Жити поза Києвом. Що будують у передмісті столиці та як змінюються ціни на квартири

Чимало міст поряд зі столицею зазнало руйнувань житлового фонду під час повномасштабної війни. Наразі в Ірпені, Гостомелі, Бучі, Броварах та інших містах неподалік Києва тривають роботи зі зведення нових житлових комплексів, адже попит на квартири неподалік Києва є. Як змінюються ціни на приміську нерухомість, що відбувається з попитом та який вплив на продажі житла державної програми "єОселя", досліджував Фокус.

Потрібне житло. Як розвивається забудова передмістя Києва та що з цінами

Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, зазначає: Київський регіон в цілому не вирізняється активними темпами від початку повномасштабного вторгнення. Утім є компанії та окремі проєкти, що демонструють дива стійкості навіть в умовах обмеженого платоспроможного попиту. "Як правило, це проєкти комплексної забудови з поліфункціональною інфраструктурою із стабільними темпами будівництва, без провисань, окрім першого року війни. Хто будує? Ті, хто має стійку фінансову модель (відсутність перехресного фінансування в минулому і дір в бюджетах проєктів через це в теперішньому), а також конкурентну перевагу нині — продуману екосистему для життя з усім необхідним, щоб не треба було полишати територію та їхати в Київ, а також з рішеннями для енергетичної незалежності — альтернативні джерела живлення ліфтового обладнання, інженерних комунікацій", — зауважує Вікторія Берещак.

Найактивніше нове житло будують на півночі та сході поблизу столиці – йдеться про Ірпінь, Бучу, Гостомель та Бровари. Наприклад, у Броварах активно будує нові житлові комплекси компанія Alliance Novobud, яка з початку повномасштабної війни здала в експлуатацію 10 будинків. "У Броварах ми цього року ввели в експлуатацію останній будинок ЖК Madison Gardens — чотири будинки плюс паркінг введені в експлуатацію, мешканці вже заселяються. В ЖК "Лавандовий" ми здали насамперед, а в жовтні будемо вводити в експлуатацію другий будинок, тож будівництво комплексу цього року буде завершене.Ще один наш великий житловий комплекс — Krona Park II — будується. Цього року ми стартували з новим будинком в межах проєкту, кілька будинків тут на різній стадії готовності", — зазначила СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова.

• Читайте також: "Для розвитку ринку нерухомості потрібна як іпотека, так і розтермінування", — СМО Alliance Novobud Ірина Міхальова

За її словами, у 2025 році компанія стартуватиме з останнім будинком проєкту "Лісовий квартал". "Наразі ми шукаємо й нові майданчики. Як тільки знайдемо релевантні й будемо готові, почнемо готувати абсолютно нові об'єкти. Причому, нас цікавить і Київ, і передмістя", — каже Ірина Міхальова.

Ціни на житло біля столиці поступово зростають, проте темпи такого зростання поки що повільні. Впливає ситуація з попитом, який останній рік знаходиться на доволі низькому рівні як у Київській області, так і, власне, у самому Києві (про це далі у статті Фокусу). "Середні ціни на квартири в новобудовах Ірпеня сягають в середньому $950-1150 за кв.м, Вишгорода — $860-1050 за кв.м, Броварів — $950 за кв.м", — зазначає Вікторія Берещак.

Обрати інший темп. Який попит на квартири біля столиці та в якому класі він сконцентрований

Житло поблизу столиці цікаве покупцям, насамперед, вдалим поєднанням ціна-якість, а також інфраструктурою, яку пропонують забудовники, що будують за принципом комплексної квартальної забудови. Звісно, покупці звертають увагу на репутацію компанії і темпи будівництва, а також рівень готовності ЖК. "Звертають увагу на наповнення інфраструктури, дуже важливими стають сервісні об’єкти, ритейл першої необхідності, соціально-побутова інфраструктура під запит саме тої аудиторії, що є цільовою для ЖК. Частіше обирають двокімнатні квартири в діапазоні 65-73 кв.м за типом європланування — дві окремі спальні, велика кухня-вітальня 18-20 кв.м, два санвузли. Це також наслідок війни, адже покоління об’єднуються, часто забирають до себе батьків чи інших родичів з тимчасово окупованих територій", — розповіла Вікторія Берещак.

За словами Ірини Міхальової, сьогодні є дві категорії покупців, які розглядають варіанти житла у Броварах. Перша — це люди, найчастіше броварці, які хочуть покращити свої житлові умови й переїжджають з квартири старого житлового фонду в новобудову. Друга — внутрішньопереміщені особи, які розпочинають нове життя у столиці, але прагнуть до ритму, максимально наближеного до невеличкого містечка.

Загалом, кажуть експерти, найбільше попит сконцентрований у комфорт-класі. "83% попиту, що є, якщо проаналізувати запити платоспроможного попиту і дані ринку, сконцентровані в комфорт-класі, причому увага до комплексних проєктів з доданою вартістю у вигляді або вдалого розташування поближче до Києва та/або рекреаційних зон, різноформатної інфраструктури, доглянутої території з продуманим просторовим зонуванням, де легко задовольнити усі ключові запити — відпочинок, розвантаження, спорт, розваги", — зазначила Вікторія Берещак.

На попит саме у комфорт-класі в передмісті Києва найбільше впливає програма "єОселя". Як зазначила у коментарі Фокусу Ірина Міхальова, загалом для покупців має значення доступність програми або кредитної, або розтермінування від забудовника. "У нашої компанії є і співпраця з банками за програмою "єОселя", і також є своя програма розтермінування", — розповіла Ірина Міхальова. Вона також повідомила, що у житлових комплексах СМО Alliance Novobud в Броварах продажі через державну програму "єОселя" складають близько 50% від всіх угод.

"Ринок комфорт-класу розвивається і все більше набирає обертів, завдяки програмі державної іпотеки "єОселя". На жаль, програма "єВідновлення" не сильно вплинула на продажі, як ми розраховували, і поки що це лише точкові продажі. А от "єОселя" є драйвером ринку. Крім того, ми розвиваємо свої програми. Наприклад, у нас є розтермінування без дорожчання від забудовника", — розповіла Ірина Міхальова.

Що далі? Як змінюватиметься попит і ціни на квартири поблизу столиці

Найближчим часом забудова передмістя Києва триватиме, адже на попит впливатиме кількість вимушених переселенців, що продовжують переїжджати до Києва і міст-сателітів. Стимулюватиме продажі і відкладений попит на житло, і програма "єОселя". Хоча наразі експерти і не впевнені, що в нинішньому вигляді ця програма зможе відігравати роль драйвера ринку. Хіба що умови програми стануть більш лояльними. "Треба знизити перший внесок до 10%, збільшити фінансування щонайменше на третину від запланованого і переглянути умови до житла (граничної площі). І реагувати на запити покупця щодо програми: неодноразово сигналізували люди, що перший внесок по факту більший, банки себе убезпечують таким чином", — каже Вікторія Берещак.

Очікується, що попит на квартири в Вишгороді, Ірпені, Броварах буде зростати найближчим часом. "Попит на житло поблизу Києва буде зростати. Адже і забудовникам зараз цікаво розвивати нові проєкти в містах-сателітах. Наразі основний попит на нові квартири формують люди, які переїжджають з інших регіонів, особливо зі Сходу, відповідно, це стимулює попит саме на приміську нерухомість. Люди прагнуть зрозумілішої, комфортнішої їм атмосфери, яка є саме в передмісті. І ціна також має значення, все ж вона доступніша, ніж у київських новобудовах", — каже Ірина Міхальова.

Що ж стосується вартості квадратного метра, то експерти впевнені: ціни будуть зростати. "На ціни впливає великий дефіцит робочої сили, що продовжує наростати. Компанії вимушені більше часу витрачати на пошук персоналу, переглядати заробітні плати в сторону підвищення. Це зокрема тисне на собівартість будівництва. Також дуже впливають на ціну квадратного метра такі чинники, як збільшення податкового навантаження, а також ріст вартості паливно-мастильних матеріалів, будівельних матеріалів тощо. Тому ми очікуємо, що ціни на нове житло зростуть на 8-10% порівняно з початком року", — зазначила Ірина Міхальова, СМО Alliance Novobud.