Жить за Киевом. Что строят в пригороде столицы и как меняются цены на квартиры

Многие города рядом со столицей подверглись разрушениям жилого фонда во время полномасштабной войны. Сейчас в Ирпене, Гостомеле, Буче, Броварах и других городах недалеко от Киева продолжаются работы по возведению новых жилых комплексов, ведь спрос на квартиры под Киевом есть. Как меняются цены на пригородную недвижимость, что происходит со спросом и какое влияние на продажи жилья государственной программы "єОселя", исследовал Фокус.

Нужное жилье. Как развивается застройка пригорода Киева и что с ценами

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, отмечает: Киевский регион в целом не отличается активными темпами с начала полномасштабного вторжения. Впрочем, есть компании и отдельные проекты, демонстрирующие чудеса устойчивости даже в условиях ограниченного платежеспособного спроса. "Как правило, это проекты комплексной застройки с полифункциональной инфраструктурой со стабильными темпами строительства, без провисаний, кроме первого года войны. Кто строит? Те, кто имеет устойчивую финансовую модель (отсутствие перекрестного финансирования в прошлом и дыр в бюджетах проектов из-за этого в настоящем), а также конкурентное преимущество сейчас — продуманную экосистему для жизни со всем необходимым, чтобы не надо было оставлять территорию и ехать в Киев, а также с решениями для энергетической независимости — альтернативные источники питания лифтового оборудования, инженерных коммуникаций", — отмечает Виктория Берещак.

Активно новое жилье строят на севере и востоке вблизи столицы — речь идет об Ирпене, Буче, Гостомеле и Броварах. Например, в Броварах активно строит новые жилые комплексы компания Alliance Novobud, которая с начала полномасштабной войны сдала в эксплуатацию 10 домов. "В Броварах мы в этом году ввели в эксплуатацию последний дом ЖК Madison Gardens — четыре дома плюс паркинг введены в эксплуатацию, жильцы уже заселяются. В ЖК "Лавандовый" мы сдали первую очередь, а в октябре будем вводить в эксплуатацию второй дом, поэтому строительство комплекса в этом году будет завершено. Еще один наш большой жилой комплекс — Krona Park II — строится. В этом году мы стартовали с новым домом в рамках проекта, несколько домов здесь на разной стадии готовности", — отметила СМО Alliance Novobud Ирина Михалева.

• Читайте также: "Для развития рынка недвижимости нужна как ипотека, так и рассрочка", — СМО Alliance Novobud Ирина Михалева

По ее словам, в 2025 году компания будет стартовать с последним домом проекта "Лесной квартал". "Сейчас мы ищем и новые площадки. Как только найдем релевантные и будем готовы, начнем готовить абсолютно новые объекты. Причем, нас интересует и Киев, и пригород", — говорит Ирина Михалева.

Цены на жилье около столицы постепенно растут, однако темпы такого роста пока медленные. Влияет ситуация со спросом, который последний год находится на довольно низком уровне как в Киевской области, так и, собственно, в самом Киеве (об этом далее в статье Фокуса). "Средние цены на квартиры в новостройках Ирпеня достигают в среднем $950-1150 за кв.м, Вышгорода — $860-1050 за кв.м, Броваров — $950 за кв.м", — отмечает Виктория Берещак.

Выбрать другой темп. Какой спрос на квартиры возле столицы и в каком классе он сконцентрирован

Жилье вблизи столицы интересно покупателям, прежде всего, удачным сочетанием цена-качество, а также инфраструктурой, которую предлагают застройщики, строящие по принципу комплексной квартальной застройки. Конечно, покупатели обращают внимание на репутацию компании и темпы строительства, а также уровень готовности ЖК. "Обращают внимание на наполнение инфраструктуры, очень важными становятся сервисные объекты, ритейл первой необходимости, социально-бытовая инфраструктура под запрос именно той аудитории, которая является целевой для ЖК. Чаще выбирают двухкомнатные квартиры в диапазоне 65-73 кв.м по типу европланировки — две отдельные спальни, большая кухня-гостиная 18-20 кв.м, два санузла. Это также следствие войны, ведь поколения объединяются, часто забирают к себе родителей или других родственников с временно оккупированных территорий", — рассказала Виктория Берещак.

По словам Ирины Михалевой, сегодня есть две категории покупателей, которые рассматривают варианты жилья в Броварах. Первая — это люди, чаще всего броварцы, которые хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают из квартиры старого жилого фонда в новостройку. Вторая — внутренне перемещенные лица, которые начинают новую жизнь в столице, но стремятся к ритму, максимально приближенному к небольшому городку.

В целом, говорят эксперты, больше всего спрос сконцентрирован в комфорт-классе."83% спроса, если проанализировать запросы платежеспособного спроса и данные рынка, сконцентрированы в комфорт-классе, причем внимание к комплексным проектам с добавленной стоимостью в виде или удачного расположения поближе к Киеву и/или рекреационных зон, разноформатной инфраструктуры, ухоженной территории с продуманным пространственным зонированием, где легко удовлетворить все ключевые запросы — отдых, разгрузка, спорт, развлечения", — отметила Виктория Берещак.

На спрос именно в комфорт-классе в пригороде Киева больше всего влияет программа "єОселя". Как отметила в комментарии Фокусу Ирина Михалева, в целом для покупателей имеет значение доступность программы или кредитной, или рассрочки от застройщика. "У нашей компании есть и сотрудничество с банками по программе "єОселя", и также есть своя программа рассрочки", — рассказала Ирина Михалева. Она также сообщила, что в жилых комплексах СМО Alliance Novobud в Броварах продажи через государственную программу "єОселя" составляют около 50% от всех сделок.

"Рынок комфорт-класса развивается и все больше набирает обороты, благодаря программе государственной ипотеки "єОселя". К сожалению, программа "єВідновлення" не сильно повлияла на продажи, как мы рассчитывали, и пока это только точечные продажи. А вот "єОселя" является драйвером рынка. Кроме того, мы развиваем свои программы. Например, у нас есть рассрочка без удорожания от застройщика", — рассказала Ирина Михалева.

Что дальше? Как будет меняться спрос и цены на квартиры вблизи столицы

В ближайшее время застройка пригорода Киева будет продолжаться, ведь на спрос будет влиять количество вынужденных переселенцев, продолжающих переезжать в Киев и города-сателлиты. Стимулировать продажи будет и отложенный спрос на жилье, и программа "єОселя". Хотя пока эксперты и не уверены, что в нынешнем виде эта программа сможет играть роль драйвера рынка. Разве что условия программы станут более лояльными. "Надо снизить первый взнос до 10%, увеличить финансирование минимум на треть от запланированного и пересмотреть условия к жилью (предельной площади). И реагировать на запросы покупателя по программе: неоднократно сигнализировали люди, что первый взнос по факту больше, банки себя защищают таким образом", — говорит Виктория Берещак.

Ожидается, что спрос на квартиры в Вышгороде, Ирпене, Броварах будет расти в ближайшее время. "Спрос на жилье вблизи Киева будет расти. Ведь и застройщикам сейчас интересно развивать новые проекты в городах-сателлитах. Сейчас основной спрос на новые квартиры формируют люди, которые переезжают из других регионов, особенно с Востока, соответственно, это стимулирует спрос именно на пригородную недвижимость. Люди стремятся к более понятной, комфортной им атмосферы, которая есть именно в пригороде. И цена также имеет значение, все же она доступнее, чем в киевских новостройках", — говорит Ирина Михалева.

Что же касается стоимости квадратного метра, то эксперты уверены: цены будут расти. "На цены влияет большой дефицит рабочей силы, который продолжает нарастать. Компании вынуждены больше времени тратить на поиск персонала, пересматривать заработные платы в сторону повышения. Это в свою очередь давит на себестоимость строительства. Также очень влияют на цену квадратного метра такие факторы, как увеличение налоговой нагрузки, а также рост стоимости горюче-смазочных материалов, строительных материалов и тому подобное. Поэтому мы ожидаем, что цены на новое жилье вырастут на 8-10% по сравнению с началом года", — отметила Ирина Михалева, СМО Alliance Novobud.