Для розвитку ринку нерухомості потрібна як іпотека, так і розтермінування", — СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова

Ринок нерухомості у 2024 році розвивається доволі повільно, проте про зниження цін не йдеться, навпаки, за підсумками року ціни на первинному ринку житла зростуть на 8-10%. Та попит на первинці наразі концентрується навколо державної іпотечної програми "єОселя".

Про те, як у 2024 році компанії будують житло в Україні, чому зростає популярність житла у комплексах, розташованих у містах поблизу Києва, яку інфраструктуру пропонують мешканцям забудовники, чи можна придбати квартиру за програмою розтермінування від забудовника і в яких класах нерухомості квартири викуповують швидко, Фокус говорив з СМО Alliance Novobud Іриною Міхальовою.

За вашими даними, що загалом відбувається на ринку первинної нерухомості у 2024 році, як впродовж січня-вересня змінювався попит на нове житло і що впливало на нього?

Цього року ринок первинної нерухомості був доволі складний, хоча потихеньку зростав аж до травня. Кінець весни став складним, що було обумовлено вступом в дію закону про мобілізацію, відповідно, це вплинуло на попит, а також незрозуміла воєнно-політична ситуація, масштабні обстріли міст, нерозуміння прогнозу щодо тривалості військових дій. Це впливало на рішення людей щодо купівлі нерухомості. Доволі відчутно попит впав влітку. Лише у серпні ми побачили, що він почав відновлюватись.

Насамперед попит зростає у комфорт-класі. Складніше з продажами в бізнес-класі. Минулого року тут продажі йшли краще, відчувався доволі оптимістичний настрій, але з кінця 2023 року споживацький тренд пішов донизу, і зараз, на жаль, ситуація з нерухомістю бізнес-класу доволі складна. Споживачі в цьому класі суттєво реагують на прогнози щодо ходу війни, щодо виборів в США, і тому відкладають інвестиції в нерухомість. Але є і позитивний тренд — ми бачимо поступове повернення спекулятивного попиту. На українському ринку нерухомості з’являються угоди з іноземними громадянами, це, наприклад, громадяни Японії, країн Євросоюзу. Такі інвестори готові купувати готові квартири й чекати кілька років, щоб продати ці квартири за вигіднішою ціною. Тобто інвестори розраховують на те, що згодом буде шалений попит в Україні на нерухомість, а ціни зростатимуть.

З позитивних новин 2024 року — деякі будівельні компанії поновили будівництво, наприклад, у бізнес-класі. Наша компанія весь час продовжує працювати, ми не зупиняли наші проєкти, а у 2024 році добудували ЖК бізнес-класу в Києві Illinsky House, отримали сертифікат готовності. Проєкт красивий й справді особливий. Він вже повністю готовий, але оскільки це бізнес-клас і ціни там доволі високі, то попит доволі повільний, але ми робимо все для покращення ситуації. Якщо ж говорити про ринок комфорт-класу, то він розвивається і все більше набирає обертів, завдяки програмі державної іпотеки "єОселя". На жаль, програма "єВідновлення" не сильно вплинула на продажі, як ми розраховували, і поки що це лише точкові продажі. А от "єОселя" є драйвером ринку. Крім того, ми розвиваємо свої проєкти. Наприклад, у нас є розтермінування без дорожчання від забудовника. Цікава програма, яка може бути корисною покупцям, які не проходять за умовами державної іпотеки.

У вас є такі цікаві проєкти в Броварах, як Krona Park II, Madison Gardens та "Лавандовий". Розкажіть, будь ласка, як розвиваються ці проєкти й що було зроблено в їхніх межах у 2024 році? Що плануєте здати до кінця року?

З початку повномасштабної війни компанія здала в експлуатацію 10 будинків. У Броварах ми цього року ввели в експлуатацію останній будинок ЖК Madison Gardens — чотири будинки плюс паркінг введені в експлуатацію, мешканці вже заселяються.

В ЖК "Лавандовий" ми здали першу чергу, а в жовтні будемо вводити в експлуатацію другий будинок, тож будівництво комплексу цього року буде завершене.

Ще один наш великий житловий комплекс — Krona Park II — будується. Цього року ми стартували з новим будинком в рамках проєкту, кілька будинків тут на різній стадії готовності, є і повністю готові, де вже 100% квартир продані. На стадії реалізації квартири у семи будинках цього ЖК. 5 будинків Krona Park II акредитовані двома банками (SkyBank та BISBANK) за програмою "єОселя", як житло, що будується.

У наступному році плануємо стартувати з останнім будинком нашого відомого проєкту "Лісовий квартал". Наразі ми шукаємо й нові майданчики. Як тільки знайдемо релевантні й будемо готові, почнемо готувати абсолютно нові об'єкти. Причому, нас цікавить і Київ, і передмістя.

В якому класі нерухомості зараз, за вашими оцінками, найбільше концентруються покупці, і що саме приваблює покупців у комфорт-класі?

Попит зараз сконцентрований у комфорт-класі. Тому що люди, звісно, шукають максимально доступне та якісне житло. Часто йдеться про те, щоб житло проходило за умовами програми "єОселя". Відповідно за умовами 100% передоплати купують мало. Так, є деякий спекулятивний попит, але і там часто користуються розтермінуванням від забудовника.

Загалом для покупців має значення доступність програми або кредитної, або розтермінування від забудовника. І у нашої компанії є і співпраця з банками за програмою "єОселя", і також є своя програма розтермінування. Ми навіть пропонуємо розтермінування на готові квартири, тобто родина може заселятись і платити частинами. Така програма діє, наприклад, і для покупців квартир у клубному будинку Illinsky House. Державна іпотека не можлива для цього об’єкту, а стандартні банківські кредити доволі дорогі. Відповідно, ми пропонуємо своє розтермінування.

Розкажіть, будь ласка, які квартири найчастіше цікавлять покупців, які обирають життя поза мегаполісом?

Сьогодні є дві категорії покупців, які розглядають варіанти житла у Броварах. Перша — це люди, найчастіше броварці, які хочуть покращити свої житлові умови й переїжджають з квартири старого житлового фонду в новобудову. Вони шукають гарне співвідношення ціна-якість, шукають вигідні умови розтермінування тощо. Друга — внутрішньопереміщені особи, які розпочинають нове життя у столиці, але прагнуть до ритму, максимально наближеного до невеличкого містечка. Досить часто і ті, і інші цікавляться нашим новим проєктом — "Alliance Prostir — квартири з ремонтом".

Але, на жаль, з квартирами з ремонтами є певна складність за умови кредитування "єОселя". Оскільки є процедура оцінки банком, і якщо квартира готова та з ремонтом, то експерти можуть провести оцінку. Але якщо пропонується майбутній ремонт, то немає ще для оцінювача можливості оглянути житло та оцінити. Але ми знаходимо рішення: отримуємо кредит як забудовник, робимо ремонт, і потім вже пропонуємо квартиру з ремонтом.

За програмою "єВідновлення" теж часто цікавляться квартирами з ремонтом. Ми помітили тенденцію, що люди, які виїжджають, наприклад, з приватних будинків, які були знищені внаслідок обстрілів, шукають не багатоповерхівку, а інший формат. В цьому випадку ми пропонуємо їм малоповерховий житловий комплекс "Лавандовий". Тут є навіть квартири з приватними двориками. В цьому випадку покупці теж цікавляться послугами оздоблення від забудовника, тож останнім часом ми розширили свою пропозицію. Якщо раніше ми пропонували ремонт в основному у комплексі Krona Park II, то зараз пропонуємо і в "Лавандовому", і в Madison Gardens.

Що стосується площі, то вибір покупців залежить від того, чи є програма "єОселя" у комплексі або ж ні. Люди, які беруть довгострокові кредити на 20 років, намагаються купувати більші квартири. Вони розуміють, що доведеться виплачувати тривалий період, тож однокімнатна не варіант. Ба більше, як правило люди планують народжувати діток, або відразу переїздять великими сім’ями, відповідно, потрібна більша площа. Отже, найпопулярнішими є дво- та трикімнатні квартири. До слова, це коригується не лише попитом, адже у забудовників вже давно немає залишків однокімнатних площ принаймні у тих комплексах, де є програма "єОселя". Однокімнатні розпродаються на нижчих стадіях готовності. Відповідно, до моменту, коли новобудова акредитується у програмі "єОселя", однокімнатних квартир майже не залишається у продажі.

Останнім часом все більше покупців нової нерухомості звертає увагу на інфраструктуру комплексу. Наскільки це важливо, на ваш погляд, і яку інфраструктуру готує для своїх мешканців Alliance Novobud?

Наша компанія і до 2022 року розвивала квартальну забудову, де на території, окрім самих будинків, була створена вся необхідна інфраструктура: комерційна, освітня, відпочинково-рекреаційна тощо. Ми не практикуємо повної закритої прибудинкової території. У деяких комплексах частково закриваємо двори, а вся комерційна інфраструктура, яка є обов’язковим елементом наших проєктів, залишається у відкритому доступі.

Що таке сучасна інфраструктура в нашому розумінні? Звісно, це паркінги, багатоповерхові та підземні, комерційні приміщення для різноформатних бізнесів, освітні хаби, майданчики для спорту та відпочинку, сквери тощо. Ми обов'язково турбуємося про якісний благоустрій. На прибудинкових територіях наших комплексів зелено та красиво. Наприклад, у Броварах, ми облаштували паркову зону, побудували дитсадок, який передали місту з повним оснащенням та меблями. Люди, які заселяються у нові будинки комплексу, отримують вже доволі розвинуту інфраструктуру. Також вони мають можливість користуватися послугами магазинів та сервісів, розташованих у сусідніх житлових проєктах.

Турбуємося й про безпеку мешканців. В наших будинках є, так звані, приміщення подвійного призначення, які використовуються як укриття. Вони оснащені відеонаглядом, а їхнє відкриття-закриття контролюється консьєржами.

Наближення зими передбачає додаткові ризики, пов’язані з енергетикою. У ваших комплексах передбачена певна резервна генерація, чи плануєте додатково обладнати будинки генераторами?

Так, дійсно, ризики високі, і у нас вже є певний досвід. В Броварах у нас власна котельня, яка опалює всі наші житлові комплекси, тож ми власним коштом придбали генератор, який забезпечує її безперебійну роботу. Ми інвестували в таке обладнання, тому що відчуваємо відповідальність перед мешканцями. Також у деяких будинках самі мешканці придбали та встановили генератори, щоб під час відключень забезпечити подачу води, технічне освітлення. Ми надавали їм консультації щодо того, яке обладнання краще придбати та як правильно й безпечно його встановити й обслуговувати.

Як забудовник працюємо над тим, щоб в будинках, які тільки будуються, в майбутньому створити резервні системи. Вони дозволятимуть працювати насосам та іншим системам живлення. В столичному проєкті Montreal House, ще у 2022 році, купили генератор для будівництва, а після його завершення обладнання буде передане управлінській компанії для забезпечення автономності будинку під час можливих відключень.

Експерти вказують на зростання продажів квартир у новобудовах завдяки програмі "єОселя". Як оцінюєте перспективність розвитку такої програми й продажів нових квартир за нею?

Продажі через державну програму "єОселя" у нас складають близько 50% від всіх угод. Це якщо говорити про житлові комплекси в Броварах. В Києві у нас немає об’єктів з державною іпотекою, там діє наше розтермінування.

Складно переоцінити роль "єОселі" в розвитку сьогоднішньої ситуації на ринку новобудов, тож, впевнена, що перспективи є, і вони хороші. Навіть зі змінами, які не завжди грають на руку учаснику програми, вона матиме попит. Вона дуже важлива для людей, які переїздять з небезпечних регіонів, і часто програма заміняє поки що не надто великі можливості "єВідновлення".

На ваш погляд, як до кінця 2024 року зміниться попит на ринку заміської нерухомості, чи буде збільшуватись пропозиція житла від забудовників у таких містах як Бровари, Ірпінь, Бориспіль, Буча, Вишгород?

Думаю, попит на житло поблизу Києва буде зростати. Адже і забудовникам зараз цікаво розвивати нові проєкти в містах-сателітах. У столиці залишилося не так багато цікавих майданчиків для житла комфорт-класу. Наразі основний попит на нові квартири формують люди, які переїжджають з інших регіонів, особливо зі Сходу, відповідно, це стимулює попит саме на приміську нерухомість. Люди прагнуть зрозумілішої, комфортнішої їм атмосфери, яка є саме в передмісті. І ціна також має значення, все ж вона доступніша ніж у київських новобудовах. Крім того, в передмісті зараз будуються дійсно гарні комплекси. Тут тобі і якісна інфраструктура, і цікаві формати, які приваблюють людей. Забудовникам, своєю чергою, простіше будувати в передмісті, адже під’єднання до мереж (електрика, каналізація, вода) простіше і швидше в невеликих містах. Наприклад, у Броварах з цим питанням все дуже добре і швидко. Ми наразі розглядаємо нові можливі майданчики для майбутніх комплексів і в Броварах, і в інших містах-сателітах.

Що, на ваш погляд, відбуватиметься з цінами квартир в новобудовах наприкінці 2024 року і які чинники впливатимуть на вартість квадратного метра в нових ЖК, розташованих поблизу Києва?

В нашому сегменті, а це комфорт-клас, зараз, в першу чергу, на ціни впливає великий дефіцит робочої сили, що продовжує наростати. Компанії вимушені більше часу витрачати на пошук персоналу, переглядати заробітні плати в сторону підвищення. Це своєю чергою тисне на собівартість будівництва. Також дуже впливають на ціну квадратного метра такі чинники, як збільшення податкового навантаження, а також ріст вартості паливно-мастильних матеріалів, будівельних матеріалів тощо. Тому ми очікуємо, що ціни на нове житло зростуть на 8-10% порівняно з початком року.

Ліцензія ДАБІУ від 10.05.2018р. реєстраційний запис 2013050420. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № IУ 113183192128 від 15.11.2018р., Сертифікат № IУ123211228352 від 12.01.2022р., Сертифікат № ІУ 123221209444 від 22.12.2022 р., Сертифікат № ІУ 123230809485 від 21.08.2023 р. Договір суборенди земельної ділянки від 19.11.2013 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозволи на виконання будівельних робіт № КС012200814324 від 14.08.2020 р., № КС012210421525 від 27.04.2021р., № ІУ 013210908228 від 10.09.2021р. Договори суборенди земельної ділянки від 29.11.2019р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ113191091201 від 19.04.2019р. Договір оренди землі № 178 від 07.02.2007 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113191091251 від 19.04.19 р. Зміни до дозволу ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 123193462240 від 12.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 03.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 19.11.20 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 05.02.21 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 30.07.21 р. Державний Акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №132472 від 14.09.05 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113190460673 від 15.02.19 р. Договір оренди земельної ділянки від 10.07.2017 р.